Fachbeiträge & Kommentare zu Untervermietung

Der Mieter kann im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten Dritter zur Verantwortung gezogen werden. Die ordentliche Kündigung wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nämlich nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus.[1] Minderjährige Bei Minderjährigen ist die Bestimmung des § 828 BGB zu beachten. Nach Absatz 1 d...mehr

Rz. 111 Neben der Miete, sei es Bruttokalt- oder Nettokaltmiete, können bestimmte Zuschläge zur Miete vereinbart werden. Hier sind insbesondere der Untermiet- und Gewerbemietzuschlag zu nennen. Es handelt sich dabei um echte Zuschläge, die auch bezüglich Wegfall oder Erhöhung unabhängig von der eigentlichen Miete ein eigenes rechtliches Schicksal haben – es sei denn, es ist ...mehr

Rz. 79 Das Recht des Mieters, andere Personen in die gemieteten Räume aufzunehmen, stellt sich nur bei der Wohnraummiete. Bei der Geschäftsraummiete geht es jeweils um die Frage der Untermiete nach § 540, wenn weitere Personen die gemieteten Räume mitnutzen oder einen Teil allein nutzen sollen. Treten weitere Personen in die Firma des Mieters ein, geht es nicht um die Aufnah...mehr

Rz. 115 Während die Bestimmungen der §§ 307–309 auf formularmäßig vereinbarte Wohnraummietverhältnisse vollständig anzuwenden sind, gilt dies im Geschäftsraummietverhältnis nur eingeschränkt, weil § 310 Abs. 1 Satz 1 die Klauselverbote der §§ 308, 309 nur mittelbar im Rahmen der Generalklausel der §§ 307 Abs. 1 und 2 für anwendbar erklärt. Die Voraussetzungen für die Annahme...mehr

Rz. 114 Aus der rechtlichen Einordnung als Zuschlag zur eigentlichen Miete folgt, dass der Zuschlag entfällt, wenn die Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind. Darüber besteht beim Untermietzuschlag ersichtlich in Literatur und Rechtsprechung kein Streit (vgl. Sternel, Mietrecht, II Rn. 260). Bei der teilgewerblichen Nutzung ist zu differenzieren. Handelt es sich um ein sog. ...mehr

Rz. 23 Wie beim Vermieter ergibt sich auch die Mieterstellung aus dem Mietvertragsrubrum in Verbindung mit der späteren Unterschrift unter dem Vertrag. Mieter ist jedenfalls zunächst nur der, der im Mietvertragskopf auch als Mieter vorgesehen ist. Sollen mehrere Personen Mieter werden, müssen diese ebenfalls dort aufgeführt sein, unabhängig von der Frage, ob andere Personen ...mehr

Rz. 87 Besteht für die gemieteten Räume eine zentrale Warmwasserversorgung, hat sie der Vermieter auch ständig betriebsbereit zu halten. Eine formularmäßige Vereinbarung, dass die Warmwasserversorgungsanlage nur zu bestimmten Zeiten oder nur während der Heizperiode in Betrieb sein muss, erscheint unangemessen, es sei denn, der Mieter hat noch andere Möglichkeiten in der Wohn...mehr

Widerruft der Vermieter die widerruflich erteilte Untervermietungserlaubnis, ist der Hauptmieter (Untervermieter) nicht zwangsläufig berechtigt, seinerseits zu kündigen. Das BGB enthält nämlich keine Sonderregelungen für die ordentliche Kündigung eines Untermietverhältnisses (hier: nach Widerruf der dem Hauptmieter vom Vermieter widerruflich erteilten Erlaubnis zur Unterverm...mehr

Seit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes (BGBl I S. 434 ff.) am 1.5.2013 kann das zuständige Gericht auf Antrag des Vermieters dem Mieter eine Frist zur Hinterlegung einer Sicherheit für Mietforderungen setzen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, wenn der Vermieter eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage (z. B. wegen rückständiger Mieten) v...mehr

Dorn/Becker, Abgrenzung zwischen Einkünften aus VuV iSd § 21 EStG und gewerblichen Einkünften, NWB Nr 13 v 31.03.2023, Beilage, S 11 Ledermann, Abgrenzung der Einkünfte aus Vermietung zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb, NWB 2024, 3302. Verwaltungsanweisungen: R 15.7 Abs 2 EStR 2012; H 15.7 Abs 2 EStH 2023; FinBeh Hamburg (koordinierter Erlass), Fachinfo v 30.01.2018, S 1980–20...mehr

Rn. 138 Stand: EL 183 – ET: 08/2025 Gewerbebetrieb statt privater Vermögensverwaltung (s Rn 137) ist bei der Vermietung auch von privatem Wohnraum insb anzunehmen, wenn entweder durch einen ständigen, raschen Wechsel der Mietparteien, der im Wesen gerade dieses Mietverhältnisses liegt, der Vermieter zu einer über das bei der langfristigen Vermietung übliche Maß hinausgehenden ...mehr

Rn. 82 Stand: EL 187 – ET: 02/2026 Die Aufgabe eines Wohnsitzes ist dann objektiv erfolgt, wenn die Tatbestandsmerkmale des § 8 AO nicht mehr vorliegen, dh, die Wohnung muss durch den StPfl oder dessen Angehörige tatsächlich und endgültig nicht mehr benutzt werden können oder sollen, wie zB bei Auflösung. Zivil- und melderechtliche Aufgabetatbestände, wie zB der Wille oder di...mehr

Rn. 74 Stand: EL 173 – ET: 06/2024 WG im Alleineigentum der Gesellschafter gehören zum notwendigen Sonder-BV I der Gesellschafter (s Rn 73), wenn sie dem Betrieb der PersGes tatsächlich unmittelbar oder mittelbar (auch durch Untervermietung auf eigene Rechnung: BFH BStBl II 1994, 250; 1991, 800; 1986, 304; 1977, 150/52; Woerner, BB 1976, 220, 223) durch unentgeltliche oder en...mehr

Rn. 74a Stand: EL 173 – ET: 06/2024 Notwendiges Sonder-BV I liegt auch dann vor, wenn der Gesellschafter der PersGes unmittelbar zur Nutzung überlassenen Grundbesitz von Dritten gemietet und gepachtet hat (BFH BStBl II 1986, 304 mit Anmerkung Söffing, FR 1986, 109; BFH BStBl II 1977, 150/52). Wegen des umgekehrten Falles s Rn 75 zu (2). Hat der Gesellschafter ein Grundstück de...mehr

Rn. 75 Stand: EL 176 – ET: 10/2024 Zur rechtlichen Stütze für das vom BFH geschaffene Sonder-BV II s Rn 73. Zum notwendigen Sonder-BV II zählen:mehr

Überblick Ein Mieter darf mit Untervermietungen kein Geld verdienen. Das berechtigte Interesse eines Mieters an einer Untervermietung sei, die wohnungsbezogenen Aufwendungen zu decken, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Zweck der Untervermietung sei es nicht, Gewinn zu erzielen. Ein Berliner Mieter hatte seine Zweizimmerwohnung während eines Auslandsaufenthalts ab 2020 o...mehr

Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einer Gesellschaft/Gemeinschaft ist die Anlage FE-V zu verwenden, die in den Zeilen 1 bis 17 Angaben zur Gesellschaft/Gemeinschaft abfragt und in den Zeilen 18 bis 58 Angaben zu den Beteiligten. Dabei sind in folgenden Fällen zusätzliche Anlagen abzugeben: die Anlage FE-V-Objekt für Einkünfte aus einem vermieteten und/oder erpachte...mehr

Rz. 5 § 60 verpflichtet Antragsteller auf Sozialleistungen, Leistungsbezieher und Erstattungspflichtige zur Mitwirkung. Mitwirkungspflichtig ist der Leistungsberechtigte auch dann, wenn er nicht Leistungsempfänger ist (BSG, Urteil v. 18.9.1991, 10 RKg 5/91). Als Bezieher von Leistungen werden auch diejenigen Personen betrachtet, denen eine Sozialleistung nicht auf Antrag, so...mehr

• 2020 Begriff der neuen Wohnung/Zweifelsfragen/§ 7b EStG Fraglich ist, wie der Begriff der neuen Wohnung i.S.v. § 7b EStG zu verstehen ist. Gefördert wird die Schaffung neuer Wohnungen sowohl im Rahmen einer Neubaumaßnahme als auch im Rahmen von bestehenden Gebäuden. Die neue Wohnung muss zusätzlich und erstmals geschaffen werden. Die Verlegung oder Erweiterung von Wohnraum ...mehr

Sind die Aufwendungen für die Unterkunft unangemessen hoch, werden sie zunächst trotzdem als Bedarf anerkannt. In diesem Fall fordert das Jobcenter auf, die Kosten innerhalb einer Regelhöchstfrist von 6 Monaten auf das angemessene Maß zu senken. Zur befristeten Anerkennung der unangemessenen Kosten ist der Nachweis der Kostensenkungsbemühungen erforderlich. Als Mittel der Ko...mehr

Frauen haben bei einem rechtswidrigen, aber straffreien Schwangerschaftsabbruch[1] einen Anspruch auf Leistungen gegenüber dem Land, wenn ihnen die Aufbringung der Mittel für den Abbruch einer Schwangerschaft nicht zuzumuten ist und sie ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt im Geltungsbereich des Gesetzes haben. Die Aufbringung der Mittel ist der Frau nicht zuzumuten, wen...mehr

Für die Beurteilung der "Angemessenheit" von Unterkunftskosten gelten keine konkreten gesetzlichen Vorgaben. Für die Bewilligung dieser Leistungen sind die kommunalen Träger (kreisfreie Städte und Landkreise) zuständig, die die als angemessen anerkannten Aufwendungen in der Regel in Richtlinien festgelegt haben. Die Angemessenheit der Kosten wird dabei nach den Verhältnissen ...mehr

Bei einem Neuantrag auf Bürgergeld gilt zunächst eine 1-jährige Karenzzeit. In dieser Zeit gelten die tatsächlichen Aufwendungen für die Unterkunft als angemessen und werden voll als Bedarf anerkannt. Eine neue Karenzzeit beginnt erst nach einer 3-jährigen Unterbrechung des Leistungsbezugs. Sofern der Leistungsbezug in der Karenzzeit für einen vollen Kalendermonat unterbroch...mehr

Wichtig Zeitliche Anwendung Die folgenden Ausführungen betreffen das Formular BBW 2/16 – für den Zeitraum bis zum 31.12.2022. Die Zeilen 36 bis 59 betreffen das Ertragswertwertverfahren, das für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zur Anwendung kommt, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Beim...mehr

Sämtliche deutsche DBA sehen eine Verteilung des Besteuerungsrechts zwischen dem Wohnsitzstaat, der umfassend nach dem Welteinkommensprinzip, und dem Quellenstaat, der nur die in seinem Territorium erwirtschafteten Einkünfte i. d. R. sogar noch der Höhe nach begrenzt besteuern darf. Die Abgrenzung erfolgt i. d. R. nach den Grundsätzen des Art. 4 OECD-MA zur Ansässigkeitsbesti...mehr

Rz. 54 Darlegungslast bedeutet im Prozess die Verpflichtung, dass jede Partei sämtliche Tatbestandsmerkmale einer für sie günstigen Rechtsnorm behaupten muss. Hinweis Schlüssig- und Erheblichkeit des Sachvortrags Ein Sachvortrag zur Begründung eines Klaganspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn der Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeign...mehr

Rz. 238 Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können ihren jeweiligen Vertragspartner auf Unterlassung von Vertragsverstößen in Anspruch nehmen. Ein Unterlassungsantrag muss so deutlich gefasst sein, dass er den Gegenstand des Verfahrens und damit den Umfang der Entscheidungsbefugnis des Gerichts (§ 308 ZPO) so genau bestimmt, dass sich der Gegner erschöpfend verteidigen ...mehr

Rz. 521 Zu unterscheiden sind der Zuständigkeitsstreitwert, der Gebührenstreitwert, der Beschwerdewert und der Gegenstandswert für Rechtsverfolgungskosten. Rz. 522 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum kommt es auf den Zuständigkeitsstreitwert deswegen nicht an, weil für diese ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands die AG zuständi...mehr

Rz. 300 Die einstweilige Verfügung ist im Mietverhältnis bisher nur dann zulässig, wenn zu besorgen ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung des Rechts einer Mietvertragspartei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte (§ 935 ZPO), oder wenn die einstweilige Verfügung zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohe...mehr

Rz. 597 Für vermögensrechtliche Streitigkeiten vor dem Amtsgericht über Ansprüche bis zu 750 EUR kann durch Landesgesetz bestimmt werden, dass die Erhebung der Klage erst nach Durchführung eines Güteverfahrens zulässig ist (§ 15a Abs. 1 Nr. 1 EGZPO). Das Güteverfahren ist vorgeschrieben in den Ländern Baden-Württemberg, Brandenburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen (vgl. zur Verfa...mehr

Rz. 14 Der überlebende Ehegatte, Lebenspartner, das Kind, der andere Familienangehörige oder Haushaltsangehörige tritt kraft Gesetzes in das Mietverhältnis – nicht aber in Verträge des Mieters mit den Versorgungsunternehmen oder sonstige selbständige Sondervereinbarungen (z. B. über Hausmeister-, Reinigungs- oder sonstige Dienste) – mit dem verstorbenen Mieter ein, mit dem e...mehr

Rz. 22 Der Vermieter kann innerhalb eines Monats seit Kenntnis von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Stehen dem Vermieter auf der Mieterseite mehrere Personen gegenüber, kann das Mietverhältnis wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden (BG...mehr

Rz. 264 Auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses kann Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde (§ 256 Abs. 1 ZPO). Rz. 265 Rechtsverhältnis ist die rechtlich geregelte Beziehung einer Person zu einer anderen Person oder Sac...mehr

Rz. 358 Urteile wegen Räumung der Mietsache, wegen Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses gemäß §§ 574 bis 574b BGB sind gemäß § 708 Nr. 7 ZPO ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar zu erklären; dies gilt auch für Pachtverhältnisse (OLG Celle, Teilurteil v. 16.5.2023, 2 U 37/23, BeckRS 2023, 12898). Die Zwangsvollstreckung darf nur durchgeführt werden, wenn ...mehr

Rz. 4 Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums haben. Dem Anspruch auf Untervermietungserlaubnis steht nicht entgegen, dass er das zur Untervermietung berechtigende Interesse selbst herbeigeführt hat (AG Mitte, Urteil v. 25.8.2021, 7 C 44/20, GE 2021, 1436). Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des ...mehr

Rz. 13 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis besteht nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1...mehr

Rz. 22 Bereits im Wohnraummietvertrag können Vereinbarungen über die Gebrauchsüberlassung getroffen werden. Dabei dürfte zwischen der Vereinbarung "Untervermietung ist gestattet" und der Gestattung, "einen Untermieter in die Wohnung aufzunehmen", zu unterscheiden sein. Bei der Klausel "Untervermietung ist gestattet" darf der Mieter die gesamte Wohnung an einen Dritten überla...mehr

Rz. 24 Antrag des Mieters auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis Einschreiben/Rückschein Frau/Herrn … (Vor- und Zuname/n des Vermieters/der Vermieter) … (Straße, Hausnummer, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, mit Mietvertrag vom … habe ich von Ihnen die Wohnung im … Erdgeschoss/Obergeschoss des Vorderhauses/Hinterhauses/Seitenflügels/Quergebäudes/Gart...mehr

Rz. 21 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis ersetzt jedoch nicht die Erlaubnis selbst und verleiht dem Mieter nicht von vornherein die Befugnis, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Dies folgt auch aus dem Zweck des § 540 Abs. 1, den Vermieter davor zu schützen, dass ihm ein anderer Nutzer neben seinem Vertragspartner aufg...mehr

Rz. 2 Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Gebrauchsüberlassungserlaubnis, wenn das berechtigte Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist (AG Lichtenberg, Urteil v. 19.8.2020, 15 C 1620, GE 2021, 888). Entscheidend ist mithin nicht das Datum der Gebrauchsüberlassung, sondern dasjenige des Abschlusses des ...mehr

Rz. 1 Der Anspruch aus § 553 Abs. 1 steht nur dem Mieter von Wohnraum zu. Bei einer Mietermehrheit braucht das dafür erforderliche berechtigte Interesse nicht bei sämtlichen Mietern zu bestehen (LG Berlin, Urteil v. 9.1.2024, 67 S 184/23, GE 2024, 149). Bei Mischmietverhältnissen, die sich sowohl auf Wohnraum als auch auf Geschäftsraum beziehen, kommt es darauf an, ob nach de...mehr

Rz. 3 Der Mieter hat nach § 553 Abs. 1 Satz 1 nur einen Anspruch auf Erlaubnis zur Überlassung eines Teils des Wohnraums; dieses Tatbestandsmerkmal wird unterschiedlich ausgelegt. Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13, GE 2014, 998; BGH NJW 2006, 1200; BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05, GE 2006, 249) genügt es, wenn der Mieter jedenf...mehr

Rz. 8 Die entscheidende Frage ist, für welche Personen der Mieter ein berechtigtes Interesse an ihrer Aufnahme in die Wohnung geltend machen kann. Eine Rolle spielen insoweit einmal diejenigen Angehörigen im weiteren Sinne, denen der Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht im Rahmen des § 540 Abs. 1 überlassen werden darf, weil es sich um Dritte i. S. dieser Bestimmung hande...mehr

Bei einer Vermietung eines Objekts, das in der tatsächlichen Nutzung nichtunternehmerischen Zwecken dient und bei dem mit dem Bau des Gebäudes ab dem 1.6.1984 begonnen oder das Gebäude ab dem 1.1.1986 fertiggestellt wurde, kann der leistende Unternehmer gegenüber dem Leistungsempfänger nicht zur Umsatzsteuer optieren. Solche nichtunternehmerischen Zwecke liegen insbesondere ...mehr

Rz. 4 Dem Vermieter steht gemäß Abs. 2 auch dann ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn der vom Mieter genutzte Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst genutzten Wohnung liegt. Die Frage, welcher Wohnraum als "innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung" i. S. d. Sonderkündigungsrechts nach § 573a Abs. 2 BGB anzusehen ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung (BGH, ...mehr

Rz. 22 Gemäß § 540 ist es dem Mieter untersagt, die Mietsache ohne Berechtigung einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. Die unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten kann daher zur fristlosen Kündigung nach § 543 berechtigen. Daneben besteht auch das Recht der fristgemäßen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1. Kündigungsbegründend ist...mehr

Rz. 44 Die Kündigung kann sowohl darauf gestützt werden, dass der Mieter durch die Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt die Mietsache erheblich gefährdet oder er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Er haftet aber nicht für solche Risiken, die den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses anhaften und die er nicht erkannt hat (KG, Urteil v. 4.12...mehr

Rz. 53 Weitere zwingende Voraussetzung für die fristlose Kündigung ist, dass der Vermieter das vertragswidrige Verhalten des Mieters abgemahnt und dieser den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fortgesetzt hat. So setzt die Kündigung wegen eines katastrophalen und verwahrlosten Zustands (Messie-Wohnung) eine Abmahnung mit angemessener Frist voraus (AG Hamburg, Urteil v. ...mehr

Rz. 131 Weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung ist, dass der Vertragsgegner ungeachtet der Abmahnung des Vertragspartners das vertragswidrige Verhalten fortsetzt. Eine Wiederholungsgefahr über die Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens hinaus ist ebenso wenig erforderlich wie ein Verschulden des Vertragsgegners. Hat der Vertragsgegner dagegen vor Zugang der K...mehr

Rz. 22 Das Kündigungsrecht besteht immer dann, wenn der vertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Dabei kommt es auf den Inhalt und Umfang des vertragsmäßigen Gebrauchs an. Dazu gehört nicht nur die Überlassung der gemieteten Sache, sondern auch die Überlassung ohne Sach- oder Rechtsmängel i. S. d. §§ 536 ff. oder mit d...mehr