Fachbeiträge & Kommentare zu Miethöhe

Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Ferner hat der Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Auskunft über Modernisi...mehr

Nach § 556 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB können die Parteien die Betriebskosten "als Pauschale" vereinbaren. Hier ist fraglich, ob der Vermieter die Möglichkeit hat, mit dem Mieter neben der korrekt vereinbarten Grundmiete eine überhöhte Betriebskostenpauschale zu vereinbaren. Nach dem Wortlaut des § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB gilt die Begrenzung auf die Angemessenheit für Betriebskost...mehr

Hier ist zu unterscheiden: Ortsübliche Nebenpflichten, die üblicherweise den Mietern auferlegt werden, wie z. B. die turnusmäßige Reinigung der gemeinschaftlichen Hausteile oder der Winterdienst, bleiben bei der Bemessung des Entgelts unberücksichtigt. Dagegen müssen Leistungen, die üblicherweise nur gegen Entgelt erbracht werden, wie beispielsweise Hausmeisterdienste oder die...mehr

Nach § 557a Abs. 4 BGB gilt bei der Vereinbarung einer Staffelmiete, dass die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden sind. Hinsichtlich der Ausgangsmiete ist es unproblematisch, diese Vorschriften anzuwenden. Für die Folgestaffeln gilt § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB: Danach richtet sich die zulässige Höhe der jeweiligen Folgestaffeln nach der ortsüblichen Miete im Zei...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Vorschriften zur sog. Mietpreisbremse gemäß den §§ 556d – 556g BGB wurden durch das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ..." (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) vom 21.5.2015 erstmals in das BGB eingefügt und traten zum 1.6.2015 in Kraft. Sie treffen Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Neuabschluss ein...mehr

Zunächst ist zu prüfen, ob die in der Wohnung erlaubte gewerbliche Nutzung nicht vom Begriff des "Wohnens" umfasst ist, wie es etwa bei Nutzung als Büro ohne wesentlichen Publikumsverkehr der Fall ist (vgl. hierzu die Ausführungen unter Abschn. 1.1.2.). Dann kommt nämlich ein Zuschlag nicht in Betracht. Ansonsten ist der "Zuschlag" für die gewerbliche Nutzung nach denselben G...mehr

Für möblierte Wohnungen, die unter den Anwendungsbereich des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB fallen, stellt sich die Frage, ob und ggf. in welcher Höhe ein Zuschlag für die Möblierung anfallen kann. Vor allem in Ballungsräumen nimmt die Vermietung möblierten Wohnraums stark zu.[1] In der Wohnraumvermietung soll nach Auffassung der Literatur nur eine Vollmöblierung zum Anlass für die P...mehr

Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB gelten nur für die Wohnraummiete. Die Regelungen gelten gemäß § 549 BGB zudem nicht für Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde, möblierten Wohnraum, der Teil der Vermieterwohnung ist, Wohnraum, der an bestimmte Personen mit dringendem Wohnbedarf vermietet wurde sowie für Wohnraum in einem Studentenwohnheim. Es gilt der ...mehr

Vereinbaren die Parteien eine Inklusivmiete, darf diese die ortsübliche Inklusivmiete höchstens um 10 % überschreiten. In den herkömmlichen Mietspiegeln werden die Inklusivmieten nicht ausgewiesen. Im Mieterhöhungsverfahren behilft sich die Praxis mit einer Aufspaltung der Inklusivmiete in eine fiktive Grundmiete und die tatsächlich entstehenden, in der Inklusivmiete enthalt...mehr

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass ein bestehendes Mietverhältnis mit einem anderen als dem bisherigen Mieter fortgesetzt werden soll. Hier stehen den Parteien im Grundsatz 2 Möglichkeiten zur Verfügung. Zum einen kann der Vermieter den bisherigen Mieter durch Aufhebungsvertrag aus dem Mietverhältnis entlassen und mit dem neuen Mieter einen neuen Mietvertrag schlie...mehr

Grundsätzlich zählt zur Miete i. S. d. § 535 Abs. 2 BGB alles, was als Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung geschuldet wird. Dazu gehören auch sog. Gebühren. Praxis-Beispiel Sonstige Zuschläge oder Gebühren für den Abschluss des Mietvertrags, für die Ausfertigung einer Vertragsurkunde, für die Abnutzung von Teppichböden und dergleichen. In der Regel sind die betreffend...mehr

Eine Mietermodernisierung spielt im Rahmen des § 556 Abs. 2 BGB keine Rolle; dies folgt unmittelbar aus dem Wortlaut des § 556e Abs. 2 BGB, wonach vorausgesetzt wird, dass "der Vermieter" die Modernisierung durchgeführt hat.mehr

Bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung sind §§ 556d und 556e BGB ebenfalls nicht anzuwenden. Für die Folgevermietungen gelten dann die §§ 556d ff. BGB, wobei der Vermieter den Mietzins nach der Vormiete berechnen kann. 7.1 Der Begriff der ersten Vermietung Die Regelung gilt zunächst für die Fälle, in denen eine Altbauwohnung entmietet, umfassend modernisiert...mehr

9.1.1 Überblick Soweit die Mietpreisvereinbarung gegen die §§ 556d, 556e BGB verstößt, steht dem Mieter ein Bereicherungsanspruch zu.[1] In § 556g Abs. 1 Satz 4 BGB ist geregelt, dass die §§ 814 und 817 Satz 2 BGB nicht gelten. Nach § 814 BGB kann das zur Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leist...mehr

Auch der Umfang des Rückforderungsanspruchs richtet sich nach dem Datum des Vertragsabschlusses.[1] Maßgeblicher Zeitpunkt ist hier der 31.3.2020. 9.3.1 Altverträge (Abschluss vor dem 1.4.2020) Bei Mietverträgen, die vor dem 1.4.2020 abgeschlossen wurden, können nur die nach Zugang der Rüge fällig werdenden und gezahlten Mieten zurückverlangt werden[1] Der Begriff der Fälligkei...mehr

Ungeklärt ist, ob § 556e Abs. 1 BGB auch für die Staffelmiete gilt, weil § 557a BGB zwar auf die §§ 556d und 556g BGB, aber nicht auf § 556e BGB verweist. Der dem § 556e BGB zugrunde liegende Gedanke des Bestandsschutzes ergibt allerdings auch dann einen Sinn, wenn die Vormiete in Form einer Staffelmiete vereinbart war.mehr

Bewertet man den Verstoß gegen die mietpreisbegrenzenden Vorschriften als Vertragsverletzung, stehen dem Mieter auch die weiteren Sanktionen zu. Insbesondere kann der Mieter fristlos kündigen und den Kündigungsfolgeschaden geltend machen. Diese Möglichkeit wird der Mieter wählen, wenn das Mietverhältnis infolge der Auseinandersetzung um die Höhe der geschuldeten Miete zerrütt...mehr

Die sog. Mischräume gelten als Wohnraum, wenn der Wohnzweck überwiegt, etwa bei der Anmietung einer Wohnung mit Garage oder wenn nur ein geringer Teil der Wohnung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken (etwa als Büro) vermietet wurde. Die Rede ist dann auch von einem "Mischmietverhältnis". Maßgeblich für die Zuordnung zur Wohnraummiete ist die vertraglich vereinbarte Zweck...mehr

Die Ermächtigung wurde bereits zweimal verlängert und gilt aktuell bis zum 31.12.2029; bis zu diesem Zeitpunkt kann sich die Landesregierung entscheiden, ob eine Gemeinde in die Verordnung aufgenommen werden soll. Die Verordnungen müssen befristet werden. Ihre maximale Laufzeit beträgt 5 Jahre. Die Befristung gilt nicht für die Verordnung an sich, sondern für die jeweilige Ge...mehr

§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Rückforderungsanspruch des Mieters nur besteht, wenn er den Verstoß gerügt hat. Die Rüge ist kein Rechtsgeschäft, sondern eine bloße rechtsgeschäftsähnliche Handlung, weil ihre Vornahme keinen Geschäftswillen des Mieters voraussetzt. Deswegen ist auch § 174 BGB nicht, auch nicht analog anwendbar. Das heißt, dass die Rüge eines Vertr...mehr

Nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB steht der Rückforderungsanspruch dem Mieter gegen den Vermieter zu. Im Falle einer Mietermehrheit kann zwar ein Mieter allein Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Auskunftserteilung verlangen. Er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger gem. § 432 BGB berechtigt, kann die Leistung nur an alle fordern, nicht an sich alleine.[1] Bezieht ein Wohn...mehr

Nach § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe hinsichtlich der angespannten Wohnungsmarktsituation zu schaffen. Es handelt sich weder bei den Maßnahmen noch bei der Informationspflicht des § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB um ei...mehr

Wurde der Mietvertrag nach dem 31.12.2018 geschlossen, genügt grundsätzlich eine sog. einfache Rüge. Der Mieter muss nach dem Willen des Gesetzgebers ohne vorvertragliche Information keine Tatsachen mitteilen, warum er die Mietpreisabrede für unwirksam hält.[1] Es genügt der Hinweis, dass die Miete "gegen die Mietpreisbremse verstoße" oder "unzulässig" oder "zu hoch" sei. Es ...mehr

Zwar enthält § 556g BGB eigene Anspruchsgrundlagen. Ansprüche nach allgemeinen Vorschriften sind deswegen aber nicht ausgeschlossen.[1] Ein Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse stellt eine vorvertragliche Pflichtverletzung dar, die bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen zum Schadensersatz gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249 f. BGB verpflichtet. In der ...mehr

Soweit die Mietpreisvereinbarung gegen die §§ 556d, 556e BGB verstößt, steht dem Mieter ein Bereicherungsanspruch zu.[1] In § 556g Abs. 1 Satz 4 BGB ist geregelt, dass die §§ 814 und 817 Satz 2 BGB nicht gelten. Nach § 814 BGB kann das zur Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpf...mehr

Bei Neuverträgen kann der Mieter alle überzahlten Mieten seit Mietvertragsbeginn zurückverlangen, sofern er seine Rüge binnen 30 Monaten nach Mietvertragsbeginn erhebt. Erhebt er die Rüge später, kann er nur die ab der Rüge erfolgten Überzahlungen verlangen. Gleiches gilt, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rüge bereits beendet ist.[1]mehr

Erteilt der Vermieter die geforderte Auskunft nicht, kann der Mieter – was in der Praxis inzwischen häufig auch geschieht – den Anspruch klageweise geltend machen. Es handelt sich um eine nicht vertretbare Handlung, die gem. § 888 ZPO durch Zwangsgeld oder Zwangshaft vollstreckt wird. Gleiches tritt ein, wenn die Auskunft nicht vollständig erteilt wird.[1] Der Vermieter ist z...mehr

Bei Mietverträgen, die vor dem 1.4.2020 abgeschlossen wurden, können nur die nach Zugang der Rüge fällig werdenden und gezahlten Mieten zurückverlangt werden[1] Der Begriff der Fälligkeit ist untechnisch gemeint, da der teilunwirksame Teil der Mietpreisabrede gar nicht fällig werden kann. Gemeint ist der Termin, zu dem die Miete, soweit sie wirksam vereinbart worden wäre, fäl...mehr

Ist die Miete, "die der vorherige Mieter zuletzt schuldete", höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete, darf beim Abschluss eines Mietvertrags mit dem Nachmieter eine Miete in Höhe der Vormiete vereinbart werden. Die Vorschrift enthält eine Art Bestandsschutz für Vermieter, die bereits bisher eine hohe Miete erwirtschaftet haben. Wichtig Wirksame Vereinbarung der V...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 2 BGB vereinbaren, so ist er seit dem 1.1.2019 nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter über den Umfang der Modernisie...mehr

Die Berücksichtigung der Vormiete setzt voraus, dass der Umfang der Vermieterleistung im Vormietverhältnis der Vermieterleistung im Nachmietverhältnis entspricht. Eine reduzierte Vermieterleistung muss nach dem Gesetzeszweck zu einer Reduzierung der Miete führen. Der Vermieter stellt dem Mieter dann ja nach dem Inhalt des Mietverhältnisses ein Weniger zur Verfügung. Es fehlt...mehr

Die Ausschlussregelung gilt nur für Vereinbarungen nach § 557 Abs. 1 BGB, also für eine Mieterhöhung, die während des Mietverhältnisses getroffen wird. Damit scheiden aus alle Vereinbarungen beim Abschluss eines Mietvertrags; dies gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres beendet wird; die Vereinbarung einer Indexmiete nach §§ 557 Abs. 2 Alt. 2, 557b BGB....mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 1 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Einzelheiten muss der Mieter auch hier im Rahmen des Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB erfragen. Wird die nach § 556g Abs. 1...mehr

Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben bei der Ermittlung der Vormiete freiwillige Mieterhöhungen unberücksichtigt, die der Vermieter mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses getroffen hat. 4.5.1 Begriff des Jahres Unter dem Begriff des Jahres ist nicht das Kalenderjahr, sondern der Zeitraum eines Jahres zu verstehen. Für die F...mehr

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 %[1] der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.[2] Dieser Erhöhungsbetrag wird umgangssprachlich häufig als "Modernisierungszuschlag" bezeichnet, obwohl es sich keineswegs um einen neben der Miete geschuldeten Betrag, sondern um eine Mieterhöhung handelt. Hat der Vermieter im vora...mehr

Die Berechnungsmethode nach § 556e Abs. 2 BGB besteht nur dann, wenn die Modernisierung "in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses" durchgeführt wurde. Dies hat zur Folge, dass bei länger zurückliegenden Modernisierungen die Neuvermietungsmiete lediglich nach § 556d Abs. 1 BGB oder § 556e Abs. 1 BGB ermittelt werden kann, wobei für die Feststellung der ortsübl...mehr

Nach der Gesetzesbegründung (S. 36) soll zur Auslegung des Begriffs der neu errichteten Wohnung auf § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 WoFG zurückgegriffen werden. Danach fallen unter § 556f Satz 1 BGB Wohnungen, die in einem neuen selbstständigen Gebäude geschaffen wurden; Wohnungen, die im Wege der Sanierung und Modernisierung von ursprünglich unbenutzbaren Räumen geschaffen werden. Hier...mehr

Dieser Begriff entspricht den Regelungen in § 555b Nr. 1, 3, 4 und 5 BGB. Dies bedeutet nicht, dass jede Modernisierung im Sinne dieser Vorschriften zugleich § 556f Satz 2 BGB erfüllt. Denn diese Regelung enthält als weiteres Merkmal den Begriff "umfassend". Nach der Gesetzesbegründung ist eine Modernisierung umfassend, "wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Glei...mehr

Der zulässige Zuschlag ermittelt sich wie der Mieterhöhungsbetrag gemäß den §§ 559 ff. BGB bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme. Es müssen also insbesondere die gem. § 559 BGB anrechenbaren Kosten sowie der richtige Umlageschlüssel festgestellt und auf die Einhaltung der Kappungsgrenze gem. § 559 Abs. 3a BGB geachtet werden. Es sind nur die auf die Moderni...mehr

Um die dann also gem. § 556e Abs. 2 BGB zulässige Weitervermietungsmiete zu ermitteln, muss zunächst die gem. § 556d Abs. 1 BGB für die unmodernisierte Wohnung (also die Wohnung im Zustand vor Durchführung der Maßnahmen) bei Mietvertragsbeginn ermittelt werden, also die hierfür ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %.[1] Zu dieser Miete wird dann der zulässige Modernisierungs...mehr

Liegen die Voraussetzungen des § 556d Abs. 1 BGB vor, kann die jeweilige Landesregierung durch Verordnung bestimmen, in welchen Gemeinden oder Gemeindeteilen die Mietpreisbegrenzung gelten soll. Eine Pflicht zum Erlass einer solchen Verordnung besteht auch dann nicht, wenn Indizien für einen angespannten Wohnungsmarkt vorliegen. Insoweit liegt der Erlass einer Verordnung im ...mehr

Die Verordnungen müssen begründet werden. Zum einen muss sich aus der Begründung ergeben, "aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt". Die Fokussierung auf den Einzelfall zeigt, dass für jede Gemeinde oder Gemeindeteil gesondert zu prüfen und zu begründen ist, aus welchen konkreten Tatsachen ein angespannter Wohnungsmar...mehr

Bei Altverträgen ist weiter grundsätzlich eine sog. qualifizierte Rüge gem. § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB in der alten Fassung erforderlich, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Nach dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Regelungszweck soll die Erhebung einer qualifizierten Rüge dazu dienen, den Vermieter darüber in ...mehr

Der Auskunftsanspruch gem. § 556g Abs. 3 BGB verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist gem. § 195 BGB von drei Jahren. Für den Beginn der Verjährungsfrist kommt es nicht auf das Entstehen dieses Anspruchs[1], sondern – da es sich bei diesem nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs um einen sog. verhaltenen Anspruch handelt – auf dessen Geltendmachung durch d...mehr

Der Auskunftsanspruch bezieht sich nach dem Gesetzeszweck auf Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Die insoweit maßgeblichen Tatsachen richten sich nach der Vorschrift, an der die vereinbarte Miete gemessen werden soll. In Betracht kommt in den Fällen des § 556d BGB die ortsübliche Miete, im Fall des § 556e Abs. 1 BGB die Vormiete, in den ...mehr

§ 556g Abs. 1 BGB wiederholt den ohnehin geltenden Grundsatz, dass eine gegen die Mietpreisbegrenzung verstoßende Vereinbarung unwirksam ist, und stellt klar, dass dies weder zur Nichtigkeit des Mietvertrags noch zur Reduzierung der Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete führt. Vielmehr bleibt die Mietpreisvereinbarung bis zur Höhe des zulässigen Preises erhalte...mehr

Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben "Mietminderungen" bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt. Die Regelung ist auf solche Fälle zugeschnitten, in denen der Vormieter die Miete wegen eines vorübergehenden, behebbaren Mangels gemindert hat. Ist der Mangel beim Abschluss des Nachmietvertrags noch nicht beseitigt, kann der Vermieter gleichwohl mit dem Nachmieter die i...mehr

Unter dem Begriff des Jahres ist nicht das Kalenderjahr, sondern der Zeitraum eines Jahres zu verstehen. Für die Fristberechnung gelten die §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB. Praxis-Beispiel Jahresfrist Endet das Vormietverhältnis z. B. am 5.10.2024, bleiben Mieterhöhungsvereinbarungen unberücksichtigt, die am 5.10.2023 oder später abgeschlossen wurden.mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556e Abs. 2 BGB vereinbaren, so ist er seit dem 1.1.2019 nach § 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter lediglich verpflichtet, den Mie...mehr

Der Wortlaut des § 556e Abs. 1 BGB erfasst auch den Fall, in dem das Vormietverhältnis mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters bestand. Nach dem Sinn und Zweck der Regelung wäre die Vorschrift dagegen einschränkend auszulegen und zu fragen, ob der Bestandsschutz auch dem rechtsgeschäftlichen Nachfolger des Vermieters zugutekommen soll. Ein Bedürfnis hierfür ist nicht ersichtl...mehr