Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 3 Rechtsfolgen des Verstoßes gegen § 556d BGB

3.1 Teilunwirksamkeit des Mietvertrags

§ 556g Abs. 1 BGB wiederholt den ohnehin geltenden Grundsatz, dass eine gegen die Mietpreisbegrenzung verstoßende Vereinbarung unwirksam ist, und stellt klar, dass dies weder zur Nichtigkeit des Mietvertrags noch zur Reduzierung der Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete führt. Vielmehr bleibt die Mietpreisvereinbarung bis zur Höhe des zulässigen Preises erhalten.^[1]

Dies entspricht der Rechtsprechung des BGH zu den vergleichbaren Rechtsfolgen beim Verstoß gegen § 5 WiStG.^[2] Der Mieter ist lediglich verpflichtet, die zulässige Miete zu bezahlen. Die Beschränkung der Zahlungspflicht auf die gesetzlich zulässige Höhe hängt nicht davon ab, dass der Mieter den Verstoß gerügt hat.

3.2 Zulässige Miethöhe

Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Mit der Miete ist die Grundmiete (Nettokaltmiete) gemeint, also die Miete ohne Betriebskosten und ohne Zuschläge.

3.2.1 Inklusivmiete/Teilinklusivmiete

Vereinbaren die Parteien eine Inklusivmiete, darf diese die ortsübliche Inklusivmiete höchstens um 10 % überschreiten. In den herkömmlichen Mietspiegeln werden die Inklusivmieten nicht ausgewiesen. Im Mieterhöhungsverfahren behilft sich die Praxis mit einer Aufspaltung der Inklusivmiete in eine fiktive Grundmiete und die tatsächlich entstehenden, in der Inklusivmiete enthaltenen Betriebskosten. Die Betriebskosten werden aus der Inklusivmiete herausgerechnet, der verbleibende Rest auf das Niveau der ortsüblichen Grundmiete erhöht und die Betriebskosten wieder hinzugezählt. Maßgeblich sind die Betriebskosten, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages festgestellt werden können und nicht die zum Zeitpunkt der letzten Betriebskostenabrechnung. Beruft sich ein Ver...