Fachbeiträge & Kommentare zu Heizkosten

Leitsatz Ein vom Kalenderjahr abweichender Abrechnungszeitraum verstößt gegen § 28 Abs. 1 WEG. Der Verwalter darf vom Kalenderjahr nur abweichen, wenn eine Vereinbarung einen anderen Abrechnungszeitraum bestimmt. Besteht eine langjährige Übung einer Abrechnung in Abweichung vom Kalenderjahr, kann für künftige Abrechnungen die Umstellung auf das Kalenderjahr verlangt werden. ...mehr

Leitsatz Es handelt sich bei den Heizkosten um eine von vielen Kostenpositionen innerhalb einer Abrechnung, für welche stets ein bestimmter Umlageschlüssel gilt. Auch wenn dieser Umlageschlüssel unbillig sein sollte, ist er in dem dafür vorgesehenen Verfahren zu ändern und bis dahin anzuwenden. Normenkette § 16 Abs. 3 WEG; §§ 7, 11 HeizkostenV Das Problem In einer Wohnungseige...mehr

Leitsatz Die rückwirkende Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels ist grundsätzlich unzulässig. Normenkette § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV; §§ 16 Abs. 3, 21 Abs. 4 WEG Das Problem Wohnungseigentümer beschließen, den Umlageschlüssel für die Heizkosten, der der Abrechnung 2011 zugrunde gelegt werden soll, von 50/50 auf 70/30 (Verbrauch/Fläche) zu ändern (die Wohnungseigentum...mehr

Leitsatz Dem Fehlen von Messgeräten ist der Fall gleichzustellen, dass der Heizkostenverbrauch über die Heizkörper unter Verwendung von elektronischen Heizkostenverteilern mit weniger als 20 % der gesamten verbrauchten Heizenergie gemessen wird. Normenkette § 242 BGB; §§ 3, 7, 9a HeizkostenV; § 21 Abs. 3 WEG Das Problem In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es eine Heizungsanl...mehr

Leitsatz In der Einzelabrechnung müssen die Kosten, die für noch nicht verbrauchte Brennstoffe ausgegeben wurden, nach dem dafür geltenden Umlageschlüssel umgelegt werden Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Das Problem Ein Wohnungseigentümer greift den Beschluss an, mit dem die Abrechnung und die Einzelabrechnungen 2013 genehmigt werden. Er meint, die Heizkosten seien falsch dargestel...mehr

Leitsatz Prozesskosten einzelner Wohnungseigentümer dürfen nicht dauerhaft aus gemeinschaftlichen Mitteln entnommen werden, insbesondere nicht aus der Instandhaltungsrückstellung. Normenkette §§ 16 Abs. 8, 21 Abs. 4, 28 Abs. 3, 29 WEG Das Problem In der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentumsanlage mit 18 Wohnungseigentumsrechten heißt es unter anderem wie folgt: Die Wohnu...mehr

Rz. 20 Abs. 1 Satz 2 eröffnet die Möglichkeit, die Angemessenheit des Basisbedarfs für Heizkosten anhand von Verbrauchswerten oder konkreten Aufwendungen in Geld festzulegen. Wie schon bei den Leistungen zu den Kosten für die Unterkunft dürfen Eigentümer nicht besser gestellt werden als Mieter. Die Befugnis schließt die Kosten für eine zentrale Warmwasserbereitung ein. Abs. ...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift schreibt inhaltlich Rahmenvorgaben für die zu erlassenden Satzungen beziehungsweise Rechtsvorschriften der Bundesländer Berlin, Bremen und Hamburg nach § 22a fest. Sie fordert einerseits einen Mindestgehalt für den Inhalt einer Satzung zu den angemessenen Wohn- und Heizkosten, ermöglicht darüber hinaus aber optional auch über die bisherige Rechtslage hin...mehr

Rz. 23 Abs. 2 Satz 1 zwingt den Kreis bzw. die kreisfreie Stadt, der Satzung eine Begründung beizufügen, wenn aufgrund der Ermächtigung in einem Landesgesetz eine Satzung tatsächlich erlassen wird. Das Begründungserfordernis ist der Gesetzesbegründung zufolge an die §§ 9, 10 BauGB angelehnt. In § 9 Abs. 8 BauGB wird inhaltlich auf § 2a BauGB verwiesen. Danach hat die Gemeind...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift schreibt Rahmenbedingungen für die Datenerhebung, Datenauswertung und Datenüberprüfung fest, die der Bestimmung der angemessenen Kosten für Unterkunft und Heizung zugrunde gelegt werden können bzw. dürfen. Grundsätzlich sind die kommunalen Träger bei der Wahl des Verfahrens bei der Bestimmung der angemessenen Unterkunfts- und Heizkosten frei. Die Entsche...mehr

Rz. 21 Der wesentliche Inhalt der Satzungsermächtigung ergibt sich aus Abs. 1 Satz 1. Die Ermächtigung betrifft zunächst die Bundesländer. Diese haben darüber zu entscheiden, ob sie für ihr Gebiet die Kreise und kreisfreien Städte zu Satzungen ermächtigen oder verpflichten wollen. Das liegt im Ermessen der Bundesländer (Die Länder "können" …), wobei außer Frage steht, dass e...mehr

Rz. 2 Die Satzungsermächtigung ist als Paket der §§ 22a bis 22c sowie Anpassungen in § 22 und weiteren Gesetzen in das Grundsicherungsrecht eingefügt worden. Ausgangspunkt für den Gesetzgeber war die Feststellung, dass nach der früheren Rechtslage den Empfängern von Arbeitslosengeld II nur Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht ...mehr

Rz. 16 Den verpflichtenden Inhalt der kommunalen Satzung zur Angemessenheit der Kosten für Unterkunft und Heizung enthält Abs. 1 Satz 1. Die Bestimmungen sind recht aufwendig begründet worden (vgl. Rz. 2 ff.). Rz. 17 Abs. 1 Satz 1 verpflichtet den Landesgesetzgeber, in seinem Landesgesetz und bei der Prüfung einer Satzung nach § 22a Abs. 1 Satz 1 die Umsetzung der Regelungen ...mehr

Rz. 25 Abs. 3 verpflichtet die Kreise und kreisfreien Städte für den Regelfall dazu, in der Satzung auch besonderen Bedarf zu berücksichtigen. Das Gesetz bzw. die Gesetzesbegründung nennen eine Behinderung, das Umgangsrecht, die Berufsfindungsphase, aber auch Alleinerziehende, die stationäre Suchtklinik und das Frauenhaus. Die Regelung zielt sowohl auf einen größeren wie auf...mehr

Rz. 12 Abs. 2 Satz 1 schreibt eine regelmäßige Überprüfung der Werte vor, die in der Satzung die Angemessenheit der Basisbedarfe für Unterkunft und Heizung belegen, ggf. auch als Grenzwerte. Dabei sind die auf den Basisbedarf für Unterkunft bezogenen Werte alle 2 Jahre und die auf den Basisbedarf für Heizung bezogenen Werte jährlich zu überprüfen. Der Gesetzgeber geht davon ...mehr

Rz. 9 Die Vorschrift enthält Regelungen dazu, welche Daten die Kommunen erheben und auswerten müssen und dürfen, um die Satzungsermächtigung nach § 22a auszufüllen und den Auflagen nach § 22b und in § 22c selbst nachzukommen. Die interessierten Landkreise und kreisfreien Städte sind gehalten, zunächst zu prüfen, auf welche Daten in welcher vorliegender Struktur zurückgegriff...mehr

Rz. 630 Ist das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Beschlagnahme bereits beendet, trifft den Verwalter keine Pflicht, die vom Schuldner versäumte Abrechnung der Nebenkosten nachzuholen. Der Mieter muss sich deshalb an den bisherigen Eigentümer wenden.[104] Rz. 631 Abschläge auf die Nebenkosten kann der Zwangsverwalter nur verlangen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Ande...mehr

Das AG B – FamG – hatte dem AG in dem Verfahren betreffend Kindesunterhalt Verfahrenskostenhilfe (VKH) unter Anordnung von Ratenzahlungen bewilligt. Von dem für die Führung des Verfahrens einzusetzenden Einkommen hat das FamG Fahrtkosten für den Weg zur 110 km entfernten Arbeitsstätte i.H.v. 916 EUR monatlich abgesetzt. Diesen Betrag hat das FamG auf der Grundlage von arbeit...mehr

Leitsatz Keine gesteigerte Kontrollpflicht des Verwalters zu Verbrauchsdaten von Heizkostenabrechnungen durch ein von der Gemeinschaft beauftragtes Dienstleistungsunternehmen aber Plausibilitätskontrolle zu erwarten Abrechnungsdienstleister ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters Normenkette § 28 WEG; §§ 280 ff. BGB; § 9a HeizKV) Kommentar Eine gesteigerte Kontrollpflicht de...mehr

Leitsatz Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB find...mehr

Rz. 18 In einzelnen Rechtsgebieten, vor allem im Vertragsarztrecht, sind Besonderheiten zu beachten. Gerade hierzu ist auch einige Rechtsprechung ergangen. Rz. 19 Vertragsarztrecht: Die Verfahren vor dem Beschwerdeausschuss oder dem Berufungsausschuss nach § 106 Abs. 5, § 97 Abs. 3 Satz 2 SGB V sind nach ständiger Rechtsprechung des BSG keine Widerspruchsverfahren, sondern eig...mehr

Leitsatz Keine ausreichende Erfassung der Heizkosten und damit keine ordnungsgemäße, verbrauchsabhängige Abrechnung Normenkette § 21 Abs. 4 WEG; §§ 3, 7 Abs. 1, 8 Abs. 1, 9a Abs. 2, 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung; § 242 BGB Kommentar Für die Betriebskosten einer von den Wohnungseigentümern betriebenen Heizungsanlage gilt die Heizkostenverordnung . Eine Abrechnung der Heizkosten ...mehr

Leitsatz Fehlerhafte Abrechnung (insbesondere Verstöße gegen die BGH-Rechtsprechung zur Instandhaltungsrücklage und zu korrekten Heizkostenabrechnungen) Verfahrenskostentragung des Verwalters nach § 49 Abs. 2 WEG wegen verwalterseits gezeigter "Beratungsresistenz" Normenkette §§ 28, 49 Abs. 2 WEG Kommentar Der Beschluss "Genehmigung der Abrechnung 2010 (Gesamt- und Einzelabrech...mehr

Leitsatz Wohngeldzahlungspflicht des noch im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümers bis zur Eigentumsumschreibung auf einen Käufer Grundsätzlich freie Wahl der Eigentümer zur Heizkostenverteilung unter Beachtung der Vorgaben nach Heizkostenverordnung Wasser- bzw. Abwasserkostenverteilung auf Grundlage früherer Ableseergebnisse und nunmehr ungeeichter Wasserzähler Normenke...mehr

Leitsatz Eine verlustreich arbeitende Heizung stellt nicht per se einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache v...mehr

Leitsatz Zur Wirksamkeit der Abrede in einem Mietvertrag über Wohnraum, der Mieter habe einen Betriebskostenvorschuss in bestimmter Höhe zu zahlen, als Vereinbarung über die Umlegung von Betriebskosten. Fakten: Der Mieter wendet sich gegen die Betriebskostenforderung in Höhe von über 1.000 Euro. Der BGH gibt ihm recht. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die auf de...mehr

Leitsatz Aus der Umlagevereinbarung muss sich klar und eindeutig ergeben, welche Betriebskosten der Mieter neben der Grundmiete zu tragen hat. Die Parteien können zum einen die umzulegenden Betriebskosten namentlich benennen. Zum anderen kann die Umlagevereinbarung auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BV oder auf die Betriebskostenverordnung Bezug nehmen. Ob allein durch die Ver...mehr

Leitsatz Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer Wohnung bedarf einer eindeutigen Vereinbarung. Ob es hierfür ausreicht, im Mietvertrag den Begriff "Betriebskosten" zu nennen, ließ der BGH offen. Sachverhalt Die Vermieterin einer Wohnung verlangt eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007. Im Mietvertrag vom 21.10.1993 heißt es unter de...mehr

Leitsatz In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen aufzunehmen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Insoweit ist der Unterschiedsbetrag in der Abrechnung verständ...mehr

Leitsatz Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz der im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil v. 20.2.2008, VIII ZR 49/07, NJW 2008 S. 1300). Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entf...mehr

Leitsatz Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20.2.2008 - VIII ZR 49/07). Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kosten...mehr

Vorteile der privilegierten Pfändung nur auf Antrag Kann die Forderung des Gläubigers auch aus vorsätzlich unerlaubter Handlung begründet werden, so kommen nach § 850f Abs. 2 ZPO die Pfändungsfreigrenzen des § 850c ZPO nicht zur Anwendung. Vielmehr ist dem Schuldner nur so viel zu belassen, wie er zur Bestreitung seines notwendigen Unterhaltes sowie zur Erfüllung seiner geset...mehr

Leitsatz Heizkosten nach dem Verhältnis der mit Heizkörpern ausgestatteten Raumflächen umzulegen, stellt einen nach Heizkostenverordnung zulässigen Umlagemaßstab dar Alternativangebote bei Verwalterwiederbestellung entbehrlich Normenkette §§ 16, 21 WEG; § 7 Heizkostenverordnung Kommentar Zum Zeitraum der Abrechnungsvorlage können Eigentümer über die Verteilung der Heizkosten nu...mehr

Leitsatz Auch eine gesondert erstellte Heizkostenabrechnung muss in den Jahresgesamt- und in den Jahreseinzelabrechnungen berücksichtigt und es müssen zumindest in den Jahreseinzelabrechnungen Jahresendsalden ausgewiesen werden. Andernfalls widersprechen sowohl die gesonderte Heizkostenabrechnung als auch die Jahresrestabrechnung einer ordnungsgemäßen Verwaltung und sind für...mehr

Leitsatz Über eine Heizkostenabrechnung (obendrein nur für ein halbes Geschäftsjahr) kann nicht gesondert beschlossen werden Andernfalls widersprechen gesonderte Beschlüsse sowohl über eine Heizkostenabrechnung und auch die restliche Jahresabrechnung Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung Normenkette § 28 WEG; § 139 BGB Kommentar In Beschlussfassungen zwischen Genehmigung einer...mehr

Leitsatz Die Entscheidungsfreiheit der Wohnungseigentümer über die Abänderung eines Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG ist durch den nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab begrenzt. Die Vorschriften der Heizkostenverordnung sind gemäß § 3 Satz 1 Heizkostenverordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer zwingend anzuwenden. Da es sich bei § 7 Abs. 1 Sa...mehr

Leitsatz Zur Umdeutung einer - nach dem früheren Mietpreisbindungsrecht für Altbauten in Berlin - unzulässigen Vereinbarung über abzurechnende Betriebskostenvorauszahlungen in eine gesetzlich seinerzeit zulässige Abrede über die Zahlung einer Betriebskostenpauschale. Fakten: Im Mietvertrag von 1987 war vereinbart "Miete und Nebenkosten belaufen sich insgesamt zurzeit" auf 286...mehr

Leitsatz Eine nach dem früheren Preisbindungsrecht für Berliner Altbauwohnungen unzulässige Vereinbarung über die verbrauchsabhängige Umlage von Betriebskosten kann in eine zulässige Betriebskostenpauschale umgedeutet werden, wenn der Vermieter jahrelang keine Abrechnung über die Betriebskosten erteilt und der Mieter dies hinnimmt. (Leitsatz der Redaktion) Unter dem Gesichtspu...mehr

Leitsatz Bei einem formbedürftigen Mietvertrag ist sowohl die Aufhebung eines Vertrags als auch die Aufhebung einzelner Vertragspflichten des Vermieters formfrei möglich. Eine Kündigung nach § 550 BGB ist treuwidrig, wenn sie sich auf eine formunwirksame Änderungsvereinbarung stützt und allein die kündigende Partei von der betreffenden Abrede begünstigt wurde. Schaltet der Mie...mehr

Leitsatz Innerhalb der Abrechnungsfrist ist eine Korrektur der Abrechnung möglich, auch wenn dies zum Nachteil des Mieters erfolgt. (Leitsatz der Redaktion) Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Sätze 2, 3 und Sätze 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 erlauben weder die vor...mehr

Die Parteien streiten darüber, ob das AG über die Kosten des Rechtsstreits durch Beschluss nach § 91a Abs. 1 S. 2 ZPO entscheiden durfte. Die Kläger haben die Beklagten als ihre ehemaligen Mieter auf Zahlung restlicher Heizkosten sowie rückständiger Miete in Anspruch genommen. Mit Schriftsatz vom 18.4.2007 haben die Kläger den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Diesen Schrift...mehr

Mit dieser Entscheidung vom 09.01.2008 greift der BGH in die bisher weitgehend den Tatrichtern überlassene Bestimmung des notwendigen Selbstbehalts ein. Dabei schränkt er nicht nur den den Instanzgerichten insoweit formal noch belassenen Spielraum ein, sondern verlangt – entgegen sonstiger Bestrebungen zur Vereinfachung des Unterhaltsrechts – auch eine sehr einzelfallbezogen...mehr

Gründe: Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. Das OLG, dessen Entscheidung in FamRZ 2005, 2091 veröffentlicht ist, hat die Leistungsfähigkeit des Beklagten – getrennt nach Zeitabschnitten – auf der Grundlage der Erwerbseinkünfte bzw. des Arbeitslosengeldes des Beklagten ermi...mehr

Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet. Sie führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung des Berufungsurteils und insoweit zur Zurückverweisung der Sache an das Kammergericht. 1. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in FamRZ 2007, 2100 ff. veröffentlicht ist, allerdings den Unterhaltsanspruch nach deutschem Recht beur...mehr

Leitsatz Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende, zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wen...mehr

Leitsatz Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbaren Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Das gilt auch dann, wenn ...mehr

Leitsatz Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, Heizkosten ausschließlich nach Verbrauch abzurechnen, kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden. Ob eine Änderung des Verteilungsschlüssels für Heizkosten mit der Heizkostenverordnung vereinbar ist, bestimmt sich nach der Fassung der Verordnung, welche bei erstmaliger Geltung des neuen Schlüssels in Kraft ist. Fakten: Vor...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümer können eine Vereinbarung, nach der die Heizkosten zu 100 % nach Verbrauch abgerechnet werden, durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern und die künftige Kostenverteilung der Heizkostenverordnung anpassen. Sachverhalt Die Mitglieder einer WEG hatten in einer Eigentümerversammlung am 26.8.2008 beschlossen, den Verteilungsschlüssel für die Heizkosten ...mehr

Leitsatz Gültiger Mehrheitsbeschluss (als Zweitbeschluss) zur Änderung der Heizkostenverteilung mit Wirkung für die Zukunft und unter Berücksichtigung der insoweit geltenden Fassung der Heizkostenverordnung Normenkette § 16 Abs. 3 und 5 WEG; § 10 HeizkostenV Kommentarmehr

Leitsatz Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar, der zur Minderung der Grundmiete berechtigt. Beruhen übermäßig hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen, wenn die Heizungsanlage schon nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus beziehungsweise der Gebäudeerrichtung al...mehr