Fachbeiträge & Kommentare zu Finanzverwaltung

Rz. 16 § 4 Nr. 27 Buchst. a UStG beruht auf Art. 132 Abs. 1 Buchst. k MwStSystRL. Danach befreien die Mitgliedstaaten "Gestellung von Personal durch religiöse und weltanschauliche Einrichtungen für die unter den Buchstaben b), g), h) und i) genannten Tätigkeiten und für Zwecke geistlichen Beistandes". Befreit sind damit Personalgestellungen für folgende Zwecke: Krankenhausbeh...mehr

Rz. 34 Die Voraussetzung, dass die Gestellung von Personal für bestimmte unter § 4 Nr. 27 Buchst. a UStG genannte, regelmäßig dem Gemeinwohl dienende Tätigkeiten erfolgt, ist erfüllt, wenn die Einrichtung, der das Personal gestellt wird, steuerfreie Leistungen nach § 4 Nr. 14 Buchst. b UStG, § 4 Nr. 16 UStG, § 4 Nr. 18 UStG, § 4 Nr. 21 UStG, § 4 Nr. 22 Buchst. a UStG, § 4 Nr...mehr

Kommentar Zum 1.1.2020[1] wurde über § 4 Nr. 29 UStG national die Möglichkeit geschaffen, dass für bestimmte dem Gemeinwohl dienende Leistungen die Steuerbefreiung auch für Leistungen gilt, die sog. Kostengemeinschaften an ihre Mitglieder ausführen. Die Regelung war aufgrund der Rechtsprechung des EuGH notwendig geworden. Die Finanzverwaltung hat jetzt erstmals zu dieser neu...mehr

Rz. 17 Barzahlungen erfolgen durch die Übereignung von Zahlungsmitteln. Das einzige unbeschränkte gesetzliche Zahlungsmittel sind nach § 14 Abs. 1 S. 2 BBankG auf Euro lautende Banknoten. Bei Euro- und Centmünzen sowie auf Euro lautenden Gedenkmünzen ist die Annahmepflicht auf bestimmte Beträge bzw. eine bestimmte Anzahl von Münzen beschränkt.[1] Zur Übertragung des Eigentum...mehr

Leitsatz 1. Die unangekündigte Wohnungsbesichtigung durch einen Beamten der Steuerfahndung als sog. Flankenschutzprüfer zur Überprüfung der Angaben des Steuerpflichtigen zu einem häuslichen Arbeitszimmer im Besteuerungsverfahren ist wegen Verstoßes gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz rechtswidrig, wenn der Steuerpflichtige bei der Aufklärung des Sachverhalts mitwirkt. 2. ...mehr

Rz. 55 Voraussetzung für die Steuerermäßigung ist, dass für die einheitliche Gesamtleistung als Entgelt eine Kurtaxe aufgrund einer besonderen gesetzlichen Regelung oder nach einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung erhoben wird. Es ist also unbeachtlich, ob die Kurtaxe als sog. Zwangskurtaxe oder als sog. Entgeltkurtaxe erhoben wird. Das Entgelt braucht nicht ausdrüc...mehr

Leitsatz Die isolierte Einlagerung eingefrorener Eizellen ist jedenfalls dann gemäß § 4 Nr. 14 Buchst. a UStG steuerfrei, wenn sie im Rahmen eines therapeutischen Kontinuums mit einer Kryokonservierung erfolgt, bei dem Einlagerung und Kryokonservierung zwar durch zwei unterschiedliche Unternehmer durchgeführt werden, für die aber dieselben Ärzte tätig sind. Normenkette § 4 Nr...mehr

A. Die Jahresabrechnung I. Grundlagen 1. Übersicht Rz. 1 Gem. § 28 Abs. 2 WEG muss der Verwalter einmal im Jahr für das Vorjahr eine Jahresabrechnung (Abrechnung über den Wirtschaftsplan) aufstellen, auf deren Grundlage die Gemeinschaft über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse (Guthaben) beschließt (zum Verwalterwechsel (→ § 8 Rdn 124). Eine bestimmte Form ist nicht vorge...mehr

1. Grundlagen Rz. 120 Gem. § 28 Abs. 2 wird über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschlossen; nicht "die Abrechnung", aber auf deren Grundlage. Vereinfacht kann weiterhin vom "Abrechnungsbeschluss" gesprochen werden. Der Abrechnungsbeschluss ist – wie jeder andere Beschluss auch – auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären, wenn er ordnungsmäßiger Verwaltung wid...mehr

1. Aufstellung und Beschluss des Wirtschaftsplans Rz. 151 Für die Vorbereitung der Beschlussfassung gilt beim Wirtschaftsplan prinzipiell das Gleiche wie bei der Jahresabrechnung. Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter "aufgestellt", d.h. als Entwurf beschlussfähig vorbereitet. (Zum Rechtsschutz bei Untätigkeit → § 8 Rdn 126). Nach der Prüfung durch den Verwaltungsbeirat (→ §...mehr

a) Zahlungen (Zuführungen) zur Rücklage Rz. 114 In der Gesamtabrechnung müssen alle im Abrechnungsjahr erfolgten Einnahmen ausgewiesen werden, demnach natürlich auch die Zahlungen, die von den Eigentümern zwecks Zuführung zur Erhaltungsrücklage geleistet werden. In den Einzelabrechnungen haben die Zahlungen auf die Erhaltungsrücklage demgegenüber nichts verloren. Sie sind kei...mehr

1. Der Verteilerschlüssel und die Möglichkeit seiner Änderung Rz. 45 Für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten i.S.v. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG auf die Miteigentümer gilt allgemein Folgendes:mehr

a) Gesamtabrechnung Rz. 25 In der Gesamtabrechnung (Ist-Zahlungen) müssen alle im abgerechneten Wirtschaftsjahr eingegangenen Zahlungen der Miteigentümer, also insbesondere die Vorschüsse zur Kostentragung (sprich: die Hausgeldzahlungen gemäß Wirtschaftsplan), angegeben werden;[53] es handelt sich dabei ja um den größten Posten auf der Einnahmenseite. Eine Aufschlüsselung der...mehr

1. Übersicht Rz. 1 Gem. § 28 Abs. 2 WEG muss der Verwalter einmal im Jahr für das Vorjahr eine Jahresabrechnung (Abrechnung über den Wirtschaftsplan) aufstellen, auf deren Grundlage die Gemeinschaft über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse (Guthaben) beschließt (zum Verwalterwechsel (→ § 8 Rdn 124). Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben, weshalb die Textform genü...mehr

1. Anspruch der Gemeinschaft gegen den Verwalter Rz. 124 Der Verwalter ist gem. § 28 Abs. 2 S. 2 WEG verpflichtet, die Jahresabrechnung für das Vorjahr aufzustellen. Das gilt im Fall des Verwalterwechsels auch bzw. nur dann, wenn seine Bestellungszeit (sein "Amt") zum 1. Januar begonnen hat. Dann muss er die Abrechnung auf der Basis der Buchhaltung des ausgeschiedenen Vorverw...mehr

I. Grundlagen und Muster Rz. 145 Für die Ausgaben der Gemeinschaft und den Aufbau der Erhaltungsrücklage wird laufend Geld benötigt, das die Miteigentümer als Vorschüsse zur Verfügung stellen müssen. Der Finanzbedarf wird gem. § 28 Abs. 1 S. 2 WEG durch den (Gesamt-)Wirtschaftsplan ermittelt, den der Verwalter einmal im Jahr jeweils für ein Kalenderjahr aufstellen muss und üb...mehr

a) Übersicht Rz. 63 Für die Abrechnung der Heizkosten gelten die zwingenden Bestimmungen der zum 1.12.2021 novellierten Heizkostenverordnung (HeizKV), von denen durch Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht abgewichen werden kann (§§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 2 HeizKV).[119] Regelungsziel der HeizKV ist die Energieeinsparung, und das Mittel zum Erreichen dieses Ziels...mehr

1. Allgemeines Rz. 105 Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (bis zur WEG-Reform 2020 "Instandhaltungsrückstellung") gehört gem. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Die in der Praxis übliche Kurzbezeichnung lautet seit eh und je "Rücklage". Der Zweck der Erhaltun...mehr

a) Abrechnung Rz. 34 Ein Eigentümerwechsel spielt für die WEG-Jahresabrechnung keine Rolle; vor allem findet keine zeitanteilige Aufteilung der Kosten zwischen dem Voreigentümer und dem Erwerber statt. Dass eine solche Aufteilung normalerweise im Kaufvertrag vereinbart wird, spielt für die Jahresabrechnung keine Rolle. Die Jahresabrechnung erfolgt wohnungsbezogen, nicht perso...mehr

I. Grundlagen 1. Übersicht Rz. 1 Gem. § 28 Abs. 2 WEG muss der Verwalter einmal im Jahr für das Vorjahr eine Jahresabrechnung (Abrechnung über den Wirtschaftsplan) aufstellen, auf deren Grundlage die Gemeinschaft über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse (Guthaben) beschließt (zum Verwalterwechsel (→ § 8 Rdn 124). Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben, weshalb die ...mehr

Rz. 115 Wird der Rücklage – aus welchen Gründen auch immer, berechtigt oder unberechtigt – Geld entnommen, müssen die betreffenden Ausgaben zwangsläufig in der Gesamtabrechnung auftauchen. Dort wird allerdings nicht zwingend darauf hingewiesen, dass die betreffende Ausgabe aus der Rücklage entnommen wurde. Sinnvollerweise sollten deshalb auch die rücklagenfinanzierten Ausgab...mehr

Rz. 141 Obwohl die Gesetzesbegründung von "allen Forderungen" spricht, muss vor dem Hintergrund des Gesetzeswortlauts ("wesentliches Gemeinschaftsvermögen") nicht jede "Kleinforderung" angegeben werden. Im Übrigen bestehen bei den "Forderungen" die größten Unsicherheiten und Spielräume des Vermögensberichts.mehr

Rz. 143 Ist der Vermögensbericht unvollständig oder fehlt ganz, hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass ihm der Vermögensbericht erstmals oder berichtigt zur Verfügung gestellt wird. Die Beschlüsse über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung werden dadurch nicht fehlerhaft – so die Gesetzesbegründung.[247] Für Verwalter lässt sich darau...mehr

Rz. 25 In der Gesamtabrechnung (Ist-Zahlungen) müssen alle im abgerechneten Wirtschaftsjahr eingegangenen Zahlungen der Miteigentümer, also insbesondere die Vorschüsse zur Kostentragung (sprich: die Hausgeldzahlungen gemäß Wirtschaftsplan), angegeben werden;[53] es handelt sich dabei ja um den größten Posten auf der Einnahmenseite. Eine Aufschlüsselung der Hausgeldzahlungen,...mehr

Rz. 114 In der Gesamtabrechnung müssen alle im Abrechnungsjahr erfolgten Einnahmen ausgewiesen werden, demnach natürlich auch die Zahlungen, die von den Eigentümern zwecks Zuführung zur Erhaltungsrücklage geleistet werden. In den Einzelabrechnungen haben die Zahlungen auf die Erhaltungsrücklage demgegenüber nichts verloren. Sie sind keine zu verteilenden Einnahmen und erst r...mehr

Rz. 116 Zinserträge sind Einnahmen, die (selbstverständlich) in der Gesamtabrechnung auszuweisen sind. Handelt es sich um Verzugszinsen, die Schuldner der Gemeinschaft zahlten, ist die Einnahme in den Einzelabrechnungen nach MEA zu verteilen.[202] Zinsen, die mit den Mitteln der Rücklage erwirtschaftet wurden, können nach allg. M. auch ohne besonderen Beschluss in der Rückla...mehr

Rz. 140 Nach der Gesetzesbegründung sind (außer dem Stand der Erhaltungsrücklage, dazu vorstehend) anzugeben:mehr

Rz. 31 Bleibt ein Wohnungseigentümer im abgerechneten Wirtschaftsjahr Vorschüsse (Hausgeldzahlungen) schuldig, wirkt sich dieser Umstand auf das Ergebnis seiner Einzelabrechnung nicht aus. Dieses wird anhand der Soll-Zahlungen gemäß Wirtschaftsplan ermittelt und lässt nur eine Forderung in Höhe der Abrechnungsspitze entstehen; Hausgeldrückstände sind insofern irrelevant. Die...mehr

Rz. 144 Muster 8.9: Vermögensbericht gem. § 28 Abs. 4 WEG zum Stichtag 31.12.20xx Muster 8.9: Vermögensbericht gem. § 28 Abs. 4 WEG zum Stichtag 31.12.20xxmehr

Rz. 136 Nach dem mit der WEG-Reform 2020 neu eingeführten § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in § 28 Abs. 1 S. 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Im Norma...mehr

Rz. 142 In Anlehnung an das Steuerrecht kann man davon ausgehen, dass geringwertige Wirtschaftsgüter unwesentlich und deshalb nicht anzugeben sind.[246] Die Grenze liegt gem. § 6 Abs. 2 EStG bei derzeit 800 EUR netto bzw. – hier relevant – 952 EUR brutto. Viele diese Wertgrenze übersteigende Vermögensgegenstände wird eine Gemeinschaft im Regelfall nicht haben, denn das Gebäu...mehr

Rz. 96 Miteigentümer, die ihr Teileigentum gewerblich nutzen (sei es in Eigennutzung, sei es durch Vermietung an einen Gewerbetreibenden), erwarten vom WEG-Verwalter häufig eine Jahresabrechnung, die ihnen den Vorsteuerabzug ermöglicht. Das ist im Prinzip möglich: Denn die hier interessierenden umsatzsteuerpflichtigen Leistungen (Heizung, Handwerker, Verwalter) werden von de...mehr

Rz. 26 In der Einzelabrechnung ist eine Aufstellung der für die abgerechnete Wohnung geleisteten Vorschüsse eigentlich nicht erforderlich. Die Einzelabrechnung dient "nur" der Kostenverteilung und der Ermittlung der Abrechnungsspitze, und dafür sind nicht die tatsächlich geleisteten, sondern die geschuldeten Zahlungen maßgeblich. Aber zur vollständigen Rechnungslegung gehört...mehr

Rz. 34 Ein Eigentümerwechsel spielt für die WEG-Jahresabrechnung keine Rolle; vor allem findet keine zeitanteilige Aufteilung der Kosten zwischen dem Voreigentümer und dem Erwerber statt. Dass eine solche Aufteilung normalerweise im Kaufvertrag vereinbart wird, spielt für die Jahresabrechnung keine Rolle. Die Jahresabrechnung erfolgt wohnungsbezogen, nicht personenbezogen. D...mehr

Rz. 145 Für die Ausgaben der Gemeinschaft und den Aufbau der Erhaltungsrücklage wird laufend Geld benötigt, das die Miteigentümer als Vorschüsse zur Verfügung stellen müssen. Der Finanzbedarf wird gem. § 28 Abs. 1 S. 2 WEG durch den (Gesamt-)Wirtschaftsplan ermittelt, den der Verwalter einmal im Jahr jeweils für ein Kalenderjahr aufstellen muss und über den Beschluss gefasst...mehr

Rz. 151 Für die Vorbereitung der Beschlussfassung gilt beim Wirtschaftsplan prinzipiell das Gleiche wie bei der Jahresabrechnung. Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter "aufgestellt", d.h. als Entwurf beschlussfähig vorbereitet. (Zum Rechtsschutz bei Untätigkeit → § 8 Rdn 126). Nach der Prüfung durch den Verwaltungsbeirat (→ § 11 Rdn 10) muss der Entwurf den Miteigentümern ü...mehr

Rz. 177 Nach § 21 Abs. 7 WEG a.F. konnten die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. In der Variante "Regelung der Kosten für einen besonderen Verwaltungs...mehr

Rz. 53 Abfallgebühren, Müllbeseitigung. Zu den "Kosten der Müllbeseitigung" gehören in erster Linie die Abfallgebühren, aber auch die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren und ähnlicher Anlangen, ferner Hausmeisterkosten für das Herausstellen der Abfallbehälter (vgl. § 2 Nr. 8 BetrKV). Kosten der Müllbeseitigung sind nur zu einem kleinen Teil Betriebskosten des Gemeinscha...mehr

Rz. 63 Für die Abrechnung der Heizkosten gelten die zwingenden Bestimmungen der zum 1.12.2021 novellierten Heizkostenverordnung (HeizKV), von denen durch Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht abgewichen werden kann (§§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 2 HeizKV).[119] Regelungsziel der HeizKV ist die Energieeinsparung, und das Mittel zum Erreichen dieses Ziels ist die Vor...mehr

Rz. 91 § 35a EStG gewährt eine Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und haushaltsnahe Dienstleistungen. Wohnungseigentümer können (selbstverständlich) bezüglich der für ihre Wohnung anfallenden steuerbegünstigten Ausgaben Steuerermäßigungen beantragen. Sie können das (anteilig) auch für die von der WEG beauftragten und bezahlten Aufw...mehr

Rz. 79 Messgeräte unterliegen der Eichpflicht. Wärmemengen- und Warmwasserzähler (nicht aber Heizkostenverteiler) müssen alle 6 Jahre geeicht werden.[147] Um die fristgerechte Eichung oder den Austausch der Messgeräte innerhalb der Eichfristen muss sich – wenn einer beauftragt ist – der Messdienstleister kümmern (→ § 8 Rdn 63). Aber auch die Verwendung ungeeichter Zähler (in...mehr

Rz. 99 In diesem Abschnitt geht es um Ausgaben der Gemeinschaft, die in der Jahresabrechnung nicht auf alle Eigentümer verteilt, sondern (nur) einem Wohnungseigentümer in seiner Einzelabrechnung belastet werden (sog. Einzelbelastung oder Sonderbelastung oder direkte Zuordnung). Beispiele a) Miteigentümer A bleibt Hausgeld rückständig und wird vom Verwalter gemahnt. Für die Ma...mehr

Rz. 105 Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (bis zur WEG-Reform 2020 "Instandhaltungsrückstellung") gehört gem. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Die in der Praxis übliche Kurzbezeichnung lautet seit eh und je "Rücklage". Der Zweck der Erhaltungsrücklage ist...mehr

Rz. 117 Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung muss gegenüber seinem Mieter jährlich die Betriebskosten abrechnen. Diese millionenfach praktizierte Angelegenheit war bis zur WEG-Reform 2020 nicht immer unproblematisch, sondern teilweise hoch umstritten. Die Probleme sind aber inzwischen im Wesentlichen eliminiert. Die ehedem gravierendste Divergenz zwischen Jahres- und Bet...mehr

Rz. 120 Gem. § 28 Abs. 2 wird über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschlossen; nicht "die Abrechnung", aber auf deren Grundlage. Vereinfacht kann weiterhin vom "Abrechnungsbeschluss" gesprochen werden. Der Abrechnungsbeschluss ist – wie jeder andere Beschluss auch – auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären, wenn er ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, al...mehr

Rz. 137 Zu den Rücklagen findet sich in der Gesetzesbegründung folgende Erläuterung: "Der Vermögensbericht muss den Stand der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und etwaiger durch Beschluss vorgesehener Rücklagen enthalten. Anzugeben ist jeweils der Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Vermögens, das für die Erhaltung beziehungsweise andere Zwecke reserviert ist; of...mehr

Rz. 133 Ein Wohnungseigentümer kann es nicht verhindern, wenn seine Gemeinschaft sich mit einer unzureichenden, insbesondere unschlüssigen Jahresabrechnung begnügt und diese beschließt, obwohl womöglich zudem der Vermögensbericht fehlt. Rechtsschutz durch Anfechtung kann er kaum erlangen (→ § 8 Rdn 122). Aber der einzelne kann die Gemeinschaft zu einer ordnungsmäßigen Verwal...mehr

Rz. 19 In den Einzelabrechnungen wird für (fast) jede Position der gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben der auf das einzelne Wohnungseigentum entfallende Anteil ausgewiesen ("Kostenverteilung"). Das erfolgt nicht personenbezogen; es muss vielmehr für jede Sondereigentumseinheit eine Einzelabrechnung geben, auch wenn mehrere Einheiten demselben Eigentümer gehören.[36] Im...mehr

Rz. 5 Nach jetzigem Recht wird nicht mehr die Abrechnung, sondern werden Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse beschlossen (→ § 8 Rdn 21); die Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnungen) dient nur der Vorbereitung des Beschlusses.[5] In welcher Höhe Zahlungspflichten bestehen, ergibt sich aber nach wie vor aus den Einzelabrechnungen bzw. aus einer Zusammenfassu...mehr

Rz. 154 Gem. § 28 Abs. 1, 2 und 4 WEG ist der für den Wirtschaftsplan und die Abrechnung maßgebliche Zeitraum "das Kalenderjahr" (= Zeitraum 1.1. – 31.12.). Wenn nicht die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Wirtschaftsperiode vorgibt oder ermöglicht (was nur selten der Fall ist), ist diese Regelung zwingend. Trotzdem legen viele Verwalter ihrem Rechnungswesen abweichende ...mehr