Fachbeiträge & Kommentare zu Untervermietung

Rz. 8 Die nachfolgenden Beispiele aus der Rechtsprechung betreffen Konstellationen, in denen die Eigentümer keine Gebrauchsregelung durch Vereinbarung oder Beschluss nach § 10 Abs. 1 S. 2, § 19 Abs. 1 getroffen haben: Rz. 9 Balkone und Terrassen dienen ihrer natürlichen Zweckbestimmung nach dem erholsamen Aufenthalt im Freien. Mit dieser Zweckbestimmung ist es vereinbar, auf ... mehr

Wichtig Zeitliche Anwendung Die folgenden Ausführungen betreffen das Formular BBW 2/16 – für den Zeitraum bis zum 31.12.2022. Die Zeilen 36 bis 59 betreffen das Ertragswertwertverfahren, das für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zur Anwendung kommt, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Beim... mehr

Sämtliche deutsche DBA sehen eine Verteilung des Besteuerungsrechts zwischen dem Wohnsitzstaat, der umfassend nach dem Welteinkommensprinzip, und dem Quellenstaat, der nur die in seinem Territorium erwirtschafteten Einkünfte i. d. R. sogar noch der Höhe nach begrenzt besteuern darf. Die Abgrenzung erfolgt i. d. R. nach den Grundsätzen des Art. 4 OECD-MA zur Ansässigkeitsbesti... mehr

Bei einer Vermietung eines Objekts, das in der tatsächlichen Nutzung nichtunternehmerischen Zwecken dient und bei dem mit dem Bau des Gebäudes ab dem 1.6.1984 begonnen oder das Gebäude ab dem 1.1.1986 fertiggestellt wurde, kann der leistende Unternehmer gegenüber dem Leistungsempfänger nicht zur Umsatzsteuer optieren. Solche nichtunternehmerischen Zwecke liegen insbesondere ... mehr

Rz. 21 Der Schadensersatzanspruch des Mieters beschränkt sich nicht auf den Schaden, der daraus entsteht, dass der Mieter die Mietsache nicht in ihrem vollen Wert genießen kann. Der Mieter hat vielmehr einen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, als wenn der Vermieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag in vollem Umfang nachgekommen wäre. Der Anspruch umfasst zunächs... mehr

Schon das Grundgesetz geht von der Unverletzlichkeit der Wohnung aus. Dazu gehören selbstverständlich auch Mietwohnungen. Gleichzeitig muss hier aber beachtet werden, dass eine Mietwohnung immer noch im Eigentum des Vermieters steht und auch als Eigentümer genießt man bestimmte Rechte. Es treffen also 2 Grundsätze aufeinander. Dem Vermieter wird es vor allem darum gehen, dass... mehr

Bei einer Untervermietung erzielt der Mieter der Wohnung oder des Hauses Einkünfte aus V+V durch Weitervermietung einzelner Räume. Dabei sind die entstandenen Kosten insoweit nicht als WK abziehbar, als sie durch die Eigennutzung durch den Mieter selbst entstanden sind. Die Aufteilung erfolgt grds. nach der Nutz- oder Wohnfläche. Die Aufwendungen für Gemeinschaftsräume, die ... mehr

Wichtig Vermietungseinkünfte richtig erfassen Die Anlage V benötigen Sie in folgenden Fällen: Sie haben Grundbesitz oder Teile davon (z. B. Haus, Wohnung, Zimmer, Garage etc.) vermietet. Sie sind Haus-/Wohnungseigentümer und haben vergeblich versucht, einen Mieter zu finden. Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen und beabsichtigen zu vermieten. Wenn Sie mehrere O... mehr

Grundsatz Einkünfte aus V+V werden der Person zugerechnet, die den Tatbestand der Einkunftsart V+V nach § 21 EStG verwirklicht und dadurch Einkünfte erzielt. Das ist derjenige, der Sachen und Rechte an andere zur Nutzung gegen Entgelt überlässt. Entscheidend dabei ist das Außenverhältnis zum Mieter. Einkünfte aus V+V versteuert somit nicht nur der Eigentümer der Sache oder des... mehr

Rz. 11 Verweigert der Vermieter generell die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter das Mietverhältnis – auch das auf längere Zeit abgeschlossene, befristete (LG Berlin, v. 22.8.1996, 67 T 71/96, MM 1996, 453) – außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (LG Berlin, Urteil v. 28.5.2001, 67 S 443/00, GE 2002, 398), wenn nicht in der Person des... mehr

Rz. 10 Der Mieter muss bei seinem Antrag auf Untervermietungserlaubnis den in Aussicht genommenen Untermieter identifizierbar benennen (Name, Anschrift, ggf. Telefonnummer). Weiterhin ist der gewerbliche Mieter verpflichtet, über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Dritten Auskunft zu geben (BGH, Urteil v. 15.11.2006, XII ZR 92/04, GE 2007,142). Mehr als den Namen sow... mehr

Rz. 1 § 540 gilt für Wohnräume, Geschäftsräume und Pachtverhältnisse (dort allerdings ohne das Kündigungsrecht, vgl. § 584a Abs. 1). Nur mit Erlaubnis des (Haupt-)Vermieters darf der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten überlassen, insbesondere die Sache weiter vermieten. Dieser Erlaubnisvorbehalt umfasst auch die Untermiete. Insoweit kommt es nicht darauf ... mehr

Rz. 16 Dem Mieter steht das Kündigungsrecht dann nicht zu, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der es rechtfertigt, dass der (Haupt-)Vermieter seine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an den Dritten versagt (LG Berlin, Urteil v. 29.10.1993, 25 O 203/93, GE 1994, 51). Der wichtige Grund muss in den persönlichen Verhältnissen des Untermieters begründet... mehr

Rz. 20 Zwischen (Haupt-)Vermieter und Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen (BGH, Beschluss v. 17.1.2001, XII ZB 194/99, NZM 2001, 286). Der (Haupt-)Vermieter hat gegenüber dem Untermieter keinen Anspruch auf Duldung von ihm beabsichtigter Modernisierungsarbeiten; diesen muss vielmehr der Mieter gegen den Untermieter geltend machen, der seinerseits zur Duldung ... mehr

Rz. 30 Der (Haupt-)Vermieter hat auch bei unberechtigter Untervermietung gegen den Mieter keinen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung eines Untermietzuschlages oder Herausgabe des durch die Untervermietung erlangten Mehrerlöses (BGH, Urteil v. 13.12.1995, XII ZR 194/93, NJW 1996, 838; V ZR 228/00, NJW 2002, 60; OLG Celle WuM 1995, 655; LG Hildesheim WuM 1990, 341; Schmidt-Futte... mehr

Rz. 26 Auf den Untermietvertrag zwischen dem Mieter und dem Untermieter finden alle Vorschriften über die Miete Anwendung (OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.7.2002, 24 U 200/01, ZMR 2003, 102 [103]), auch § 550 (BGH, Urteil v. 15.6.1981, VIII ZR 166/80, BGHZ 81, 46). Wird der Untermietvertrag auf längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen, bedarf er daher der Schriftform (BGH, VIII ... mehr

Rz. 31 Der Mieter hat auch im Falle der Erlaubnis zur Untervermietung ein dem Dritten bei dem Gebrauch der Mietsache zur Last fallendes Verschulden zu vertreten (§ 540 Abs. 2). Der Untermieter ist insoweit Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der diesem obliegenden Obhutspflicht (Schmidt-Futterer/Flatow, § 540 Rn. 78); Mietprozess/Beierlein, Kap. 5 Rn. 12). Dazu gehören alle Han... mehr

Praxis-Beispiel Formulierungsvorschlag Das Mietverhältnis wird für die Dauer von 4 Jahren abgeschlossen. Es verlängert sich sodann auf unbestimmte Zeit, wenn es nicht gekündigt wird. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf des 4. Vertragsjahres zulässig. Achtung Unzulässige Klausel Die Klausel "Das Mietverhältnis wird für die Dauer von 4 Jahren abgeschlossen. Es verlängert sic... mehr

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Rz. 38 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 31.1: Wohnraummietvertrag Mietvertrag zwischen _________________________, – Vermieter – und _________________________, – Mieter – § 1 Mieträume Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken die im Hause _________________________ in _________________________-Geschoss (rechts/links/Mitte) belegene Wohnung, bestehend ... mehr

Rz. 40 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 31.2: Gewerberaummietvertrag (Mietvertrag über ein Ladenlokal) Mietvertrag zwischen der Firma _________________________, – Vermieterin – und der Firma _________________________, – Mieterin – § 1 Mietobjekt Die Vermieterin vermietet an die Mieterin zum Betriebe eines Einzelhandelsgeschäftes das in dem Hause ____________... mehr

Der Mieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder zur sonstigen Gebrauchsüberlassung, z. B. zur Weitervermietung an einen Dritten, verweigert, sofern nicht in der Person des Untermieters oder des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.[1] Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Ges... mehr

Der Mieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis ... mehr

Hat der Mieter mit dem ausdrücklichen oder stillschweigenden Einverständnis des Vermieters wirtschaftliche Aufwendungen für die Erhaltung und Verbesserung der Mietsache gemacht, zu denen er vertraglich nicht verpflichtet war, kann die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeuten, wenn der Mieter besonderer Umstände wegen mit einer frühen Kündigung des M... mehr

Ein wichtiger Grund i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt vor, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der vermieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Die Kündigung ist aber grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Abhilfe oder nach erfolgloser Abmahnung z... mehr

Rz. 12 Bei bestehenden Mietverhältnissen zum Bewertungsstichtag ist der Rohertrag das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung des bebauten Grundstücks aufgrund der zum Bewertungsstichtag bestehenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben (§ 186 Abs. 1 Satz 1 BewG). Dies gilt für alle vermietete Grundstücke (oder Grunds... mehr

Die Vermietung einer Ferienwohnung ist im Regelfall keine gewerbliche Betätigung, weil die Vermietung i. d. R. über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nicht hinausgeht.[1] Bei der Vermietung eines Ferienhauses kann ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistunge... mehr

Rz. 69 In Anbetracht der Komplexität einzelner Ausweisentscheidungen und deren insg. zu konstatierenden Facettenreichtum wird im Folgenden eine Matrix der Umsatzerlöse aufgezeigt, welche die im bisherigen und im weiteren Verlauf der Kommentierung aufgegriffenen Abgrenzungs- und Ausweisentscheidungen im Zusammenhang mit den Umsatzerlösen konsolidierend darstellt. In Betracht k... mehr

Der Untermietzuschlag ist Bestandteil der Miete. Die ortsübliche Miete kann demnach in einem solchen Fall aus der ortsüblichen (Grund-)Miete plus einem ortsüblichen Betrag für die Erlaubnis zur Untervermietung bestimmt werden. Die zulässige Miete nach § 556d BGB darf diese Miete um 10 % übersteigen.[1] mehr

Die Berücksichtigung der Vormiete setzt voraus, dass der Umfang der Vermieterleistung im Vormietverhältnis der Vermieterleistung im Nachmietverhältnis entspricht. Eine reduzierte Vermieterleistung muss nach dem Gesetzeszweck zu einer Reduzierung der Miete führen. Der Vermieter stellt dem Mieter dann ja nach dem Inhalt des Mietverhältnisses ein Weniger zur Verfügung. Es fehlt... mehr

Rz. 19 Nach der gesetzlichen Definition in § 24 Abs. 3 S. 2 EStG liegt eine Haushaltsgemeinschaft vor, wenn der Stpfl. mit der anderen Person in der gemeinsamen Wohnung gemeinsam wirtschaftet. Entscheidend ist allein das gemeinsame Wirtschaften ("aus einem Topf") in der Wohngemeinschaft. Auf die Dauer des Zusammenlebens kommt es nicht an. Auch setzt die Haushaltsgemeinschaft... mehr

Eine Wohnung dient Wohnzwecken, wenn sie dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Eine entgeltlich überlassene Wohnung dient Wohnzwecken i. S. d. § 7b EStG, wenn die entgeltliche Überlassung unbefristet oder mindestens für einen Zeitraum von 1 Jahr mietvertraglich festgelegt ist. Wird eine kürzere Mietdauer vereinbart, kann ... mehr

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung i. S. v. § 21 EStG gehören alle Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind. Die Vorschrift erfasst nicht nur Einkünfte aus Miet- und Pachtverträgen im bürgerlich-rechtlichen Sinn, sondern darüber hinaus alle Einkünfte aus der... mehr

Rn 20a Dem Mieter obliegt es nicht, Teile seiner Wohnung unterzuvermieten, er ist aber gehalten, öffentliche Hilfen in Anspruch zu nehmen (KG GE 07, 907; ZMR 82, 318 [KG Berlin 28.05.1981 - 8 W RE-Miet 4712/81]; s.a. LG Berlin NJW 21, 3473 Rz 10). Bsp: Verdopplung der Miete ist mit Blick auf § 22 SGB II ggf keine Härte (KG GE 07, 907). Hat der Mieter nach Zahlung der erhöhte... mehr

Rn 8 Nur im Sonderfall des § 553 besteht ein Anspruch des Mieters auf eine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte (LG Berlin GE 18, 511, BGH ZMR 11, 453), iÜ besteht bei verweigerter Zustimmung des Vermieters in sonstigen Bereichen der Miete lediglich ein Kündigungsrecht des Mieters. Nur in Ausnahmefällen soll sich aus § 242 ein Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis... mehr

Rn 12 Ein derartiger wichtiger Grund wird ua bei drohender Überbelegung oder sonstiger Unzumutbarkeit der Drittüberlassung angenommen. Bei der hier notwendigen einzelfallbezogenen Interessenabwägung (Hamm NJW 82, 2876 [OLG Hamm 17.08.1982 - 4 Re Miet 1/82]) ist ein wichtiger Grund nur dann anzunehmen, wenn die gesetzlich im Mietvertrag geschützten Interessen des Vermieters d... mehr

Rn 14 Dem Vermieter stehen grds Schadensersatzansprüche wegen erlaubnisloser Untervermietung aus § 280 I 1 bzw Unterlassungsansprüche aus § 541 neben dem Recht zur fristlosen Kündigung zur Seite. In der Gewerbemiete kann ein Auskunftsanspruch hinsichtlich des Namens und der Firma des Untermieters, der Art der Nutzung, der Höhe der Untermiete sowie der Vertragslaufzeit besteh... mehr

Rn 58 Der Bereicherungsanspruch aus § 812 I 1 Alt 2 setzt einen Eingriff in die Rechtssphäre des Bereicherungsgläubigers voraus. Was genau darunter zu verstehen ist, ergibt sich aus § 812 I 1 Alt 2 nicht. Für eine tatbestandskonforme Definition des Begriffs ist zu unterscheiden zwischen dem eigentlichen Eingriffsakt, seiner Qualifizierung als unbefugt und seinem Objekt. Rn 5... mehr

Rn 15 Zur Gebrauchsüberlassung an Dritte s § 540 Rn 2–7. Eine Gebrauchsüberlassung liegt auch vor, wenn der Mieter nicht verhindert, dass der Untermieter seinerseits unbefugt weitervermietet (Hamm NJW-RR 92, 783 [OLG Hamm 17.01.1992 - 30 U 36/91]). Familienangehörige sind nicht Dritte (BGH NJW 93, 2528 [BGH 14.07.1993 - VIII ARZ 1/93]). Rn 16 Hat der Mieter einen vertragliche... mehr

Rn 13 Grds ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mietvertrag aufzuheben, auch wenn der Mieter einen zumutbaren Ersatzmieter anbietet (BGH ZMR 03, 413 = NJW 03, 1246). Trotz fehlender Mietnachfolgeklausel kann ein Mieter jedoch die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag ausnw verlangen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsentlassung da... mehr

Rn 11 Hier kann der Vermieter geltend machen, durch die Gebrauchsüberlassung an den Dritten übermäßig belastet zu werden, insb wenn das Hauptmietverhältnis kurze Zeit später ausläuft. Bei Mieträumen innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung kann eine unzumutbare Belastung auftreten, wenn der Vermieter infolge der räumlichen Nähe ständig mit der vom ihm moralisch m... mehr

Rn 9 Da die Erlaubnis des Vermieters nicht generell für Untervermietung gefordert werden kann, wird sie auf eine konkrete vom Mieter vorher zu benennende Person des Dritten bezogen. Zum Auskunftsrecht des gewerblichen Vermieters vgl BGH ZMR 07, 184. Im Ergebnis erweitert die vom Vermieter erteilte Erlaubnis die Rechte des Mieters zum Gebrauch der Mietsache. Die Erlaubnis kan... mehr

Rn 12 Hierzu zählen ua abgewohnte Instandsetzungsaufwendungen (LG Düsseldorf WuM 71, 98), die mit einem Umzug zwangsläufig verbundenen Nachteile (LG Berlin ZMR 89, 425), Mitgliedschaft in örtlichen Vereinen, ansässiger Freundes- und Bekanntenkreis (LG Mannheim DWW 93, 610), Einnahmequelle durch Untervermietung (BayObLG NJW 70, 1749), Schulwechsel des Kindes (LG Hamburg NJW-R... mehr

Rn 2 Die Vorschrift gilt für alle Mietverhältnisse und sanktioniert den vertragswidrigen Gebrauch der gemieteten Sache. Der Anspruch ist abtretbar (BGH ZMR 13, 867). Anspruchsinhalt ist Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung und kostenpflichtige Beseitigung des vertragswidrigen Zustands (AG München ZMR 19, 287). Vereinzelt wird die Titulierung des Unterlassungsanspruchs w... mehr

Rn 15 Der Mieter muss beweisen, dass nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung bzw an der Untervermietung entstanden ist. Der Vermieter muss Unzumutbarkeitsgründe nach I 2 beweisen. Der Mieter muss auch beweisen, dass er die Räume weiterhin bewohnt. Die Drittüberlassung hat der Vermieter zu beweisen. mehr

Rn 31 Nach vorbehaltloser Übernahme der Mieträume trägt der Mieter die Beweislast für das Vorliegen eines zur Kündigung berechtigenden Mangels (BGH IMR 21, 17). Zum Kündigungszugang per Einschreiben/Rückschein: Rostock IMR 21, 192. Eine im Vorprozess festgestellte Mietzahlungspflicht ist für den Kündigungsprozess bindend (Kobl NJW-RR 05, 1174 [OLG Koblenz 02.11.2004 - 12 U 1... mehr

Rn 7 Der Mieter hat bei Vorliegen aller og Voraussetzungen gg den Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung des Wohnraums an den Dritten (zum Streitwert LG Berlin WuM 16, 232) unabhängig vom Ergebnis einer Interessenabwägung zwischen den Belangen des Mieters und denjenigen des Vermieters. Vermieterbelange werden nur unter dem Gesichtspunkt... mehr

Rn 21 Der Mieter, der einen nach § 540 nicht gegebenen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung behauptet, hat die entspr Vertragsklausel zu beweisen. Beim Kündigungsrecht des Mieters nach § 540 I 2 muss dieser beweisen, dass und wann (Zugang beim Vermieter) die Erlaubnis erbeten wurde. Verteidigt sich der Vermieter damit, dass er vor Ausspruch der Kündigung die Erlaubnis... mehr

Rn 12 Die Beendigung des Hauptmietverhältnisses lässt einen Untermietvertrag aufgrund der Verschiedenheit der Vertragsverhältnisse unberührt (Ddorf IMR 11, 443). Dennoch gewährt § 546 dem Vermieter gg einen nicht am Mietvertrag beteiligten Dritten, dem der Mieter die Mietsache – zB durch Untervermietung – befugt oder unbefugt überlassen hat, einen schuldrechtlichen Rückgabea... mehr

Rn 18 Ein solcher ist iRd Vertragsfreiheit durch Abschluss eines dreiseitigen Vertrages jederzeit möglich und unproblematisch. Auch die Aufhebung des alten Vertrages und der Abschluss eines neuen Vertrages sowie ein Schuldbeitritt des neuen Mieters (BGH ZMR 98, 75 zum Finanzierungsleasing) sind möglich. Alter und neuer Mieter können auch mit Zustimmung des Vermieters einen V... mehr