Kündigung (ordentliche) von Wohnraum / 4.1.3 Abmahnung erforderlich?

§ 573 BGB sieht ein Abmahnerfordernis nicht vor. In Rechtsprechung und Literatur wird jedoch überwiegend vertreten, dass Vertragsverletzungen ihr besonderes Gewicht dadurch erhalten, dass sie trotz Abmahnung wiederholt oder fortgesetzt werden. Aus diesem Grund wird eine Abmahnung jedenfalls bei leichteren, nicht dagegen bei gewichtigen Vertragsverstößen als erforderlich angesehen.^[1]

Bei einer verhaltensbedingten Kündigung wird die leichte Vertragsverletzung jedenfalls dann erheblich, wenn der Mieter die Vertragsverletzung trotz Abmahnung wiederholt oder fortsetzt.^[2] Unter Berücksichtigung der Bedeutung der gesicherten Wohnsituation für den Mieter und den Möglichkeiten, durch Veränderungen seines Verhaltens eine drohende Kündigung abzuwenden, kann im Falle der ordentlichen Kündigung nichts anderes gelten als für den Fall der außerordentlichen Kündigung wegen verhaltensbedingter Vertragsverletzungen im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Bei erheblichen Vertragsverletzungen ist eine Abmahnung für die ordentliche Kündigung nicht erforderlich.^[3]

Eine Abmahnung wird man in folgenden Fällen für erforderlich halten:

• unpünktliche Zahlung;^[4]
• unerlaubte Untervermietung;
• ungenehmigte Hundehaltung;^[5]
• Gefährdung der Mietsache;^[6]
• Vermüllung/Verwahrlosung;^[7]
• Ausübung der Prostitution;^[8]
• Lärmbelästigungen;^[9]
• Rauchen;^[10]
• vertragswidrige Nutzung.^[11]