Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 2 Voraussetzung für den Erlass einer Rechtsverordnung (§ 556d Abs. 2 BGB)

2.1 Angespannter Wohnungsmarkt

Die Anwendung der Vorschriften der sog. Mietpreisbremse setzt voraus, dass der Wohnraum "in einem durch Rechtsverordnung ... bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt". Für dieses Tatbestandsmerkmal gilt die Legaldefinition in § 556d Abs. 2 BGB. Danach gelten die Regelungen der §§ 556d ff. BGB, wenn die Landesregierung eine Verordnung erlässt, in der die Gebiete "mit einem angespannten Wohnungsmarkt" bestimmt sind. Die jeweilige Marktsituation ist also nicht Tatbestandsvoraussetzung für die Begrenzung der Miete beim Vertragsschluss, sondern nur noch Voraussetzung für den Erlass einer Verordnung.

Ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt vor, "wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist".^[1] In § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB sind 4 (in der Gesetzesbegründung als "Indikatoren" bezeichnete) Szenarien aufgeführt, die eine solche Annahme stützen. Danach ist die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen insbesondere dann gefährdet, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Zum Merkmal 1:

Nach dem Wortlaut der Regelung ist fraglich, ob hinsichtlich der Mietentwicklung der konkreten Gemeinde auf die Vergangenheit abzustellen ist ("stärker gestiegen ist") oder ob es auf eine Zukunftsprognose ankommt ("stärker steigen wird"). Verlässliche und nachprüfbare Daten liefern nur die Zahlen aus der Vergangenheit, weil eine im Verhältnis zum Bundesdurchschnitt l...