Fachbeiträge & Kommentare zu Miethöhe

Der Deutsche Bundestag hat Mitte Februar in zweiter und dritter Lesung den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) eingebrachten Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn beschlossen. Grund für die Neuregelung ist, dass die Bundesregierung – gestützt u.a. durch eine Studie – der...mehr

Entsprechenden dem Zweck der MsV ist der 3. Abschnitt, der sich in 18 Paragrafen mit dem qualifizierten Mietspiegel befasst, am detailreichsten. Zitat § 6 Allgemeine Anforderungen (1) Das für qualifizierte Mietspiegel bestehende Erfordernis der Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (§ 558d Abs. 1 S. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) betrifft alle Phasen der ...mehr

Der starke Zuzug nach Berlin verbunden mit nicht ausreichendem Wohnungsneubau aufgrund von u.a. langen Bearbeitungszeiten für Baugenehmigungen und nicht ausreichender Bereitstellung von Bauland hat in Berlin zu nicht unerheblichen Mietsteigerungen geführt. Das hat das Land Berlin aufgrund eines Aufsatzes eines Mitarbeiters der Berliner Senatsverwaltung (Weber JZ 2018, 1022) ...mehr

Gleiches gilt nach einem Urteil des AG München für die Miethöhe betreffend den bei Anmietung vorhandenen Abstand zwischen vereinbarter und damals ortsüblicher Miete. Diese Miethöhendifferenz bei der "Vergunstmiete" ist aufgrund der Arbeitsvertragsbezogenheit nicht als mietrechtlich zu qualifizieren und muss daher vom Käufer der Wohnung nicht übernommen werden. Dies gilt auch...mehr

Schon seit Längerem versucht die Bundesregierung, den Anstieg der Wohnungsmieten – insb. in den Ballungsgebieten – zu dämpfen. Nachdem die im Jahr 2015 eingeführte "Mietpreisbremse" und eine gesetzliche Nachbesserung im vergangenen Jahr für den Fall des "Herausmodernisierens" nur sehr begrenzte Effekte gezeigt hatten, ist vor wenigen Wochen mit einem weiteren Schritt des sog...mehr

Das Gesetz geht im Grundsatz von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen aus und nur im Interesse des Vermieters kann hiervon abgewichen werden (§ 574a Abs. 1 S. 2 BGB). Eine Abänderung des Mietverhältnisses zugunsten des Vermieters setzt voraus, dass ihm die Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen nicht zuzumuten ist. Nach zutreffender Ansich...mehr

mehr

Das vergangene Halbjahr war vor allem von einer extrem politischen Diskussion über das Mietrecht und Beschränkungen der Miethöhe geprägt. In Berlin sorgt eine Volksinitiative zur Enteignung von Wohnungsunternehmen für große mediale Aufmerksamkeit, obwohl hierdurch keine einzige neue Wohnung geschaffen wird und die Wohnungsknappheit wahrscheinlich sogar wegen der dann fehlend...mehr

Der im vergangenen Jahr in Kraft getretene Berliner Mietendeckel verstößt gegen das Grundgesetz. Das entschied das Bundesverfassungsgericht mit einem Mitte April bekanntgewordenem Beschluss aus dem März dieses Jahres und erklärte das Landesgesetz auf Antrag mehrerer Bundestagsabgeordneter für nichtig. Die konkurrierende Gesetzgebung im Mietrecht erlaube, so die Verfassungsri...mehr

Mit Wirkung vom 1.4.2020 ist das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19.3.2020 (BGBl I, S. 540) in Kraft getreten. Es ermöglicht den Landesregierungen, die sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) durch Rechtsverordnung für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten um weitere fünf Jahre bis Ende 2025 zu verlänge...mehr

Ohne jeden weiteren Aussagegehalt ist festzustellen, dass es sich bei direkten Mietverhältnissen mit Kriegsgeflüchteten in aller Regel um Mietverhältnisse mit sozialrechtlichem Einschlag handeln wird. Dann sind Obergrenzen u.a. bei Größe und Ausstattung der überlassenen Wohnräume einzuhalten. Die angebotene Wohnung muss also „passen”. Auch dieser Punkt spricht genau wie die ...mehr

Überblick In Brandenburg hat die Landesregierung eine neue Verordnung zur Mietpreisbremse beschlossen. Mietpreisbremse gilt rückwirkend Die Brandenburger Verordnung zur Mietpreisbremse bei neu abgeschlossenen Mietverträgen ist Ende des Jahres 2020 ausgelaufen. Nun hat das Landeskabinett eine neue Verordnung beschlossen, die rückwirkend ab 1.1.2021 für 5 Jahre gelten soll. Die...mehr

Auch wenn der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB legaldefiniert wird, erfordert dessen inhaltliches Verständnis eine weitergehende Erörterung. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist regelmäßig keine punktgenaue Einzelmiete, sondern ein repräsentativer Querschnitt der üblichen Entgelte in der Gemeinde für die betreffende Wohnung, wobei in zeitlicher Hin...mehr

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) ist mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und deshalb nichtig. Das Grundgesetz enthält – von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen – eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind...mehr

Immer wenn ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangen wurde, kann dies nur durch eine Kündigung beendet werden. Ist dagegen das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit abgeschlossen worden (dazu Blank ZMR 2002, 797; Derleder NZM 2001, 649; Gather NZM 2001, 57; ders. GE 2001, 748), so endet das Mietverhältnis grds. durch Zeitablauf. Der Kündigungsschutz ist Teil des sog. s...mehr

Streitentscheidend Neues bringt die Entscheidung dennoch nicht. Zum einen bestätigt sie die bereits seit dem 22.12.2020 (BGBl I, S. 3328) bestehende Spezialvorschrift zur Annahme einer gestörten Geschäftsgrundlage im Falle coronabedingter Betriebsschließungen (Art. 240 § 7 EGBGB) auch mit rückwirkender Anwendung auf Geschäftsschließungen vor diesem Zeitpunkt (Rn 48 der Entsc...mehr

(BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 123/21) • Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 ist nicht wegen einer unzureichenden Veröffentlichung der Begründung unwirksam. Vielmehr ist die Verordnungsbegründung hinreichend und rechtzeitig vor Inkrafttreten der Verordnung am 1.6.2015 veröffentlicht worden. Nimmt ein registrierter Inkassodienstleister den Vermieter i.R....mehr

Der Bundesgesetzgeber wollte bei der Mietpreisbremse den privaten Vermieter vor überraschenden Rückzahlungsansprüchen für längere Zeiten in der Vergangenheit schützen, da die genaue Höhe der zulässigen Miete nur schwer zu ermitteln ist. Deshalb hat er das Rügeerfordernis eingeführt. Der Mieter kann nur dann bereits gezahlte, aber vermeintlich zu hohe Mieten zurückverlangen, ...mehr

Der BGH hebt das Urteil des LG auf und gibt der Räumungsklage statt. Es hat ein wichtiger Grund für die Kündigung i. S. v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB vorgelegen, weil die Mieterin für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug war. Der rückständige Teil ist nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB dann ...mehr

Die Vermieterin muss die Kosten des Rechtsstreits tragen, weil die Räumungsklage voraussichtlich keinen Erfolg gehabt hätte. Durch die nicht der Schriftform entsprechenden Vereinbarungen über die Mietminderung ist die ursprünglich eingehaltene Schriftform des Mietvertrags nicht zerstört worden, sodass weiterhin die vereinbarte Vertragslaufzeit galt. Die Vermieterin konnte de...mehr

Das einseitige Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 558a BGB ist ein förmlicher Antrag nach § 145 BGB, der auf den Abschluss einer Mietvertragsänderung in Bezug auf die Miethöhe hinzielt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558a BGB Rn 3). Der Mieter kann dieses Angebot nach Maßgabe von § 151 BGB annehmen, wobei entgegen § 150 Abs. 2 BGB auch eine teilweise Annahme möglic...mehr

(BVerfG, Beschl. v. 25.3.2021 – 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20) • Das Grundgesetz enthält – von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen – eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt...mehr

Das MietenWoG Bln regelt ebenfalls die zulässige Miete für preisfreien Wohnraum und unterfällt dem bürgerlichen Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Die Vorschriften regeln im Kern die zulässige Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum. Das ergibt sich aus Gegenstand und Zweck der Vorschriften. Das Gesetz betrifft das individuelle, auf privatautonomer Grundlage begründete Re...mehr

(BGH, Urt. v. 12.7.2023 – VIII ZR 60/22) • Zur Verjährung des Auskunftsanspruchs des Mieters gem. § 556g Abs. 3 BGB bei Vereinbarung einer Staffelmiete. Hinweis: Der Mieter hat bei Vereinbarung einer Staffelmiete gegen den Vermieter grds. einen Anspruch auf Auskunftserteilung gem. § 556g Abs. 3 BGB über diejenigen Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vo...mehr

Der Kündigungsschutz ist Teil des sog. sozialen Mietrechts. Es will den Mieter in zwei Bereichen schützen, nämlich hinsichtlich des Bestandes des Mietverhältnisses und hinsichtlich der Miethöhe. Dieser Schutz ist hinsichtlich des Bestands wiederum zweistufig vom Gesetzgeber geregelt (Sternel, NZM 2018, 473). Zunächst kann der Vermieter das Mietverhältnis nur dann ordentlich ...mehr

Die Vorauszahlungen sind im Mietrecht nur etwas Vorläufiges. Es sind letztlich nur Abschlagszahlungen, damit der Vermieter die laufenden Rechnungen begleichen kann und der Mieter mit der Bezahlung des Jahresbetrags nicht überfordert wird. Die endgültige Miethöhe ergibt sich erst aus der Abrechnung nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Mit Eintritt der Abrechnungsreife – nach einem Jah...mehr

Die Mieter einer Wohnung in Berlin verlangen von der Vermieterin die Rückzahlung von Miete. Sie meinen, die vereinbarte Miethöhe verstoße gegen die Mietpreisbremse. Das Mietverhältnis besteht seit 2016. Im Mietvertrag über die knapp 86 qm große Wohnung ist eine Nettokaltmiete von 1.199 EUR vereinbart. Dies entspricht 13,99 EUR je Quadratmeter. Nach Ende des vorangegangenen Mie...mehr

§ 558 BGB stellt die zentrale Vorschrift des sog. Vergleichsmietensystems dar und ist neben der privatautonom zu vereinbarenden Mieterhöhung nach § 557 BGB und der Mieterhöhung durch einseitige Gestaltungserklärung des Vermieters nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen nach § 559 BGB bzw. § 560 BGB eine der drei zentralen Auspräg...mehr

Indexmieten kommen in unterschiedlicher Form vor. So knüpfen sie teilweise an prozentualen Änderungen, teilweise an Veränderungen des Punktwertes an. Vereinzelt werden auch Schwellenwerte vereinbart, die dabei erreicht werden müssen. Dabei kann dahinstehen, ob die formularvertragliche Vereinbarung einer Indexmiete als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und dam...mehr

Die durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.4.2015 (BGBl I, S. 610) eingeführten Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (sog. Mietpreisbremse) haben nach allgemeiner Auffassung bislang nicht zu dem erhofften Ergebnis geführt. Das liegt vor allem daran, dass die Durchsetzung der Regelungen den Mietern obliegt. Unerwartet ist die Wirkungslosigkeit nicht. ...mehr

(BGH, Urt. v. 18.5.2022 – VIII ZR 382/21) • Die Geltendmachung von Ansprüchen aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung des beklagten Vermieters wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe durch einen Inkassodienstleister ist wirksam. Der Inkassodienstleister überschreitet in diesem Fall nicht seine Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. ...mehr

Das mietrechtliche Gewährleistungsrecht kennt zwei Arten von Ausschlussgründen. Sie differenzieren allein danach, ob der Mangel bei Vertragsschluss bekannt ist oder sich erst während des Bestandes des Mietverhältnisses zeigt. Bis 2001 entsprach es der h.M., dass der Mieter auch bei nachträglichen Mängeln analog der Vorschrift für bei Abschluss des Mietvertrags bekannten Mäng...mehr

Ein Mieterhöhungsverlangen darf gegenüber dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung oder der erstmaligen Verpflichtung zur Mietzahlung aufgrund eines Mietvertragsschlusses geltend gemacht werden. Die Jahresfrist soll eine gewisse Kontinuität der Mietpreise sicherstellen, sodass sich der Mieter zumindest für eine gewisse Zeitdauer sicher sein kann, dass die...mehr

Hat der Vermieter dem Mieter aber die Informationen zu einer der Ausnahmen (s. oben II. 1. b) erteilt, so muss sich die Rüge auf diese Informationen beziehen, also doch wieder Tatsachen enthalten, somit qualifiziert sein. Das gilt zunächst für die vor Mietvertragsabschluss durch den Vermieter erteilten Informationen, aber uneingeschränkt auch für den Fall der nachgeholten In...mehr

(BVerfG, Beschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18) • Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sog. Mietpreisbremse) sind nicht verfassungswidrig. Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichhei...mehr

Der Bundesrat dringt auf eine Nachschärfung der sog. Mietpreisbremse. Nach dem Willen der Länderkammer soll sie künftig auch bei der Vermietung möblierter Wohnungen gelten; auch sollen die Regelungen zur Kurzzeitvermietung präziser gefasst werden. Dies sieht ein Gesetzentwurf vor, den der Bundesrat kürzlich beschlossen hat (vgl. BT-Drucks 20/7850). Konkret sieht der Entwurf f...mehr

Bei einer verspäteten Rückgabe der Mietsache, d. h. bei Rückgabe nach dem z. B. aufgrund einer Kündigung bestehenden Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, liegt eine Vorenthaltung der Mietsache i. S. v. § 546a BGB vor. In diesem Fall kann der Vermieter statt der Entschädigung in Höhe der bisherigen Miete eine solche in Höhe der Miete verlangen, die für vergleichbar...mehr

(BGH, Urt. v. 30.3.2022 – VIII ZR 256/21) • Zur Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen Inkassodienstleister auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), verbunden mit der Aufforderung an den Vermieter, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhö...mehr

mehr

BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18 Das Landgericht muss nun die Baumaßnahmen näher betrachten und prüfen, inwieweit die Kosten als Modernisierungskosten einzuordnen sind. Wenn die danach festgestellten Modernisierungskosten sich auf mindestens ein Drittel der Neubaukosten belaufen, kommt es weiter darauf an, ob durch die Modernisierung ein Zustand erreicht worden ist, ...mehr

mehr

Nach § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG sind die Amtsgerichte unabhängig von der Höhe des Streitwerts ausschließlich zuständig für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses. § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG erfasst auch die Streitigkeiten aus einem Werkmietwohnungsverhältnis[1], insbesondere bei Streitigkeiten üb...mehr

(BGH, Versäumnisurt. v. 30.3.2022 – VIII ZR 358/20) • Zur Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen Inkassodienstleister auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), verbunden mit der Aufforderung an den Vermieter, künftig von dem Mieter nicht mehr die ...mehr

Die sog. Mietpreisbremse gilt vom Wortlaut, der Systematik und ihrem Sinn und Zweck nach nur für die Wiedervermietung einer Wohnung und nicht für Bestandsmietenerhöhungen. Auch eine analoge Anwendung der Regelungen auf Bestandsmietenerhöhungen ist nicht möglich. Mit der erstmaligen Einführung einer Preisgrenze für Neuvermietungen wollte der Gesetzgeber der Verdrängung wirtsc...mehr

Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum fallen nach Ansicht des BVerfG als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Das belegen Regelungstradition und Staatspraxis. Nach dem durch Staatspraxis und Regelungstradition seit nunmehr 150 Jahren geprägten Rechtsverständnis...mehr

Der Kündigungsschutz ist Teil des sog. sozialen Mietrechts. Es will den Mieter in zwei Bereichen schützen, nämlich hinsichtlich des Bestandes des Mietverhältnisses und hinsichtlich der Miethöhe. Dieser Schutz ist hinsichtlich des Bestands wiederum zweistufig vom Gesetzgeber geregelt (ausführlich Sternel, NZM 2018, 473). Zunächst kann der Vermieter das Mietverhältnis nur dann...mehr

§ 550 BGB schreibt bekanntlich für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr die Schriftform vor, anderenfalls ist der Vertrag kündbar. Diese ursprünglich als Erwerberschutzvorschrift gedachte Regelung hat sich in den letzten Jahren zu einer "Mieterfluchtvorschrift" entwickelt. Mieter suchen Schriftformmängel, um sich aus langfristigen vertraglichen Verpflichtu...mehr

Beim Verkauf eines Grundstücks bzw. einer Wohnung nach Überlassung an den Mieter tritt der Käufer anstelle des Vermieters in die sich aus dem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein (Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB). Der Käufer kann vom Mieter daher keinen Abschluss eines neuen Mietvertrags verlangen, sondern muss den bestehenden Mietvertrag mit allen Recht...mehr

Wenn der Mieter die tatsächlich bedeutsamen Informationen erlangen will, muss er nach Vertragsschluss den Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB geltend machen. Das Rechtsschutzbedürfnis für einen solchen Anspruch kann nicht mit dem Argument verneint werden, auf die verlangten Auskünfte zu den Ausnahmetatbeständen der §§ 556e und 556f BGB komme es deshalb nicht an, weil de...mehr

(BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 124/21) • Tritt ein Wohnungsmieter einen Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), verbunden mit der Aufforderung an den Vermieter, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässig...mehr