Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.41.3.2 Aufrechnung des Mieters

Aufrechnung vor Zugang der Kündigung

Ein weiteres Mal will der Mieter die Reaktion des Vermieters auf Zahlungsrückstände austesten. Er zahlt wiederum für 2 aufeinanderfolgende Monate keine Miete. Da er aus den letzten beiden Betriebskostenabrechnungen noch ein stattliches Guthaben in Höhe einer Monatsmiete hat, das ihm der Vermieter noch nicht rückerstattet hat, erklärt er, nachdem er den Benachrichtigungsschein über ein bei der Post lagerndes Schreiben in seinem Briefkasten vorgefunden hat, unverzüglich dem Vermieter gegenüber die Aufrechnung mit dem Abrechnungsgutachten. Wiederum am letzten Tag der Lagerfrist, holt er die Kündigung beim Postamt ab.

Auch in diesem Fall ist die Kündigung unwirksam, da ein kündigungsrelevanter Rückstand durch die Aufrechnung nicht mehr gegeben ist.

Aufrechnung nach Zugang der Kündigung

Fall wie im Beispiel zuvor, jedoch geht die Kündigung des Vermieters dem Mieter vor erklärter Aufrechnung zu. Der Mieter erklärt gegenüber dem Vermieter am nächsten Tag die Aufrechnung mit seinem Betriebskostenguthaben.

Die Kündigung des Vermieters ist unwirksam, weil sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach Zugang der Kündigung die Aufrechnung erklärt hatte. Stets ist die Aufrechnung nach Zugang der Kündigung "unverzüglich" zu erklären. "Unverzüglich" heißt auch hier ohne schuldhaftes Zögern, wobei eine Aufrechnungserklärung bis 2 Wochen nach Kündigungszugang noch unverzüglich ist.

Die Kündigung des Vermieters ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter ausdrücklich und begründet die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB er...