HeizKV: Anwendung der verschiedenen Umlageschlüssel / 4.2 Berücksichtigung der Freiflächen

Freiflächen wie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche, höchstens jedoch mit der Hälfte ihrer Fläche zu berücksichtigen. Das kann im Hinblick auf die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu Problemen führen, weshalb die Ermittlung der Flächen in diesem Zusammenhang strittig ist. Zum einen werden diese Freiflächen naturgemäß nicht beheizt oder mit Energie versorgt, zum anderen kann sich durch die unterschiedliche Wertung verschiedener Freiflächen eines Gebäudes eine Verschiebung der Kostenlast ergeben.

Die Wohnflächenverordnung wird für viele Bereiche im Mietrecht herangezogen, zum Beispiel bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Modernisierungserhöhungen und der Verteilung der Betriebskosten. Daher ist der Zweck der Ermittlung der Wohnfläche jeweils ein anderer. Wenn es um die Betriebskosten geht, ist die Wohnfläche oder auch die Nutzfläche Grundlage dafür, die entstandenen Kosten gerecht zu verteilen. Daraus ließe sich folgern, dass nur diejenigen Flächen der Abrechnung zugrunde gelegt werden können, die auch beheizt werden und somit Einfluss auf den Verbrauch von Energie haben. Das ist bei den freien Flächen offensichtlich nicht der Fall.

Da die Heizkostenverordnung selbst nicht auf die Wohnflächenverordnung verweist, kann man diese Bestimmungen nur entsprechend anwenden und somit die nicht beheizbaren Flächen bei der Ermittlung der Wohnflächen beim Aufteilen der Heiz- und Warmwasserkosten gänzlich herausnehmen.^[1] Andererseits sieht § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizKV selbst Alternativen für die Verteilung der Energiekosten vor. Demnach können sie nach der Wohn- und Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum der beheizten Räume verteilt werden.

Wenn jede Wohnung über gleich große und gleichwerti...