Fachbeiträge & Kommentare zu Miethöhe

Die Klimakomponente dient der Berücksichtigung von strukturellen Mieterhöhungen in Folge des Klimaschutzes im Gebäudebereich, soweit diese über den geltenden Höchstbeträgen von Mieten oder Belastungen liegen. Sie ist daher als Zuschlag auf die Höchstbeträge ausgestaltet. Die Klimakomponente beträgt:mehr

Zur Entlastung bei den Heizkosten wird folgender monatlicher Gesamtbetrag Summe aus dem Betrag zur Entlastung bei den Heizkosten auf Grund der CO2-Bepreisung und einer dauerhaften Heizkostenkomponente der Miete bzw. Belastung hinzugerechnet:mehr

Für die Berechnung des Wohngeldes ist auch die Höhe der monatlichen Miete oder Belastung von Bedeutung. Zur Miete gehören: das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung von Wohnraum aufgrund von Mietverträgen, Kosten des Wasserverbrauchs und Kosten der Abwasser- und Müllbeseitigung. Nicht zur Miete gehören beispielsweise: Heizungskosten oder Kosten für die Erwärmung von Wasser, Kosten f...mehr

Für die berücksichtigungsfähigen Mietkosten gelten Höchstbeträge. Diese richten sich einerseits nach der Mietstufe je Region und andererseits nach der Anzahl der Haushaltsmitglieder. So soll dem Grundsatz einer angemessenen und familiengerechten Förderung nach § 1 WoGG Rechnung getragen werden. Höchstbeträge für Miete und Belastung seit 1.1.2025[1]:mehr

Rz. 25 Sofern der Antrag schriftlich oder nachträglich gestellt wird, ist das nachstehende Formular zu verwenden. Rz. 26 Praxistipp: Einen entsprechenden Vordruck für einen Antrag auf Bewilligung von Beratungshilfe können Sie bspw. kostenlos auf der folgenden Internetseite einsehen und herunterladen: https://justiz.de/service/formular/dateien/agI1.pdf Rz. 27 Bevor die verschied...mehr

Begriff Leistungen für Unterkunft und Heizung, vielfach auch "KdU" genannt, sind Bestandteil des Bürgergeldes oder auch der Sozialhilfe einschließlich der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung. Sie sind damit Teil des sozio-kulturellen Existenzminimums. Im Rahmen der genannten Leistungen werden die tatsächlichen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung als Bedarf a...mehr

Mit Hamburg, Bremen, NRW, Brandenburg, Berlin, und Niedersachsen verlängern weitere Bundesländer die Mietpreisbremse um vier Jahre bis Ende 2029. Die bisherige Regelung war bis Ende 2025 befristet, weil die Ermächtigungsgrundlage im BGB entsprechend begrenzt war. Im Juli hat der Bund die Mietpreisbremse um vier Jahre bis Ende 2029 verlängert und den Bundesländern ermöglicht, ...mehr

Rz. 13 Aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses folgt, dass alle Vermieter allen Mietern gegenüber die Kündigung erklären müssen (BGH, Urteil v. 28.4.2010, VIII ZR 263/09, NZM 2010, 577; BGH, Urteil v. 16.3.2005, VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715). Das entspricht auch der Ansicht des BGH, der jedoch im Einzelfall in Anwendung des § 242 den Einwand eines in der...mehr

Rz. 1 § 556a gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnraum (§ 549 Abs. 3). § 556a gilt auch fü...mehr

Rz. 48 Nach § 558 Abs. 2 Satz 2 ist bei der Vergleichsmietenbetrachtung Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist, nicht zu berücksichtigen. Dies gilt für Sozialwohnungen gemäß §§ 1 ff. WoBindG, also Wohnungen des ersten und zweiten Förderweges sowie mit Wohnungsfürsorgemitteln oder mit Aufwendungshilfen gef...mehr

Rz. 5 Unberücksichtigte Erhöhungen Wie schon früher, bleiben Erhöhungen nach den §§ 559 – 560 (bis 2001: §§ 3–5 MHG) unberücksichtigt. Demgemäß setzen Mieterhöhungen nach durchgeführter Modernisierung und wegen Veränderungen von Betriebskosten, auch wegen gestiegener Betriebskosten bei einer vereinbarten Brutto-Kaltmiete, die Wartezeit nicht in Gang. Das gilt auch bei einem v...mehr

Rz. 10 Im Gegensatz zum früheren § 2 MHG verwendet das Gesetz in § 558 Abs. 2 den Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es handelt sich um eine von der Literatur und Rechtsprechung entwickelte Begriffsschöpfung, die als schlagwortartige Umschreibung des Gesetzesvorhabens des ehemaligen § 2 MHG galt. Gemeint sind damit gemäß § 558 Abs. 2 die üblichen Entgelte, die in der ...mehr

Rz. 35 Mängel der Mietsache nach § 536 beziehen sich jeweils auf die konkrete Wohnung. Daraus folgt, dass die zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit dem Mietniveau nach § 558b Abs. 2 nicht berücksichtigt werden können, mögliche Ansprüche des Mieters nur über §§ 536 ff. zu regulieren sind. Dabei kommt es nicht darauf an, ob nach BGB tatsächlich Mietminderung verlangt werden...mehr

Rz. 20 Grundsätzlich gilt, dass die Miethöhe für jede einzelne Staffel von den Parteien frei vereinbart werden kann. Hinweis Kappungsgrenze unbeachtlich Die Mietertragsparteien brauchen auch bei der Vereinbarung einer Staffelmiete keine Kappungsgrenze beachten (AG Dortmund, Teilanerkenntnis- und Schlussurteil v. 15.6.2010, 425 C 142/10, NZM 2010, 863; Schmidt-Futterer/Börsting...mehr

Rz. 39 Dazu gehören: Gegenüberstellung der Betriebskosten des Vorjahres mit den Kosten des laufenden Jahres (AG Berlin-Charlottenburg, GE 1990, 1087), Gegenüberstellung der Salden beider Jahre, aus der sich ergibt, dass der Saldo gestiegen ist (LG Berlin, GE 1990, 1033; LG Berlin, MDR 1981, 849; LG Kiel, WuM 1995, 46; LG Köln, WuM 1982, 301; AG Berlin-Neukölln, GE 1991, 523 [5...mehr

Rz. 5 Nach dem früheren § 10 Abs. 1 MHG 1. Halbsatz, wonach von den §§ 1–9 MHG zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen ungültig waren – die entsprechende Regelung findet sich nunmehr in § 557 –, waren nicht nur Wertsicherungs- und Gleitklauseln, sondern auch Staffelmietvereinbarungen unwirksam. Durch § 10a MHG – jetzt § 557b – wurden sodann Wertsicherungsklauseln...mehr

Rz. 11 Verweigert der Vermieter generell die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter das Mietverhältnis – auch das auf längere Zeit abgeschlossene, befristete (LG Berlin, v. 22.8.1996, 67 T 71/96, MM 1996, 453) – außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (LG Berlin, Urteil v. 28.5.2001, 67 S 443/00, GE 2002, 398), wenn nicht in der Person des...mehr

Rz. 9 § 546a Abs. 1 gibt die Nutzungsentschädigung im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Formulierung "vereinbarte" ergibt sich, dass die Nutzungsentschädigung der Höhe nach, aber auch den Modalitäten nach wie bisher zu zahlen ist (BGH, Urteil v. 23.1.1974, VIII ZR 219/72, NJW 1974, 556). Die Nutzungsentschädigung umfasst au...mehr

Rz. 21 Die bestehenden Mietverhältnisse stellen bei Mietshäusern den wesentlichen Wertfaktor dar, an dem in der Regel auch der Kaufpreis bemessen ist. Aus diesem Grund ist es zweckmäßig, die Miethöhe genau zu definieren (Nettokaltmiete; Nebenkosten). Bestehende Nebenabsprachen mit Mietern sind offen zu legen bzw. der Verkäufer muss erklären, dass solche Absprachen nicht beste...mehr

Rz. 35 Verträge dienen der Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere Grundstücksnutzung, Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung. Eine häufige Regelung war hier in der Vergangenheit die Vereinbarung einer Bauverpflichtung innerhalb ...mehr

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Rz. 1 Geschuldete Vormiete i. S. v. § 556e Abs. 1 ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vor...mehr

Liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor, wird dieses auch dann nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespaltet, wenn der vermietende Eigentümer die Garage veräußert; vielmehr tritt der Erwerber als Mitvermieter in den einheitlichen Mietvertrag ein (§ 566 BGB; BayObLG, Beschluss v. 12.12.1990, RE-Miet 2/90, WuM 1991, 78). Auch wenn Wohnung und Garage an verschiedene Erwerber...mehr

Das Gericht hat dabei den voraussichtlichen Zeitraum, in dem ein Härtegrund bestehen wird, abzuschätzen und seiner Entscheidung zugrunde zu legen.[1] Schwierigkeiten bei der Schätzung können eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit nicht begründen. Nur wenn ungewiss ist, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, aufgrund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte ...mehr

Der Mieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder zur sonstigen Gebrauchsüberlassung, z. B. zur Weitervermietung an einen Dritten, verweigert, sofern nicht in der Person des Untermieters oder des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.[1] Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Ges...mehr

Rz. 25 Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 186 Abs. 2 Satz 2 BewG). Der Begriff "Ausstattung" beinhaltet nicht den baulichen Zustand des Gebäudes bezogen auf Baumängel bzw. Bauschäden. Bei der für die übliche Miete maßgebenden Ausstattung handelt es sich um die...mehr

Die Rahmenbedingungen für die Beratungstätigkeit der Lohnsteuerhilfevereine haben sich in den letzten Jahren stetig verbessert. Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Tätigkeit der Lohnsteuerhilfevereine bei Einnahmen aus selbstständiger Tätigkeit i. S. v. § 18 EStG zulässig und den Lohnsteuerhilfevereinen wurde die Hilfeleistung bei der Erledigung von Arbeitgeberaufgaben...mehr

Mietverträge unter nahestehenden Personen sind i. d. R. der Besteuerung nicht zugrunde zu legen, wenn die Gestaltung oder die tatsächliche Durchführung nicht dem entspricht, was zwischen Fremden üblich ist. Sie sind daraufhin zu überprüfen, ob sie durch die Einkünfteerzielung[1] oder den steuerrechtlich unbeachtlichen privaten Bereich[2] veranlasst sind. Die höchstrichterlic...mehr

Dauerhafte soziale Bindung Die geförderten Mietwohnungen müssen dauerhaft sozial gebunden werden, das heißt, sie sind ausschließlich an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein zu vermieten. Die Bindungsdauer richtet sich nach dem gewählten Darlehensmodell und beträgt 10, 15, 25, 30 oder 40 Jahre. Innerhalb dieser Zeit dürfen die Wohnungen nicht zu marktüblichen Konditionen an Dr...mehr

Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Mit der Miete ist die Grundmiete (Nettokaltmiete) gemeint, also die Miete ohne Betriebskosten und ohne Zuschläge. 3.2.1 Inklusivmiete/Teilinklusivmiete Vereinbaren die Parteien eine Inklusivmiete, darf diese die ortsübliche Inklusivmiete höchstens um 10 % überschrei...mehr

1.1 Geltungsbereich 1.1.1 Wohnraum Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB gelten nur für die Wohnraummiete. Die Regelungen gelten gemäß § 549 BGB zudem nicht für Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde, möblierten Wohnraum, der Teil der Vermieterwohnung ist, Wohnraum, der an bestimmte Personen mit dringendem Wohnbedarf vermietet wurde sowie für Wohnraum in ein...mehr

1.1.1 Wohnraum Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB gelten nur für die Wohnraummiete. Die Regelungen gelten gemäß § 549 BGB zudem nicht für Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde, möblierten Wohnraum, der Teil der Vermieterwohnung ist, Wohnraum, der an bestimmte Personen mit dringendem Wohnbedarf vermietet wurde sowie für Wohnraum in einem Studentenwohnhei...mehr

1.2.1 Neuabschluss Nach dem Wortlaut des § 556d Abs. 1 BGB setzt die Anwendung der Preisbegrenzung voraus, dass "ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen" wird. Danach gilt die Regelung zunächst für solche Mietverhältnisse, die nach einem Wohnungswechsel mit dem nachfolgenden Mieter begründet werden. 1.2.2 Parteiwechsel und Novation Die Vertragsparteien können vereinbaren, d...mehr

Nach dem Wortlaut des § 556d Abs. 1 BGB setzt die Anwendung der Preisbegrenzung voraus, dass "ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen" wird. Danach gilt die Regelung zunächst für solche Mietverhältnisse, die nach einem Wohnungswechsel mit dem nachfolgenden Mieter begründet werden.mehr

Der Untermietzuschlag ist Bestandteil der Miete. Die ortsübliche Miete kann demnach in einem solchen Fall aus der ortsüblichen (Grund-)Miete plus einem ortsüblichen Betrag für die Erlaubnis zur Untervermietung bestimmt werden. Die zulässige Miete nach § 556d BGB darf diese Miete um 10 % übersteigen.[1]mehr

3.1 Teilunwirksamkeit des Mietvertrags § 556g Abs. 1 BGB wiederholt den ohnehin geltenden Grundsatz, dass eine gegen die Mietpreisbegrenzung verstoßende Vereinbarung unwirksam ist, und stellt klar, dass dies weder zur Nichtigkeit des Mietvertrags noch zur Reduzierung der Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete führt. Vielmehr bleibt die Mietpreisvereinbarung bis z...mehr

11.1 Staffelmiete 11.1.1 Kontrolle der Folgestaffeln Nach § 557a Abs. 4 BGB gilt bei der Vereinbarung einer Staffelmiete, dass die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden sind. Hinsichtlich der Ausgangsmiete ist es unproblematisch, diese Vorschriften anzuwenden. Für die Folgestaffeln gilt § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB: Danach richtet sich die zulässige Höhe der jeweilig...mehr

Für die Indexmiete gelten die preisbegrenzenden Vorschriften nur für die Ausgangsmiete.[1]mehr

2.1 Angespannter Wohnungsmarkt Die Anwendung der Vorschriften der sog. Mietpreisbremse setzt voraus, dass der Wohnraum "in einem durch Rechtsverordnung ... bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt". Für dieses Tatbestandsmerkmal gilt die Legaldefinition in § 556d Abs. 2 BGB. Danach gelten die Regelungen der §§ 556d ff. BGB, wenn die Landesregierung eine Ve...mehr

8.1 Allgemeines Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Ferner hat der Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Auskunft...mehr

10.1 Schadensersatzansprüche Zwar enthält § 556g BGB eigene Anspruchsgrundlagen. Ansprüche nach allgemeinen Vorschriften sind deswegen aber nicht ausgeschlossen.[1] Ein Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse stellt eine vorvertragliche Pflichtverletzung dar, die bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen zum Schadensersatz gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249 ...mehr

11.1.1 Kontrolle der Folgestaffeln Nach § 557a Abs. 4 BGB gilt bei der Vereinbarung einer Staffelmiete, dass die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden sind. Hinsichtlich der Ausgangsmiete ist es unproblematisch, diese Vorschriften anzuwenden. Für die Folgestaffeln gilt § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB: Danach richtet sich die zulässige Höhe der jeweiligen Folgestaffeln ...mehr

5.5.1 Allgemeines Um die dann also gem. § 556e Abs. 2 BGB zulässige Weitervermietungsmiete zu ermitteln, muss zunächst die gem. § 556d Abs. 1 BGB für die unmodernisierte Wohnung (also die Wohnung im Zustand vor Durchführung der Maßnahmen) bei Mietvertragsbeginn ermittelt werden, also die hierfür ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %.[1] Zu dieser Miete wird dann der zulässig...mehr

9.1 Bereicherungsanspruch des Mieters 9.1.1 Überblick Soweit die Mietpreisvereinbarung gegen die §§ 556d, 556e BGB verstößt, steht dem Mieter ein Bereicherungsanspruch zu.[1] In § 556g Abs. 1 Satz 4 BGB ist geregelt, dass die §§ 814 und 817 Satz 2 BGB nicht gelten. Nach § 814 BGB kann das zur Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Lei...mehr

Überblick Die Vorschriften zur sog. Mietpreisbremse gemäß den §§ 556d – 556g BGB wurden durch das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ..." (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) vom 21.5.2015 erstmals in das BGB eingefügt und traten zum 1.6.2015 in Kraft. Sie treffen Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Neuabschluss eines Wohnraummiet...mehr

Zunächst ist zu prüfen, ob die in der Wohnung erlaubte gewerbliche Nutzung nicht vom Begriff des "Wohnens" umfasst ist, wie es etwa bei Nutzung als Büro ohne wesentlichen Publikumsverkehr der Fall ist (vgl. hierzu die Ausführungen unter Abschn. 1.1.2.). Dann kommt nämlich ein Zuschlag nicht in Betracht. Ansonsten ist der "Zuschlag" für die gewerbliche Nutzung nach denselben G...mehr

Nach § 556 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB können die Parteien die Betriebskosten "als Pauschale" vereinbaren. Hier ist fraglich, ob der Vermieter die Möglichkeit hat, mit dem Mieter neben der korrekt vereinbarten Grundmiete eine überhöhte Betriebskostenpauschale zu vereinbaren. Nach dem Wortlaut des § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB gilt die Begrenzung auf die Angemessenheit für Betriebskost...mehr

Hier ist zu unterscheiden: Ortsübliche Nebenpflichten, die üblicherweise den Mietern auferlegt werden, wie z. B. die turnusmäßige Reinigung der gemeinschaftlichen Hausteile oder der Winterdienst, bleiben bei der Bemessung des Entgelts unberücksichtigt. Dagegen müssen Leistungen, die üblicherweise nur gegen Entgelt erbracht werden, wie beispielsweise Hausmeisterdienste oder die...mehr

Nach § 557a Abs. 4 BGB gilt bei der Vereinbarung einer Staffelmiete, dass die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden sind. Hinsichtlich der Ausgangsmiete ist es unproblematisch, diese Vorschriften anzuwenden. Für die Folgestaffeln gilt § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB: Danach richtet sich die zulässige Höhe der jeweiligen Folgestaffeln nach der ortsüblichen Miete im Zei...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Vorschriften zur sog. Mietpreisbremse gemäß den §§ 556d – 556g BGB wurden durch das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ..." (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) vom 21.5.2015 erstmals in das BGB eingefügt und traten zum 1.6.2015 in Kraft. Sie treffen Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Neuabschluss ein...mehr