Fachbeiträge & Kommentare zu Untervermietung

Sämtliche deutsche DBA sehen eine Verteilung des Besteuerungsrechts zwischen dem Wohnsitzstaat, der umfassend nach dem Welteinkommensprinzip, und dem Quellenstaat, der nur die in seinem Territorium erwirtschafteten Einkünfte i. d. R. sogar noch der Höhe nach begrenzt besteuern darf. Die Abgrenzung erfolgt i. d. R. nach den Grundsätzen des Art. 4 OECD-MA zur Ansässigkeitsbesti...mehr

Rz. 597 Für vermögensrechtliche Streitigkeiten vor dem Amtsgericht über Ansprüche bis zu 750 EUR kann durch Landesgesetz bestimmt werden, dass die Erhebung der Klage erst nach Durchführung eines Güteverfahrens zulässig ist (§ 15a Abs. 1 Nr. 1 EGZPO). Das Güteverfahren ist vorgeschrieben in den Ländern Baden-Württemberg, Brandenburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen (vgl. zur Verfa...mehr

Rz. 14 Der überlebende Ehegatte, Lebenspartner, das Kind, der andere Familienangehörige oder Haushaltsangehörige tritt kraft Gesetzes in das Mietverhältnis – nicht aber in Verträge des Mieters mit den Versorgungsunternehmen oder sonstige selbständige Sondervereinbarungen (z. B. über Hausmeister-, Reinigungs- oder sonstige Dienste) – mit dem verstorbenen Mieter ein, mit dem e...mehr

Rz. 22 Der Vermieter kann innerhalb eines Monats seit Kenntnis von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Stehen dem Vermieter auf der Mieterseite mehrere Personen gegenüber, kann das Mietverhältnis wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden (BG...mehr

Rz. 264 Auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses kann Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde (§ 256 Abs. 1 ZPO). Rz. 265 Rechtsverhältnis ist die rechtlich geregelte Beziehung einer Person zu einer anderen Person oder Sac...mehr

Rz. 358 Urteile wegen Räumung der Mietsache, wegen Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses gemäß §§ 574 bis 574b BGB sind gemäß § 708 Nr. 7 ZPO ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar zu erklären; dies gilt auch für Pachtverhältnisse (OLG Celle, Teilurteil v. 16.5.2023, 2 U 37/23, BeckRS 2023, 12898). Die Zwangsvollstreckung darf nur durchgeführt werden, wenn ...mehr

Rz. 4 Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums haben. Dem Anspruch auf Untervermietungserlaubnis steht nicht entgegen, dass er das zur Untervermietung berechtigende Interesse selbst herbeigeführt hat (AG Mitte, Urteil v. 25.8.2021, 7 C 44/20, GE 2021, 1436). Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des ...mehr

Rz. 13 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis besteht nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1...mehr

Rz. 22 Bereits im Wohnraummietvertrag können Vereinbarungen über die Gebrauchsüberlassung getroffen werden. Dabei dürfte zwischen der Vereinbarung "Untervermietung ist gestattet" und der Gestattung, "einen Untermieter in die Wohnung aufzunehmen", zu unterscheiden sein. Bei der Klausel "Untervermietung ist gestattet" darf der Mieter die gesamte Wohnung an einen Dritten überla...mehr

Rz. 24 Antrag des Mieters auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis Einschreiben/Rückschein Frau/Herrn … (Vor- und Zuname/n des Vermieters/der Vermieter) … (Straße, Hausnummer, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, mit Mietvertrag vom … habe ich von Ihnen die Wohnung im … Erdgeschoss/Obergeschoss des Vorderhauses/Hinterhauses/Seitenflügels/Quergebäudes/Gart...mehr

Rz. 111 Neben der Miete, sei es Bruttokalt- oder Nettokaltmiete, können bestimmte Zuschläge zur Miete vereinbart werden. Hier sind insbesondere der Untermiet- und Gewerbemietzuschlag zu nennen. Es handelt sich dabei um echte Zuschläge, die auch bezüglich Wegfall oder Erhöhung unabhängig von der eigentlichen Miete ein eigenes rechtliches Schicksal haben – es sei denn, es ist ...mehr

Rz. 79 Das Recht des Mieters, andere Personen in die gemieteten Räume aufzunehmen, stellt sich nur bei der Wohnraummiete. Bei der Geschäftsraummiete geht es jeweils um die Frage der Untermiete nach § 540, wenn weitere Personen die gemieteten Räume mitnutzen oder einen Teil allein nutzen sollen. Treten weitere Personen in die Firma des Mieters ein, geht es nicht um die Aufnah...mehr

Rz. 21 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis ersetzt jedoch nicht die Erlaubnis selbst und verleiht dem Mieter nicht von vornherein die Befugnis, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Dies folgt auch aus dem Zweck des § 540 Abs. 1, den Vermieter davor zu schützen, dass ihm ein anderer Nutzer neben seinem Vertragspartner aufg...mehr

Rz. 2 Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Gebrauchsüberlassungserlaubnis, wenn das berechtigte Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist (AG Lichtenberg, Urteil v. 19.8.2020, 15 C 1620, GE 2021, 888). Entscheidend ist mithin nicht das Datum der Gebrauchsüberlassung, sondern dasjenige des Abschlusses des ...mehr

Rz. 1 Der Anspruch aus § 553 Abs. 1 steht nur dem Mieter von Wohnraum zu. Bei einer Mietermehrheit braucht das dafür erforderliche berechtigte Interesse nicht bei sämtlichen Mietern zu bestehen (LG Berlin, Urteil v. 9.1.2024, 67 S 184/23, GE 2024, 149). Bei Mischmietverhältnissen, die sich sowohl auf Wohnraum als auch auf Geschäftsraum beziehen, kommt es darauf an, ob nach de...mehr

Rz. 115 Während die Bestimmungen der §§ 307–309 auf formularmäßig vereinbarte Wohnraummietverhältnisse vollständig anzuwenden sind, gilt dies im Geschäftsraummietverhältnis nur eingeschränkt, weil § 310 Abs. 1 Satz 1 die Klauselverbote der §§ 308, 309 nur mittelbar im Rahmen der Generalklausel der §§ 307 Abs. 1 und 2 für anwendbar erklärt. Die Voraussetzungen für die Annahme...mehr

Rz. 3 Der Mieter hat nach § 553 Abs. 1 Satz 1 nur einen Anspruch auf Erlaubnis zur Überlassung eines Teils des Wohnraums; dieses Tatbestandsmerkmal wird unterschiedlich ausgelegt. Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13, GE 2014, 998; BGH NJW 2006, 1200; BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05, GE 2006, 249) genügt es, wenn der Mieter jedenf...mehr

Rz. 8 Die entscheidende Frage ist, für welche Personen der Mieter ein berechtigtes Interesse an ihrer Aufnahme in die Wohnung geltend machen kann. Eine Rolle spielen insoweit einmal diejenigen Angehörigen im weiteren Sinne, denen der Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht im Rahmen des § 540 Abs. 1 überlassen werden darf, weil es sich um Dritte i. S. dieser Bestimmung hande...mehr

Rz. 114 Aus der rechtlichen Einordnung als Zuschlag zur eigentlichen Miete folgt, dass der Zuschlag entfällt, wenn die Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind. Darüber besteht beim Untermietzuschlag ersichtlich in Literatur und Rechtsprechung kein Streit (vgl. Sternel, Mietrecht, II Rn. 260). Bei der teilgewerblichen Nutzung ist zu differenzieren. Handelt es sich um ein sog. ...mehr

Rz. 23 Wie beim Vermieter ergibt sich auch die Mieterstellung aus dem Mietvertragsrubrum in Verbindung mit der späteren Unterschrift unter dem Vertrag. Mieter ist jedenfalls zunächst nur der, der im Mietvertragskopf auch als Mieter vorgesehen ist. Sollen mehrere Personen Mieter werden, müssen diese ebenfalls dort aufgeführt sein, unabhängig von der Frage, ob andere Personen ...mehr

Rz. 87 Besteht für die gemieteten Räume eine zentrale Warmwasserversorgung, hat sie der Vermieter auch ständig betriebsbereit zu halten. Eine formularmäßige Vereinbarung, dass die Warmwasserversorgungsanlage nur zu bestimmten Zeiten oder nur während der Heizperiode in Betrieb sein muss, erscheint unangemessen, es sei denn, der Mieter hat noch andere Möglichkeiten in der Wohn...mehr

Bei einer Vermietung eines Objekts, das in der tatsächlichen Nutzung nichtunternehmerischen Zwecken dient und bei dem mit dem Bau des Gebäudes ab dem 1.6.1984 begonnen oder das Gebäude ab dem 1.1.1986 fertiggestellt wurde, kann der leistende Unternehmer gegenüber dem Leistungsempfänger nicht zur Umsatzsteuer optieren. Solche nichtunternehmerischen Zwecke liegen insbesondere ...mehr

Rz. 4 Dem Vermieter steht gemäß Abs. 2 auch dann ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn der vom Mieter genutzte Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst genutzten Wohnung liegt. Die Frage, welcher Wohnraum als "innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung" i. S. d. Sonderkündigungsrechts nach § 573a Abs. 2 BGB anzusehen ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung (BGH, ...mehr

Rz. 22 Gemäß § 540 ist es dem Mieter untersagt, die Mietsache ohne Berechtigung einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. Die unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten kann daher zur fristlosen Kündigung nach § 543 berechtigen. Daneben besteht auch das Recht der fristgemäßen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1. Kündigungsbegründend ist...mehr

Rz. 44 Die Kündigung kann sowohl darauf gestützt werden, dass der Mieter durch die Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt die Mietsache erheblich gefährdet oder er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Er haftet aber nicht für solche Risiken, die den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses anhaften und die er nicht erkannt hat (KG, Urteil v. 4.12...mehr

Rz. 53 Weitere zwingende Voraussetzung für die fristlose Kündigung ist, dass der Vermieter das vertragswidrige Verhalten des Mieters abgemahnt und dieser den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fortgesetzt hat. So setzt die Kündigung wegen eines katastrophalen und verwahrlosten Zustands (Messie-Wohnung) eine Abmahnung mit angemessener Frist voraus (AG Hamburg, Urteil v. ...mehr

Rz. 131 Weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung ist, dass der Vertragsgegner ungeachtet der Abmahnung des Vertragspartners das vertragswidrige Verhalten fortsetzt. Eine Wiederholungsgefahr über die Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens hinaus ist ebenso wenig erforderlich wie ein Verschulden des Vertragsgegners. Hat der Vertragsgegner dagegen vor Zugang der K...mehr

Rz. 22 Das Kündigungsrecht besteht immer dann, wenn der vertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Dabei kommt es auf den Inhalt und Umfang des vertragsmäßigen Gebrauchs an. Dazu gehört nicht nur die Überlassung der gemieteten Sache, sondern auch die Überlassung ohne Sach- oder Rechtsmängel i. S. d. §§ 536 ff. oder mit d...mehr

Rz. 64 Der Vermieter muss sämtliche Voraussetzungen für die fristlose Kündigung beweisen, also sowohl die Sorgfaltspflichtverletzung bzw. die unbefugte Gebrauchsüberlassung als auch die Abmahnung und die erhebliche Verletzung seiner Rechte. Ferner muss er den Zugang der fristlosen Kündigung innerhalb angemessener Frist nach seiner Kenntnis von der Fortsetzung des vertragswid...mehr

Rz. 24 Die Nutzung der Wohnung zu Gewerbezwecken ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters kann zur ordentlichen Kündigung berechtigen. Umgekehrt kann auch die Nutzung von Räumen, die als "Lager- und Abstellraum" vermietet worden sind, dauerhaft als Wohnung eine – nach Abmahnung sogar fristlose – Kündigung rechtfertigen (AG Bielefeld, Urteil v. 28.3. 2017, 407 C 111/16, ...mehr

Rz. 3 Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 setzt voraus, dass der andere Vertragsteil in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, dass dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf...mehr

Rz. 134 Eine Fristsetzung bzw. Abmahnung ist ferner dann entbehrlich, wenn besondere Gründe für eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses sprechen. Das wäre der Fall, wenn durch das Verhalten des Vertragspartners ein endgültiger Zustand geschaffen worden ist, der rechtlich oder tatsächlich unumkehrbar ist. Ein rechtlich unumkehrbarer Zustand läge vor, wenn die Mietsach...mehr

Rz. 140 Für den Fall der Kündigung wegen verspäteter Gebrauchsüberlassung oder nicht rechtzeitiger Abhilfe enthält § 543 Abs. 4 Satz 1 eine Beweislastregel. Der Vermieter muss die rechtzeitige Gebrauchsgewährung und/oder Abhilfe vor Fristablauf beweisen (§ 543 Abs. 4 Satz 2). Hat sich der Vermieter vertraglich zur Durchführung verschiedener Arbeiten zur Herstellung des vertr...mehr

Rz. 55 Weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ist, dass der Mieter ungeachtet der Abmahnung des Vermieters weiterhin die Mietsache vernachlässigt und dadurch erheblich gefährdet oder weiterhin unbefugt einem Dritten überlässt. Für eine fristlose Kündigung können nur solche Gründe herangezogen werden, die sich nach der letzten Abmahn...mehr

Rz. 93 Die Kündigung muss gegenüber dem Mieter erklärt werden und diesem zugehen. Bei einer Mietermehrheit muss die Kündigung gegenüber allen Mietern erfolgen. Ist eine ursprüngliche Mitmieterin ausgezogen und halten sich in der Wohnung nur noch die weiteren ursprünglichen Mitmieter auf, kann unter Umständen davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis zu denselben Bedi...mehr

Schon das Grundgesetz geht von der Unverletzlichkeit der Wohnung aus. Dazu gehören selbstverständlich auch Mietwohnungen. Gleichzeitig muss hier aber beachtet werden, dass eine Mietwohnung immer noch im Eigentum des Vermieters steht und auch als Eigentümer genießt man bestimmte Rechte. Es treffen also 2 Grundsätze aufeinander. Dem Vermieter wird es vor allem darum gehen, dass...mehr

Rz. 21 Der Schadensersatzanspruch des Mieters beschränkt sich nicht auf den Schaden, der daraus entsteht, dass der Mieter die Mietsache nicht in ihrem vollen Wert genießen kann. Der Mieter hat vielmehr einen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, als wenn der Vermieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag in vollem Umfang nachgekommen wäre. Der Anspruch umfasst zunächs...mehr

Bei einer Untervermietung erzielt der Mieter der Wohnung oder des Hauses Einkünfte aus V+V durch Weitervermietung einzelner Räume. Dabei sind die entstandenen Kosten insoweit nicht als WK abziehbar, als sie durch die Eigennutzung durch den Mieter selbst entstanden sind. Die Aufteilung erfolgt grds. nach der Nutz- oder Wohnfläche. Die Aufwendungen für Gemeinschaftsräume, die ...mehr

Wichtig Vermietungseinkünfte richtig erfassen Die Anlage V benötigen Sie in folgenden Fällen: Sie haben Grundbesitz oder Teile davon (z. B. Haus, Wohnung, Zimmer, Garage etc.) vermietet. Sie sind Haus-/Wohnungseigentümer und haben vergeblich versucht, einen Mieter zu finden. Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen und beabsichtigen zu vermieten. Wenn Sie mehrere O...mehr

Grundsatz Einkünfte aus V+V werden der Person zugerechnet, die den Tatbestand der Einkunftsart V+V nach § 21 EStG verwirklicht und dadurch Einkünfte erzielt. Das ist derjenige, der Sachen und Rechte an andere zur Nutzung gegen Entgelt überlässt. Entscheidend dabei ist das Außenverhältnis zum Mieter. Einkünfte aus V+V versteuert somit nicht nur der Eigentümer der Sache oder des...mehr

Rz. 8 Die nachfolgenden Beispiele aus der Rechtsprechung betreffen Konstellationen, in denen die Eigentümer keine Gebrauchsregelung durch Vereinbarung oder Beschluss nach § 10 Abs. 1 S. 2, § 19 Abs. 1 getroffen haben: Rz. 9 Balkone und Terrassen dienen ihrer natürlichen Zweckbestimmung nach dem erholsamen Aufenthalt im Freien. Mit dieser Zweckbestimmung ist es vereinbar, auf ...mehr

Rz. 11 Verweigert der Vermieter generell die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter das Mietverhältnis – auch das auf längere Zeit abgeschlossene, befristete (LG Berlin, v. 22.8.1996, 67 T 71/96, MM 1996, 453) – außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (LG Berlin, Urteil v. 28.5.2001, 67 S 443/00, GE 2002, 398), wenn nicht in der Person des...mehr

Rz. 10 Der Mieter muss bei seinem Antrag auf Untervermietungserlaubnis den in Aussicht genommenen Untermieter identifizierbar benennen (Name, Anschrift, ggf. Telefonnummer). Weiterhin ist der gewerbliche Mieter verpflichtet, über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Dritten Auskunft zu geben (BGH, Urteil v. 15.11.2006, XII ZR 92/04, GE 2007,142). Mehr als den Namen sow...mehr

Rz. 1 § 540 gilt für Wohnräume, Geschäftsräume und Pachtverhältnisse (dort allerdings ohne das Kündigungsrecht, vgl. § 584a Abs. 1). Nur mit Erlaubnis des (Haupt-)Vermieters darf der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten überlassen, insbesondere die Sache weiter vermieten. Dieser Erlaubnisvorbehalt umfasst auch die Untermiete. Insoweit kommt es nicht darauf ...mehr

Rz. 20 Zwischen (Haupt-)Vermieter und Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen (BGH, Beschluss v. 17.1.2001, XII ZB 194/99, NZM 2001, 286). Der (Haupt-)Vermieter hat gegenüber dem Untermieter keinen Anspruch auf Duldung von ihm beabsichtigter Modernisierungsarbeiten; diesen muss vielmehr der Mieter gegen den Untermieter geltend machen, der seinerseits zur Duldung ...mehr

Rz. 16 Dem Mieter steht das Kündigungsrecht dann nicht zu, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der es rechtfertigt, dass der (Haupt-)Vermieter seine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an den Dritten versagt (LG Berlin, Urteil v. 29.10.1993, 25 O 203/93, GE 1994, 51). Der wichtige Grund muss in den persönlichen Verhältnissen des Untermieters begründet...mehr

Rz. 30 Der (Haupt-)Vermieter hat auch bei unberechtigter Untervermietung gegen den Mieter keinen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung eines Untermietzuschlages oder Herausgabe des durch die Untervermietung erlangten Mehrerlöses (BGH, Urteil v. 13.12.1995, XII ZR 194/93, NJW 1996, 838; V ZR 228/00, NJW 2002, 60; OLG Celle WuM 1995, 655; LG Hildesheim WuM 1990, 341; Schmidt-Futte...mehr

Rz. 31 Der Mieter hat auch im Falle der Erlaubnis zur Untervermietung ein dem Dritten bei dem Gebrauch der Mietsache zur Last fallendes Verschulden zu vertreten (§ 540 Abs. 2). Der Untermieter ist insoweit Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der diesem obliegenden Obhutspflicht (Schmidt-Futterer/Flatow, § 540 Rn. 78); Mietprozess/Beierlein, Kap. 5 Rn. 12). Dazu gehören alle Han...mehr

Rz. 26 Auf den Untermietvertrag zwischen dem Mieter und dem Untermieter finden alle Vorschriften über die Miete Anwendung (OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.7.2002, 24 U 200/01, ZMR 2003, 102 [103]), auch § 550 (BGH, Urteil v. 15.6.1981, VIII ZR 166/80, BGHZ 81, 46). Wird der Untermietvertrag auf längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen, bedarf er daher der Schriftform (BGH, VIII ...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift setzt zunächst voraus, dass zwischen dem Vermieter und dem Mieter ein Mietverhältnis, das Zwischenmietverhältnis, besteht. Ob der Vermieter auch Eigentümer des vermieteten Objekts ist, ist unerheblich. Auf Pachtverhältnisse ist § 565 BGB ebenfalls anwendbar (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 9). Ist der Vermieter mit der Überlassung an den Dritten einve...mehr