Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskostenabrechnung

Die Frage, wann der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraums spätestens abrechnen muss, ist nunmehr auch für den frei finanzierten Wohnungsbau durch § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gesetzlich geregelt. Wichtig Abrechnungsfrist Danach ist dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; d. h. sie muss dem Mieter in...mehr

Zusammenfassung Überblick Zunächst ist zu klären, welcher Verteilungsmaßstab für die jeweiligen Betriebskosten zwischen den Parteien vereinbart ist, bzw. welche Vorgaben für die Verteilung bestehen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass für Betriebskostenabrechnungen gesetzliche Fristen bestehen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Grundlegende Vorschrift zum Abrechnungsma...mehr

Eine Verwirkung kann nicht angenommen werden, wenn der Vermieter seit Beginn des Mietverhältnisses vertraglich umgelegte Betriebskosten nicht geltend gemacht hat.[1] Daher muss der Mieter eine sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachforderung auch dann bezahlen, wenn der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen 20 Jahre lang keine Abrechnung vorgelegt ...mehr

Zusammenfassung Überblick Eine Abrechnung in mietrechtlichem Sinne kann nur erfolgen, wenn und soweit der Mieter Vorauszahlungen in Form von Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sog. Bruttomiete vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abz...mehr

Bei unklaren vertraglichen Regelungen kann jedenfalls die jahrelange Handhabung durch die Parteien einen entscheidenden Anhaltspunkt dafür geben, wie die Parteien die Regelung selbst verstanden haben.[1] Praxis-Beispiel Direkter Versorgungsvertrag mit Stadtwerken Hat der Mieter über mehrere Jahre bestimmte Betriebskosten (z. B. die Kosten des Wassers und der Entwässerung) aufg...mehr

Praxis-Beispiel Stillschweigend vereinbarte Vorauszahlungen Bei Fehlen einer Vorauszahlungsvereinbarung können sich die Parteien zumindest stillschweigend auf die Leistung von Vorauszahlungen geeinigt haben, wenn der Mieter die vom Vermieter geforderten Vorauszahlungen über mehr als 9 Jahre vorbehaltlos geleistet hat.[1] Ferner liegt eine schlüssige Änderung der Mietstruktur v...mehr

Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen sind, können die Parteien den Umlageschlüssel für die Betriebskosten frei vereinbaren, z. B. Abrechnung nach dem Anteil der Wohnflächen oder nach Kopfzahlen. Hinweis Umlage nach Kopfzahl vermeiden Abzuraten ist von einer Verteilung nach Kopfzahlen, bei der die An...mehr

Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab, d. h. nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Wohnfläche ist nach der Rechtsprechung des BGH auch bei freifinanzierten Wohnungen grundsätzlich nach den Bestimmungen zu berechnen, die bei Abschluss des Mietvertrags für den preisgebundenen Wohnraum gültig waren, d. ...mehr

Grundsätzlich ist es auch nicht unbillig, Gewerbe- und Wohnräume gemeinsam, d. h. mit einem einheitlichen Verteilerschlüssel, abzurechnen, da die gewerbliche Mitbenutzung eines Hauses nicht zwangsläufig zur Entstehung höherer Betriebskosten führt; maßgeblich sind Art und Umfang der Benutzung. Daher ist bei der Betriebskostenabrechnung (von preisfreiem Wohnraum) ein Vorwegabz...mehr

Ist der Verteilerschlüssel grob unbillig oder infolge geänderter Umstände grob unbillig geworden, kann auch der Mieter eine Änderung weder für die Vergangenheit noch für den laufenden Abrechnungszeitraum, sondern nur für die Zukunft verlangen, es sei denn, dem Vermieter lagen bereits vor Beginn der Abrechnungsperiode verlässliche Anhaltspunkte für eine sich ergebende grobe U...mehr

Jede Partei kann durch einseitige Erklärung (Textform) eine Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen, wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung über die vorausgegangene Periode ergibt, dass die geleistete Vorauszahlung infolge stark gestiegener oder gesunkener Betriebskosten nicht mehr den tatsächlich anfallenden Betriebskosten entspric...mehr

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter zur Zahlung bestimmter Betriebskosten verpflichtet ist, kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch schlüssig, d. h. durch ein bestimmtes Verhalten der Vertragsparteien geändert bzw. erweitert werden. 2.3.1 Vorbehaltlose Zahlung Praxis-Beispiel Vorbehaltlose Zahlung Dies ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter Betriebskosten i...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH[1] gelten folgende Grundsätze: Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits abgeschlossen, muss der Veräußerer über die Betriebskosten abrechnen. Nachzahlungsansprüche stehen dem Veräußerer zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Veräußerer einstehen. Auf die Fälligkeit des Abrechnungsanspruchs kommt es nicht an. De...mehr

Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Darunter ist nicht notwendig das Kalenderjahr oder das Jahr gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, sondern ein einmal festgelegtes und dann einzuhaltendes Geschäftsjahr zu verstehen. Haben die Parteien den Beginn der Abrechnungsperiode vertraglich nicht festgelegt, fällt dieser nicht automatisch mit de...mehr

Werden die sog. "kalten" Betriebskosten (Betriebskosten ohne Heizkosten) vereinbarungsgemäß nach dem Anteil der betreffenden Wohnung an der Gesamtwohnfläche des Anwesens umgelegt, hat der Vermieter die auf die leer stehende Wohnung entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen, da er das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko trägt. Dies gilt nicht nur...mehr

Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume ist der Vermieter zur Abrechnung über die Betriebskosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. Wichtig Keine Ausschlussfrist Allerdings ist diese Frist bei gewerblichen Mietverhältnissen...mehr

Überblick Zunächst ist zu klären, welcher Verteilungsmaßstab für die jeweiligen Betriebskosten zwischen den Parteien vereinbart ist, bzw. welche Vorgaben für die Verteilung bestehen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass für Betriebskostenabrechnungen gesetzliche Fristen bestehen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Grundlegende Vorschrift zum Abrechnungsmaßstab für Betri...mehr

Auch im Verhältnis von Gewerberaummietern untereinander kann ein differenzierter Abrechnungsmaßstab geboten sein, wenn einzelne Gewerbe bei bestimmten Abrechnungspositionen einen spezifisch höheren Verbrauch haben oder erheblich höhere Kosten verursachen. In diesem Fall kann ein Vorwegabzug der jeweiligen Kosten dieser Gewerbeeinheiten erforderlich sein.[1] Rechnet der Vermie...mehr

Die einseitige Änderung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels durch den Vermieter ist gem. § 556a Abs. 2 BGB nur dann zulässig, wenn der Vermieter bestimmte Betriebskosten künftig nach dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch bzw. der erfassten unterschiedlichen Verursachung umlegen will (z. B. nach Einbau von Kaltwasserzählern in jede Wohnung oder Bereitstellung vo...mehr

Eine weitere Ausnahme von dem Grundsatz, dass die Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht bei preisgebundenem Wohnraum, da hier Betriebskosten nicht in der Miete enthalten sein dürfen (§ 27 Abs. 3 II. BV) und eine Bruttomiete spätestens bis 31.12.1986 auf eine Nettokaltmiete umgestellt werden musste. Dies ist jedoch keine Ausschluss...mehr

Überblick Eine Abrechnung in mietrechtlichem Sinne kann nur erfolgen, wenn und soweit der Mieter Vorauszahlungen in Form von Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sog. Bruttomiete vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzurechnen bzw. A...mehr

Die Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage dürfen nur nach dem Brennstoffverbrauch umgelegt werden (§ 23 Abs. 2 NMV). Die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse dürfen nur zu gleichen Teilen auf die Wohnungen umgelegt werden, die mit Zustimmung des Nutzungsberechtigten angeschlossen wurden (§ 24a Abs. 2 NMV). Die Kosten der Einrichtu...mehr

Grundsätzlich besteht kein Rechtsanspruch des Vermieters auf Änderung des Mietvertrags, sodass die Umstellung einer vereinbarten Bruttomiete (Inklusivmiete) bzw. Teilbruttomiete (Teilinklusivmiete) auf eine Nettomiete zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten (Änderung der Mietstruktur) nur im Einvernehmen mit dem Mieter möglich ist. Praxis-Tipp Änderungsvorbehalt ...mehr

Bezüglich Betriebskosten, die vom Mieter bei Abschluss des Mietvertrags selbst getragen wurden (z. B. Müllentsorgung durch Bereitstellung von Müllgefäßen auf eigene Kosten), die aber inzwischen durch organisatorische Änderungen (Bereitstellung größerer Müllgefäße durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) auf den Vermieter übergegangen sind, ist die dadurch entstandene Lücke ...mehr

Mangels eines entsprechenden Rechtsbindungswillens bedeutet es jedenfalls keinen schlüssigen Verzicht des Vermieters auf bestimmte Betriebskostenpositionen, wenn er jahrelang nur einen Teil der umlegbaren Betriebskosten in die Abrechnung aufgenommen hat.[1] Dieser Umstand allein reicht für die Annahme einer entsprechenden stillschweigenden Änderung des Mietvertrags nicht aus...mehr

Ist eine Betriebskostenpauschale (§ 556 Abs. 2 BGB) vereinbart, hat der Mieter gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Auskunft über die tatsächliche Höhe der von der Pauschale abgedeckten Betriebskosten. Eine Ausnahme kommt nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur dann in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskoste...mehr

Anders als bei einer frei finanzierten Wohnung kann der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum auch über die in der vereinbarten Miete enthaltenen Betriebskosten abrechnen. Die hierfür notwendige Änderung der Mietstruktur (z. B. von einer Brutto- bzw. Teilbruttomiete in eine Nettomiete zzgl. Betriebskostenvorauszahlung) kann durchgeführt werden, solange die Preisbindung noch...mehr

Im Übrigen besteht bei preisgebundenem Wohnraum eine Verpflichtung zur Umlage der Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen (§ 20 Abs. 2 NMV). Die Kosten des Betriebs von Aufzügen (§ 24 NMV) und des Breitbandkabelnetzes, ausgenommen der Grundgebühren (§ 24a NMV), dürfen auch nach anderem, einvernehmlich mit allen Mietern einheitlich festgelegten Umlagemaßstab verteil...mehr

Allein das Untätigbleiben beider Vertragsparteien führt nicht zu einer Änderung des Mietvertrags. Rechnet z. B. der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen über einen längeren Zeitraum nicht über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen ab und zahlt der Mieter aber trotzdem die Vorauszahlungen vorbehaltlos weiter, führt dies nicht zu einer Umstell...mehr

Bei frei finanziertem Wohnraum Im frei finanzierten Wohnungsbau dürfen lediglich die Kosten der Sammelheizung und Warmwasserversorgung nicht in der Miete enthalten oder als Pauschale vereinbart sein (Unzulässigkeit einer Warmmiete), da diese nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung getrennt zu erfassen und zu verteilen sind. Bezüglich der übrigen Betriebskosten steht es...mehr

Auch wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein Vorwegabzug geboten ist, gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen. Ein etwa zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft (nur) die materielle Richtigkeit der Abrechnung und führt deshalb nicht zur Unwirksamke...mehr

Bloße Zweifel des Mieters an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung dieses gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf Änderung des Umlagemaßstabs z. B. auf Kopfzahlen bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu ei...mehr

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass eine Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht im frei finanzierten Wohnungsbau gem. § 556a Abs. 2 BGB für Betriebskosten, deren Umfang bzw. Verursachung erfasst werden, z. B. durch entsprechende Zähler. Wichtig Einseitige Erklärung des Vermieters möglich Insofern hat der Vermieter die Möglichkeit, ...mehr

Mit dem Mietrechtsreformgesetz 2001 wurde auch der von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz BGB) in das Gesetz aufgenommen . Der Vermieter soll im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, d. h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten–Nutzen-Verhältnis vorgehen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot g...mehr

Vereinbarung im Mietvertrag Achtung Vertragliche Vereinbarung notwendig Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde (§ 556 Abs. 1 BGB). Hinweis CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der ...mehr

Die Kündigung stellt eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung dar und wird daher erst in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem Kündigungsempfänger zugeht (§ 130 Abs. 1 BGB). Dies gilt auch für die elektronische Form einer Willenserklärung. Auch bei der elektronischen Form ist nicht ausreichend, dass die Willenserklärung formgerecht abgegeben wurde; diese muss ...mehr

Der übernehmende Verwalter sollte im Rahmen der Übergabe darauf achten, dass ihm insbesondere die folgenden Unterlagen seitens des ausscheidenden Verwalters übergeben werden (keine abschließende Aufzählung!): Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung Vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften Vollständige Üb...mehr

Nach der Anordnung der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter für die Abrechnung der Betriebskosten zuständig. Nach der Rechtsprechung des BGH[1] umfasst die Abrechnungspflicht den laufenden und alle zurückliegenden Abrechnungszeiträume, soweit die entsprechenden Abrechnungen fällig und noch nicht erledigt sind. Unerheblich ist dabei, ob der Zwangsverwalter die Betriebskos...mehr

Rz. 6 Kumulativ muss – als Abgrenzung zur reinen Vermögensverwaltung (um eine solche handelt es sich im Rahmen der Vermietung von Immobilien, § 14 S. 3 AO) – ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb i.S.d. § 14 S. 1 AO vorliegen. Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist nach Auffassung der Finanzverwaltung jedenfalls erst dann "regelmäßig" anzunehmen, wenn das Unternehmen mehr ...mehr

Die Vorgaben des § 2 der BetrKV stellen die maximal mögliche Belastung des Mieters mit Betriebskosten dar. Die tatsächliche Umlagefähigkeit im Einzelfall richtet sich nach den Bestimmungen des jeweiligen Mietvertrags. Insbesondere bei bereits länger bestehenden Mietverhältnissen wurden oft aufgrund der Verwendung veralteter Musterverträge bestimmte Kostenarten nicht als umla...mehr

Der übernehmende Verwalter sollte im Rahmen der Übergabe darauf achten, dass ihm insbesondere folgende Unterlagen seitens des ausscheidenden Verwalters übergeben werden: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung Vollständige Liste aller Eigentümer mit Namen und Anschriften Vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Begriff Der Medienversorgung mittels Kabelfernsehen kommt angesichts der Vielfalt alternativer Medienangebote eine immer geringere Bedeutung zu. Infolge Novellierung des Telekommunikationsrechts konnten die Kabelgebühren längstens bis 1.7.2024 über die Betriebskostenabrechnung den Mietern vermietender Wohnungseigentümer aufgebürdet werden. Vermehrt war demnach auch mit Besch...mehr

Eine Betriebskostenabrechnung muss der Mieter vornehmen, wenn der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietverhältnisses bereits abgelaufen war. Wurde das Hauptmietverhältnis während des Abrechnungszeitraums beendet, so trifft die Verpflichtung zur Abrechnung den Vermieter. Der Vermieter hat gegen den Mieter einen Anspruch auf Herausgabe der Abrechnungsu...mehr

Die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für den Aufzug hat der Vermieter zu tragen. Checkliste Fristenplan Instandsetzungmehr

Die Anfechtung bewirkt, dass das noch nicht vollzogene Mietverhältnis so zu betrachten ist, als sei der Mietvertrag von Anfang an nichtig. Der Mietinteressent hat also keinen Anspruch auf Überlassung der Wohnung. Bei bereits vollzogenem Mietverhältnis sind die Wirkungen der Anfechtung streitig: Nach einer Ansicht wird die Befugnis zur Anfechtung nach Überlassung der Mietsache...mehr

Umlagevereinbarung Bei der Geschäftsraummiete können neben den Betriebskosten auch die sonstigen Nebenkosten einschließlich der Verwaltungskosten [1] auf den Mieter umgelegt werden. Hinsichtlich der Verwaltungskosten gilt dies auch dann, wenn die Verwaltungsgesellschaft zu 100 % dem Vermieter gehört.[2] Praxis-Beispiel Wirksame Vertragsklausel Eine Formularklausel, wonach der Mi...mehr

Versorgt sich der Mieter selbst mit Wärme und/oder Warmwasser, ermittelt er nach § 5 Abs. 3 CO2KostAufG im Fall eines Wohngebäudes und nach § 8 Abs. 2 CO2KostAufG bei einem Nichtwohngebäude den Kohlendioxidausstoß der Wohnung bzw. sonstigen Nutzungseinheit. Eine Eigenversorgung von Mietern kommt insbesondere im Fall von Etagenheizungen in Betracht, aber auch dann, wenn der M...mehr

Neben rechtlichen und kaufmännischen Angelegenheiten müssen sich Hausverwaltungen in ihrer täglichen Praxis auch mit technischen Inhalten und Fragestellungen auseinandersetzen. Ein allgemein gültiger Aufgabenkatalog für die technische Verwaltung von Wohnungseigentum existiert nicht. Da das WEG seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keinen Pflichtenkatalog des Verwalters m...mehr

Die Bestimmungen des Mietrechts sind grundsätzlich nicht mit dem WEG vereinheitlicht.[1] Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach § 556a Abs. 3 BGB zwar abweichend von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzule...mehr

Grenzen setzt das RDG dem Verwalter dann, wenn er über den Bereich der Gemeinschaftsbelange hinaus den Wohnungseigentümern oder deren Mietern rechtsdienstleistend zur Seite steht, weil dann unzweifelhaft der Bereich des RDG eröffnet ist. Allerdings ist es dem Verwalter durchaus erlaubt, gegenüber einem Mieter eines Wohnungseigentümers dessen Betriebskostenabrechnung zu erläu...mehr