Fachbeiträge & Kommentare zu Miethöhe

Rn 183 Die Miethöhe wird durch §§ 134, 138 I und II (s.a. § 138 Rn 55) sowie in der Wohnungsmiete durch §§ 5 I WiStG, 291 StGB begrenzt. Weitere Grenzen ergeben sich aus den Vorschriften für den preisgebundenen Wohnungsbau (§ 8 II WoBindG) oder aus dem Wohnraumförderungsgesetz (WFG). Bei sog Nutzungsverträgen in den neuen Ländern über Erholungsgrundstücke (Datschengrundstück...mehr

1. Allgemeines. Rn 181 Die Miete ist idR der Höhe nach bestimmt; wenn nicht, reicht es, dass sie bestimmbar ist (BGH NJW 02, 3016 [BGH 03.07.2002 - XII ZR 39/00]). Die Miete soll meist Ertrag bringen; sie kann aber auch gerade kostendeckend sein (BGH NZM 03, 372 [BGH 12.02.2003 - XII ZR 324/98]). Wurde die Entgelthöhe offengelassen, war gleichwohl aber eine Bindung gewollt, i...mehr

Gesetzestext (1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um zehn Prozent übersteigen. (2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit ange...mehr

Rn 15 Der Bestandsschutz für eine höhere Vormiete oder Modernisierung wird dadurch hergestellt, dass eine Miethöhe, die bei Mietbeginn zulässig gewesen wäre, auch zu einem späteren Zeitpunkt noch als zulässige Miethöhe in jeder Folgestaffel anzusehen ist. Praktische Bedeutung hat dies, wenn der Vermieter mit Rücksicht auf den Mieter nicht sofort bei Beginn der Staffelmietver...mehr

Rn 17 Bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können nur Wohnungen herangezogen werden, deren Miete frei vereinbar ist, § 558 II 2. Ausgenommen ist ferner Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Hierzu ist nach § 558 II 2 neben dem ersten und zweiten Förderweg auch sozialer Wohnungsbau des dritten...mehr

Rn 1 Der Gesetzgeber versucht seit dem Jahr 1916 auf die Möglichkeit des Vermieters, die Miethöhe zu bestimmen, begrenzend einzuwirken (s Herrlein NZM 16, 3 ff). Diese Versuche haben sich iE bislang als grds erfolglos erwiesen (Börstinghaus ZRP 21, 194). Aktuell versucht der Gesetzgeber den Mieter va dadurch zu schützen, dass Mieterhöhungen nach dem unabdingbaren § 557 III n...mehr

Rn 182 Zur Erhöhung der Miete bei preisfreien Wohnraummietverhältnissen hat der Gesetzgeber in §§ 557–560 Sonderregelungen geschaffen (s § 557 Rn 3). Regelungen zur Miethöhe im öffentlich geförderten Wohnungsbau finden sich nicht im BGB, sondern ergeben sich aus §§ 8 ff WoBindG und §§ 3 ff NMV 1970. Der Vermieter hat nach §§ 557–560 tw die Möglichkeit, einseitig die Miete zu...mehr

Rn 1 Das Unterkapitel 1a ist durch das MietNovG v 21.4.15 (BGBl I 610) mWv 1.6.15 in das Gesetz eingefügt worden. Es enthält Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Beginn eines Mietvertrags (›Mietpreisbremse‹). Das MietNovG hatte dabei das Ziel, dass va einkommensschwächere Haushalte, aber auch Durchschnittsverdiener in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten noch bezahlba...mehr

Rn 189 Ist die vereinbarte Miethöhe nichtig, besteht für einen Wohnraummietvertrag – bezogen auf die Mietvereinbarung – Teilnichtigkeit (BGH NZM 05, 944, 946); anstelle der vereinbarten gilt die höchstzulässige Miete (LG Berlin GE 96, 979; Döderlein ZMR 03, 808, 810). Nichtigkeit des gesamten Vertrags würde den beabsichtigten Mieterschutz in sein Gegenteil verkehren und dem ...mehr

Rn 2 Die in § 557b I legal definierte Index- ist neben der Staffelmiete die einzig zulässige vorweggenommene Mietänderungsklausel. Ob ihre formularvertragliche Vereinbarung als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und damit gem § 307 III 1 iÜ nicht kontrollfähige Preis(haupt)abrede oder als Preisnebenabrede anzusehen ist, ist str (s.a. BGH NJW-RR 21, 1096 [BGH 2...mehr

Rn 10 Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV) v 28.10.21 (BGBl I 4779) Zitat Abschnitt 1. Allgemeine Regelungen Gegenstand. Gegenstand der Verordnung sind der Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und Anpassung von Mietspi...mehr

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren. (2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren. (3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausges...mehr

Rn 21 Absolute Beträge oder Prozentsätze scheiden – wie bei § 555c IV (§ 555c Rn 24) – für eine Beurteilung der Leistungsfähigkeit als grds ungeeignet aus, da sie zum konkreten Fall nichts aussagen (BGH NZM 14, 193 Rz 3; KG NJW 81, 2307, 2308; LG Berlin ZMR 22, 302; aA LG Berlin IMR 14, 104: 22,8 %; GE 02, 930: 20–30 %; NJW-RR 92, 144: 30 %; LG Hamburg WuM 89, 174 [LG Hambur...mehr

Rn 9 Gem Art 14 GG muss der Vermieter berechtigt bleiben, die Miete im angemessenen Rahmen zur Erhaltung des Hausbesitzes zu erhöhen (BVerfG ZMR 80, 202). Das Gesetz verbietet in § 573 I 2 für die Wohnraummiete zwar eine Änderungskündigung, ermöglicht aber als verfassungsrechtliches Korrelat gesetzlich gebundene Mieterhöhungen. Treffen die Vertragsparteien über die Miethöhe ...mehr

Rn 6 Die Abrede zur Miethöhe kann schlüssig (stillschweigend) geändert werden (BGH ZMR 18, 564 Rz 11; NJW 08, 283 Rz 18; s.a. § 535 Rn 32). Für eine schlüssige Annahme ist erforderlich, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter der Änderung zustimmt. Für einen Änderungsvertrag reicht es grds nicht aus, dass der Mieter zB Betriebskostena...mehr

Rn 178 Der Wegfall einer Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miethöhe. Der Mieter ist also verpflichtet, die zuletzt gezahlte Kostenmiete – die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV 1970 – als Marktmiete zu entrichten (BGH ZMR 10, 847). Eine Änderung tritt durch den Wegfall der Bindung nur insoweit ein, als der Vermi...mehr

Rn 24 Ob eine Mieterhöhung unerheblich ist, ist vom konkreten Mieter aus zu beurteilen (arg § 559 IV 1; aA Abramenko § 2 Rz 46). Steigt die Miete für diesen auf ein Maß, das seine Lebensführung berührt, ist die Mieterhöhung erheblich. Absolute Beträge müssen für diese Beurteilung stets ausscheiden. Bezieht der Mieter Arbeitslosengeld II (›Hartz IV‹) und damit einen Regelsatz...mehr

Rn 2 Voraussetzung ist der Zugang einer Mieterhöhungserklärung gem § 558 I 1 (§ 558a Rn 2) oder § 559 (§ 559b Rn 2). Eine Erklärung nach § 557b III oder gem § 560 I 1, IV ist hingegen bedeutungslos. Das Kündigungsrecht besteht nach Sinn und Zweck nicht, wenn das Erhöhungsverlangen unwirksam ist (aA hM vgl LG Gießen WuM 00, 423 [LG Gießen 02.09.1998 - 1 S 529/97]; LG Berlin G...mehr

Rn 134 Als vom Mieter zu duldende (s.a. § 555a I) Hauptpflicht (BGH NJW 15, 3087 Rz 49) und vertragliche Gegenleistung zur Miete (BGH NJW 89, 2247) ist die Mietsache nach § 535 I 2 Fall 2 grds dauerhaft (BGH NJW 15, 3087 Rz 49; ZMR 03, 418) in dem vertraglich geschuldeten Zustand (Rn 121) zu erhalten (BGH NJW 15, 3087 Rz 49; 10, 1292 Rz 17), sofern die Erhaltung nicht vom Mi...mehr

Rn 1 § 557 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Zur Gesetzesgeschichte s.a. § 557 BGB Rn 1 f. Er leitet das 2. Unterkap mit den Regelungen über die Miethöhe ein und fasst die Möglichkeiten zusammen, wie die Vertragsparteien (Änderungsvereinbarung) oder der Vermieter einseitig (va nach §§ 559, 560) die Miete ändern können. Mit...mehr

(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben....mehr

Rn 188 Der Mietvertrag ist nach §§ 291 I StGB, 134 nichtig, wenn der Vermieter die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche des Mieters dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die...mehr

Rn 4 Vertragsstrafe ist iSd §§ 339 ff zu verstehen, wonach der Schuldner eine Leistung für den Fall verspricht, dass er seine Verbindlichkeit nicht oder nicht in gehöriger Weise erfüllt. Vertragsstrafeversprechen wurden angenommen für eine Vereinbarung, dass der Mieter sich bei vorzeitiger Vertragsauflösung zur Zahlung eines Pauschalbetrages verpflichtet (AG Berlin-Charlotte...mehr

Rn 2 Eine bei Abschluss des Mietvertrags getroffene, zum Nachteil des Mieters von §§ 556d–556g abweichende Vereinbarung – egal, welchen Gegenstand sie betrifft – ist nach § 556g I 1 unwirksam. So liegt es etwa für eine Vereinbarung, die den Beweismittelkanon der ZPO beschränkt (LG Berlin WuM 18, 414). Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies gem § 556g I...mehr

Rn 4 Die in §§ 555a ff und in den §§ 559 ff jew enthaltenen Verbote, abweichende Regelungen zu Ungunsten des Mieters zu vereinbaren, können aus Anlass einer konkreten baulichen Maßnahme durch Vereinbarungen nach § 555f überwunden werden (Abramenko § 3 Rz 9; BTDrs 17/10485, 22; aA Aufderhaar/Jaeger ZfIR 13, 173, 183). Für anderes zwingendes Recht gilt dies nicht mit Ausn der ...mehr

Rn 11 Bei – vom Mieter zu beweisender (Koblenz WuM 12, 613 [OLG Koblenz 27.12.2011 - 5 U 839/11]) – Verweigerung der Erlaubnis kann der Mieter nach § 540 I 2 das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, sofern nicht ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters/Dritten gegeben ist. Dieses Sonderkündigungsrecht entfällt, wenn der benannte Untermiet...mehr

(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht ber...mehr

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Rn 31 Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage auf Erteilung von Auskunft kann nicht mit dem materiell-rechtlichen Gesichtspunkt verneint werden, auf die verlangten Auskünfte zu den Ausnahmetatbeständen der §§ 556e, 556f komme es nicht an, weil der Vermieter sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufe und andere Gründe ...mehr

Rn 12 § 557a IV soll verhindern, dass § 556d durch Staffelmietvereinbarungen faktisch umgangen wird (BTDrs 18/3121, 34). Er ist auf Staffelmietvereinbarungen anzuwenden, nachdem die Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d II fällt und nicht mehr anzuwenden auf Staffeln, deren erste Miete zu einem Zeitpunkt fällig wird, in dem die vertragsgegen...mehr

Rn 22 Durch den Auskunftsanspruch aus III soll der Mieter va erfahren, ob ein Ausnahmetatbestand nach § 556f vorliegt oder ob ein Überschreiten der nach § 556d I zulässigen Miete gerechtfertigt ist (Siegmund PiG 110, 23, 33). Der Anspruch ist nicht davon abhängig, auf welchen Tatbestand der Vorschriften der §§ 556d ff sich der Vermieter zur Rechtfertigung der vereinbarten Mi...mehr

Rn 2 Die Vorschrift ist Grundnorm für die Möglichkeiten einer Mieterhöhung in Wohnraummietverhältnissen. Durch § 557 I stellt das Gesetz klar, dass eine vertragliche Änderung der Miethöhe frei von Zwängen nur während des laufenden Verhältnisses möglich ist. Alle anderen Änderungen sind gefesselt. Bereits künftige vertragliche Änderungen der Miete sind gem § 557 II bloß in Fo...mehr

Rn 36 Ein Mietvertrag kann grds nur wieder vertraglich, auch konkludent (Rn 32; zur Miethöhe s § 558b Rn 4; für die Überbürdung von Betriebskosten § 556 Rn 29), unter Beteiligung sämtlicher Vertragspartner (BGH ZMR 16, 519 Rz 24) geändert werden. Bei einem Mietverhältnis über Räume und über Wohnräume gibt es allerdings Einschränkungen. So muss zB der Wohnraummieter ggf Maßna...mehr

Rn 2 In zeitlicher Hinsicht maßgeblich ist der Neuabschluss eines Mietvertrags, nicht der Zeitpunkt des Mietgebrauchs. Spätere Änderungen der Miethöhe sind unerheblich. Ein Neuabschluss liegt auch dann vor, wenn der bisherige Mietvertrag wirksam gekündigt ist und die Mietvertragsparteien vergleichsweise eine ›Fortsetzung‹ vereinbaren (BGH NJW 98, 2664; aA Harke ZMR 15, 595; ...mehr

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete). (2) 1Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. 2Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausg...mehr

Rn 10 § 557b IV, der auf Mietverträge anzuwenden ist, nachdem die Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d II fällt, stellt va klar, dass auch für die Indexmiete hinsichtlich der Ausgangsmiete die allgemeinen Regelungen über die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nach den §§ 556d–556g gelten. Anders als bei einer St...mehr

Rn 181 Die Miete ist idR der Höhe nach bestimmt; wenn nicht, reicht es, dass sie bestimmbar ist (BGH NJW 02, 3016 [BGH 03.07.2002 - XII ZR 39/00]). Die Miete soll meist Ertrag bringen; sie kann aber auch gerade kostendeckend sein (BGH NZM 03, 372 [BGH 12.02.2003 - XII ZR 324/98]). Wurde die Entgelthöhe offengelassen, war gleichwohl aber eine Bindung gewollt, ist die Lücke en...mehr

Rn 7 Ist die Vormiete höher als die nach § 556d I zulässige Miete, darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. § 556e I 1 ist auch dann anzuwenden, wenn in dem ebenfalls bereits den Regelungen der §§ 556d ff unterliegenden Vormietverhältnis eine hiernach unzulässig überhöhte Miete vereinbart wurde (BGH MDR 23, 1304 Rz 20). Als geschuldete Vormiete ist in die...mehr

Rn 32 Ein Mietvertrag oder mietvertragliche Abreden können selbstverständlich auch konkludent (schlüssig) getroffen (BGH ZMR 14, 965 Rz 19; WuM 14, 546 Rz 12; NZM 14, 748 Rz 19; NJW 10, 1133 Rz 14) und auch geändert werden (zur Miethöhe vgl § 557 Rn 6; zu Umlagevereinbarungen § 556 Rn 11, § 556 Rn 12 und § 556 Rn 29). Ob ein schlüssiges Verhalten als Willenserklärung zu wert...mehr

Rn 58 Die für den Anspruch nötige Verletzung einer Schutzpflicht besteht meist in einer unrichtigen Information (zu Verstößen gg das UWG Köhler FS Medicus 09, 188). Bloßes Verschweigen von Tatsachen genügt aber nur dann, wenn nach der Verkehrssitte oder Treu und Glauben (§ 242) mit einer Information zu rechnen war (BGH NJW 17, 3586 Rz 14; zur wettbewerbsrechtlichen Dimension...mehr

Rn 184 Gegenseitige Verträge können als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 I nichtig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Teils hervorgetreten ist, insb wenn dieser die wirtschaftlich schwächere Lage des anderen Teils (dessen Unterlegenheit) bei der Festlegung de...mehr

Rn 31 Nach V besteht ein Anspruch auf Begründung eines Mietverhältnisses, wenn ein solches bislang nicht bestand. Das kann zB dann der Fall sein, wenn die Wohnung in einem Haus gelegen ist, das im Alleineigentum eines Ehegatten oder im Miteigentum beider steht oder auf Grund eines entsprechenden dinglichen Rechts bewohnt wird, aber auch dann, wenn die Wohnung zB wegen verwan...mehr

Rn 187 Nach § 5 I, II WiStG ist bei freifinanzierten Mietverhältnissen in der Wohnraummiete – hierzu zählen auch Mischmietverhältnisse mit überwiegender Wohnraumnutzung (s Rn 14) – die Vereinbarung einer Miete nichtig und der Mieter hat einen teilweisen Rückforderungsanspruch gem §§ 812 ff, soweit die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Rn 8) um mehr als...mehr

MaBV Art 9 ROM I 20 Mahnantrag § 291 BGB 6 Mahnbescheid § 286 BGB 15 Mahnkosten § 280 BGB 28 Mahnung Vor §§ 116 ff BGB 7; § 116 BGB 7; § 117 BGB 7; § 281 BGB 13; § 1958 BGB 14; § 2024 BGB 6; § 2039 BGB 11 angekündigte Leistungsverspätung § 286 BGB 20 Antrag auf Prozesskostenhilfe § 286 BGB 15 Begriff § 286 BGB 12 Betriebsausfall § 286 BGB 23 Datum § 286 BGB 17 einstweilige Anordnung §...mehr

In erster Linie legt der Mieter von Geschäftsräumen Wert auf einen langfristigen Mietvertrag. Für ihn ist dieser langfristige Bestandsschutz deshalb so wichtig, da er bei Beendung des Mietverhältnisses Gefahr läuft, sein Geschäft und damit seine wirtschaftliche Existenz zu verlieren. Dieser längerfristige Bestandsschutz ist für ihn deshalb so wichtig, weil die gesetzlichen Sc...mehr

Nach § 74 Abs. 1 Nr. 2 LPVG BW hat der Personalrat mitzubestimmen bei der "allgemeine[n] Festsetzung der Nutzungsbedingungen für Wohnungen, über die die Beschäftigungsdienststelle verfügt oder für die die Beschäftigungsdienststelle ein Vorschlagsrecht hat". Bei den "Nutzungsbedingungen› geht es vor allem um Grundsätze zur rechtlichen und/oder wirtschaftlichen Gestaltung der ...mehr

Am 11.7.2025 hat der Bundesrat dem Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Änderung anderer Gesetze zugestimmt. Danach wird die sog. "Mietpreisbremse" bis zum 31.12.2029 verlängert, wonach die Miete bei Neu- und Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf; dies gilt nur für die von ...mehr

Rn 7 Die Höhe einer für die Wertberechnung maßgeblichen Miete richtet sich nach einem objektiven Maßstab; beim Vorliegen eines schriftlichen Mietvertrags sind regelmäßig dessen Regelungen für die Bemessung der Miethöhe heranzuziehen (BGH NJW-RR 97, 648; 06, 16 [BGH 21.09.2005 - XII ZR 256/03]). Der einjährige Bezug bestimmt sich nach der für das erste Jahr ab Klageerhebung g...mehr

Rn 7 Auf ihn kommt es grds nicht an. Ansprüche auf Miete (BGH NJW 05, 2701 [BGH 01.06.2005 - VIII ZR 216/04]; 07, 1061) und solche auf Nutzungsentschädigung nach § 546a I BGB (BGH NJW-RR 13, 1232, Rz 34; aA Schlesw SchlHA 10, 120) können – ebenso wie Ansprüche auf Betriebskostennachzahlung (BGH WuM 14, 744 [BGH 22.10.2014 - VIII ZR 41/14], Rz 12; zum Nachweis der Miethöhe na...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] Die Vorschrift wurde zum 1.1.2025 aufgehoben. Im neuen Recht besteht eine entsprechende Regelung – für Zwecke der Grundsteuer – in § 227 BewG. Rz. 2 [Autor/Stand] § 27 BewG beabsichtigt die Ermöglichung eine gleichmäßige Bewertung von Grundbesitz. Vor diesem Hintergrund erfolgt eine unterschiedliche Behandlung der Wertverhältnisse bei Grundvermögen einerse...mehr