Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 9.2 Die Rügepflicht

§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Rückforderungsanspruch des Mieters nur besteht, wenn er den Verstoß gerügt hat.

Die Rüge ist kein Rechtsgeschäft, sondern eine bloße rechtsgeschäftsähnliche Handlung, weil ihre Vornahme keinen Geschäftswillen des Mieters voraussetzt. Deswegen ist auch § 174 BGB nicht, auch nicht analog anwendbar. Das heißt, dass die Rüge eines Vertreters – etwa einer Rechtsdienstleisterin – nicht mangels Vorlage einer Vollmacht zurückgewiesen werden kann.^[1]

Für die Form der Rüge genügt nach § 556g Abs 4 BGB die Textform des § 126b BGB. Sein Recht auf Auskunft muss der Mieter vor der Rüge nicht in Anspruch genommen haben.

Die weiteren Anforderungen an die Rüge unterscheiden sich für Alt- und Neuverträge nach dem Datum des Vertragsabschlusses. Maßgeblicher Zeitpunkt ist dabei der 31.12.2018.^[2]

9.2.1 Altverträge (Abschluss vor dem 1.1.2019)

Bei Altverträgen ist weiter grundsätzlich eine sog. qualifizierte Rüge gem. § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB in der alten Fassung erforderlich, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.

Nach dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Regelungszweck soll die Erhebung einer qualifizierten Rüge dazu dienen, den Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen, aus welchen Gründen, in welcher Höhe und ab welchem Zeitpunkt eine Rückerstattung verlangt...