Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskostenabrechnung

Rz. 1 § 556a gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnraum (§ 549 Abs. 3). § 556a gilt auch fü... mehr

Es muss sich um eine Streitigkeit über Rechte oder Pflichten aus einem Verbrauchervertrag i. S. v. § 310 Abs. 3 BGB oder über das Bestehen eines derartigen Vertrags handeln.[1] Das schließt auch ein, dass Klagen auf Feststellung von Rechten oder Pflichten zulässig sind, ebenso wie die Klärung von Streitigkeiten über die Verletzung vorvertraglicher Rechte oder Pflichten. Prax... mehr

Das Betretungsrecht gibt dem Vermieter die Befugnis, die Mieträume zu betreten, um dort eine bestimmte Handlung vorzunehmen. Praxis-Beispiel Wasserverbrauch ablesen Beispielhaft hierfür sind jene Fälle, in denen der Wasserverbrauch durch Zwischenzähler erfasst wird und der Vermieter anlässlich der bevorstehenden Betriebskostenabrechnung beim Mieter erscheint, um die Verbrauchs... mehr

Der Schlichtungsvorschlag stellt wie bei einem gerichtlichen Urteil den Sachverhalt dar und kommt sodann zur rechtlichen Bewertung, wobei allerdings nicht zwingend eine strenge Unterteilung erforderlich ist.[1] Der Schlichter unterbreitet den Verfahrensbeteiligten einen Vorschlag, mit dem die Probleme gelöst werden können. Der Vorschlag soll am geltenden Recht ausgerichtet s... mehr

Wichtig § 35a EStG Steuerermäßigungen für Ausgaben für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Pflegeleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, die rund um den eigenen Haushalt erbracht werden, können in der Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen beantragt werden. Überblick Zusammenveranlagte Ehegatten geben eine gemeinsame Anlage ab. mehr

Rz. 73 Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe verlangen (vgl. dazu näher § 556 Rn. 106, 107). Der Mieter kann eine Anpassung der Betriebskostenvorschüsse nur dann verlangen, sofern die Höhe der zutreffend umzulegenden Kosten deutlich hinter den... mehr

Rz. 22 Die Erhöhungserklärung bedarf der Textform (§ 560 Abs. 1 Satz 1). Hinweis Definition Textform Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erk... mehr

Rz. 57 Ausnahmsweise kann der Vermieter auch rückwirkend erhöhte Betriebskosten umlegen (§ 560 Abs. 2 Satz 2). Voraussetzung dafür ist, dass die Erhöhung auf einer gegenüber der bisherigen Mieterhöhung gemäß § 560 Abs. 1 Satz 1 nachträglich eingetretenen Betriebskostenbelastung des Vermieters beruht, mit der er nicht zu rechnen brauchte (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 5... mehr

Die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung unter Verwendung eines fehlerhaften Verteilerschlüssels stellt einen inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnung und ferner eine vertragliche Pflichtverletzung dar. Die Kosten der Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts zur Rüge und Korrektur der Abrechnung kann der Mieter als Schadensersatz geltend machen und mit diesem gegen A... mehr

In dem vom AG Hanau entschiedenen Fall war der Vermieter der Meinung, dass ihm ein Festhalten an dem bisherigen Verteilerschlüssel nach der Personenzahl nicht zumutbar ist und rechnete die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen ab. Mangels ausreichender Begründung des Vermieters, dass die rechtlichen Voraussetzungen für eine Umstellung des Verteilerschlüssels vor... mehr

Rz. 47 Gem. § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten i.S.d. § 2 der BetrKV trägt. Haben die Parteien nichts vereinbart, hat der Vermieter sämtliche Betriebs- und Nebenkosten zu tragen. Für die Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter ist eine eindeutige vertragliche Abrede erforderlich. In Wohnraummietverhältnissen ist... mehr

Rz. 64 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 18.1: Kaufvertrag über ein Grundstück mit Miethaus I. Kaufvertrag über ein Grundstück mit Miethaus § 1 Kaufgegenstand (1) Der Erschienene zu 1), nachstehend Verkäufer genannt, ist Eigentümer (Beteiligungsverhältnis angeben) des Grundstücks Gemarkung _________________________, Flur _________________________, Flurstü... mehr

Die Parteien begründen ein vom Bestand des Wohnraummietvertrags unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz bzw. eine Garage, wenn sie die Vermietung des Stellplatzes bzw. der Garage in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln und der Mietvertrag über den Stellplatz an keiner Stelle auf den Wohnungsmietvertrag Bezug nimmt. Dies gilt auch ... mehr

Der Mieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis ... mehr

Im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegen solche Maßnahmen, die rückgängig gemacht werden können, die keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen, die die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und die keine nachteiligen Folgewirkungen z. B. auf die Mitbewohner des Anwesens haben. Praxis-Beispiel Geringfügige bauliche Maßnahmen Anbringen ne... mehr

In FoVo 9/2025 haben wir anhand einer Entscheidung des BGH gezeigt, dass es im Einzelfall schwierig sein kann, die vertretbare von der unvertretbaren Handlung abzugrenzen. Die Abgrenzung ist von einer breiten Kasuistik in der Rechtsprechung geprägt. Die nachfolgende alphabetische Checkliste soll helfen, in der Praxis Orientierung zu finden. Der Begriff der vertretbaren Handlu... mehr

Vereinbaren die Parteien eine Inklusivmiete, darf diese die ortsübliche Inklusivmiete höchstens um 10 % überschreiten. In den herkömmlichen Mietspiegeln werden die Inklusivmieten nicht ausgewiesen. Im Mieterhöhungsverfahren behilft sich die Praxis mit einer Aufspaltung der Inklusivmiete in eine fiktive Grundmiete und die tatsächlich entstehenden, in der Inklusivmiete enthalt... mehr

Nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB steht der Rückforderungsanspruch dem Mieter gegen den Vermieter zu. Im Falle einer Mietermehrheit kann zwar ein Mieter allein Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Auskunftserteilung verlangen. Er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger gem. § 432 BGB berechtigt, kann die Leistung nur an alle fordern, nicht an sich alleine.[1] Bezieht ein Wohn... mehr

Rn 20 Der im Mietspiegel enthaltenen Netto-Kaltmiete sind die Betriebskosten hinzuzurechnen, die der Vermieter aktuell, also zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens, im Außenverhältnis zu tragen hat (BGH NJW 08, 848; 07, 2626). Der auf die Wohnung tatsächlich entfallende Betriebskostenanteil ist der zuletzt feststellbare Betriebskostenanteil (BGH NJW 07, 2626 [B... mehr

Rn 20 Bei Sicherheitsleistung durch ein Sparbuch hat der Mieter nur einen Anspruch auf Herausgabe des Sparbuchs bzw Freigabeerklärung, nicht jedoch auf Auszahlung der Kautionssumme (LG Berlin ZMR 02, 349). Gegenstand der Kautionsabrechnung sind einerseits der geleistete Kautionsbetrag sowie die Zinsen samt Zinseszinsen nach Abzug der bankseitig einbehaltenen Kapitalertragste... mehr

Rn 12 Die Anerkenntniserklärung des Schuldners ggü dem Zessionar (Abtretungsbestätigung) stellt idR ein deklaratorisches Anerkenntnis dar (BGH NJW 73, 2019 [BGH 25.05.1973 - V ZR 13/71]; 83, 1903, 1904 [BGH 23.03.1983 - VIII ZR 335/81]); ebenso die Erklärung in einem Kündigungsschreiben, es werde eine bestimmte Anzahl von Urlaubstagen abgegolten (LAG Köln 4.4.12 – 9 Sa 797/1... mehr

MaBV Art 9 ROM I 20 Mahnantrag § 291 BGB 6 Mahnbescheid § 286 BGB 15 Mahnkosten § 280 BGB 28 Mahnung Vor §§ 116 ff BGB 7; § 116 BGB 7; § 117 BGB 7; § 281 BGB 13; § 1958 BGB 14; § 2024 BGB 6; § 2039 BGB 11 angekündigte Leistungsverspätung § 286 BGB 20 Antrag auf Prozesskostenhilfe § 286 BGB 15 Begriff § 286 BGB 12 Betriebsausfall § 286 BGB 23 Datum § 286 BGB 17 einstweilige Anordnung §... mehr

Rn 32 Ein Mietvertrag oder mietvertragliche Abreden können selbstverständlich auch konkludent (schlüssig) getroffen (BGH ZMR 14, 965 Rz 19; WuM 14, 546 Rz 12; NZM 14, 748 Rz 19; NJW 10, 1133 Rz 14) und auch geändert werden (zur Miethöhe vgl § 557 Rn 6; zu Umlagevereinbarungen § 556 Rn 11, § 556 Rn 12 und § 556 Rn 29). Ob ein schlüssiges Verhalten als Willenserklärung zu wert... mehr

Rn 163 Eine zum Nachteil des Mieters von § 556 I, II 2, III, IIIa abw individuelle (BGH ZMR 19, 328 Rz 13) Vereinbarung ist ebenso wie eine in AGB unwirksam (§ 556 V). Bspw eine formularmäßige Verwaltungskostenpauschale, aus der nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt (BGH ZMR 19, 328 Rz 14), oder die Verlängerung der Abrech... mehr

Rn 27 Das Vermieterpfandrecht besteht nach § 562 I 1 für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Ddorf ZMR 00, 518, 520f). Dies sind gem der einschränkenden Auslegung des BGH nur die Forderungen, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben (BGHZ 60, 22). Für künftige Mietforderungen ist die Ausnahmeregelung des § 562... mehr

Rn 4 Diese Haftung bezieht sich speziell auf Ansprüche des Vermieters wegen rückständiger Miete einschl Betriebkostenvorauszahlungen und mietrechtlicher Abrechnungsspitzen bei der Betriebskostenabrechnung, Schadensersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und sonstiger Pflichtverletzungen des verstorbenen Mieters (LG Bochum ZEV 19, 528). Der Vermieter ... mehr

Rn 3 Erforderlich ist eine übersichtliche Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben (BGH NJW 06, 1419 [BGH 08.03.2006 - VIII ZR 78/05]; NJW-RR 21, 349; MüKoBGB/Krüger § 259 Rz 21). Dabei ist für die Transparenz des Zahlenwerkes nicht nur der derzeitige Zustand zu berücksichtigen, sondern die gesamte Entwicklung. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung muss detailliert und a... mehr

Rn 16 Für Ansprüche des Mieters sind der Eigentumsübergang und die Fälligkeit der Ansprüche maßgebend. Alle vor Eigentumsübergang bereits fälligen Ansprüche (zur Kaution vgl BGH ZMR 07, 529; zum Mieterdarlehen LG Berlin ZfIR 10, 813, wegen Verletzung von Verkehrspflichten LG Berlin GE 18, 642) sind gg den ursprünglichen Vermieter zu richten, während der Erwerber für die zeit... mehr

Rn 8 Die Verjährung vertraglicher Ansprüche beginnt regelmäßig mit Vertragsschluss, es sei denn die Fälligkeit wäre abw von § 271 bestimmt. Zur Fälligkeit bestehen sowohl im BGB (§ 271 Rn 4) als auch in Nebengesetzen zahlreiche Einzelvorschriften. Gewinnansprüche entstehen regelmäßig erst mit Feststellung der Bilanz (BGHZ 80, 358). Die Verjährung eines Anspruchs des Pfandglä... mehr

Rn 2 Der frühere gesetzliche Zinssatz von 4 % führte zu missbräuchlichem Verhalten seitens der Schuldner, die hiermit besser standen als bei Inanspruchnahme eines tatsächlichen Kredits (Grüneberg/Grüneberg § 288 Rz 2); I wirkt dem entgegen. Der Anspruch aus Abs I erfordert nicht, dass er zusammen mit der Hauptforderung erhoben wird, sondern er kann selbständig mit einer nach... mehr

Rn 20 Ist lediglich die Vermittlung der Leistungen Dritter geschuldet – etwa bei der Kommission, der Spedition oder bei der Tätigkeit als Handelsvertreter – sind diese Dritten keine Erfüllungsgehilfen des Schuldners (Huber Leistungsstörungen I 681f). Das kann anders sein, wenn ein Fall institutionalisierten Zusammenwirkens von Vermittler und Leistungserbringer vorliegt (s BG... mehr

Rn 55 Nach den in Rn 52–54 genannten Voraussetzungen sind bei Gebäuden mit mehreren Mietern in verschiedenen Wohnungen nach stRspr idR in die Abrechnung folgende Mindestangaben aufzunehmen (BGH MDR 21, 352 [BGH 20.01.2021 - XII ZR 40/20] Rz 16; NZM 20, 320 [BGH 29.01.2020 - VIII ZR 244/18] Rz 8; WuM 17, 529 [BGH 19.07.2017 - VIII ZR 3/17] Rz 15; grundlegend BGH NJW 82, 573 [... mehr

Rn 5 Realakte sind Handlungen ohne Mitteilungs- oder Kundgabefunktion (Neuner AT § 28 Rz 13), als rechtmäßige Handlungen, wie beim Besitzerwerb nach § 854 I, oder als unrechtmäßige, wie der unerlaubten Handlung gem § 823. Die Rechtsfolgen ergeben sich aus dem Gesetz, rechtsgeschäftliche Regeln sind prinzipiell unanwendbar. Eine Betriebskostenabrechnung ist eine Wissenserklär... mehr

Rn 6 Die Abrede zur Miethöhe kann schlüssig (stillschweigend) geändert werden (BGH ZMR 18, 564 Rz 11; NJW 08, 283 Rz 18; s.a. § 535 Rn 32). Für eine schlüssige Annahme ist erforderlich, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter der Änderung zustimmt. Für einen Änderungsvertrag reicht es grds nicht aus, dass der Mieter zB Betriebskostena... mehr

Frage: Welche Themen deckt CoPilot Real Estate ab? Antwort: CoPilot Real Estate ist darauf spezialisiert, Fragen zu immobilienrechtlichen Themen zu beantworten sowie Themen aus dem klassischen Verwaltungsalltag zu erläutern, etwa im Zusammenhang mit der Eigentümerversammlung oder der Betriebskostenabrechnung. Er nutzt dafür die Inhalte aus Haufe VerwalterPraxis und greift auf... mehr

Die Anforderung von Belegkopien der Betriebskostenabrechnung stellt kein wirksames Einsichtnahmeersuchen des Mieters dar, wenn dem Mieter die Einsicht beim Vermieter zumutbar ist. Hierfür kommt es auf die Entfernung zur Mietwohnung an und nicht auf den Ort, an den der Mieter nach Mietende gezogen ist. mehr

1 Leitsatz Die Anforderung von Belegkopien der Betriebskostenabrechnung stellt kein wirksames Einsichtnahmeersuchen des Mieters dar, wenn dem Mieter die Einsicht beim Vermieter zumutbar ist. Hierfür kommt es auf die Entfernung zur Mietwohnung an und nicht auf den Ort, an den der Mieter nach Mietende gezogen ist. 2 Normenkette BGB § 556 3 Das Problem Der Vermieter von preisfreiem ... mehr

LG Hanau, Beschluss v. 24.3.2025, 2 S 43/24, GE 2025, 543 mehr

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Der Vermieter von preisfreiem Wohnraum ist grundsätzlich nicht verpflichtet, der Betriebskostenabrechnung Fotokopien der Abrechnungsbelege (z.B. Rechnungen, Gebührenbescheide) beizufügen. Er kann den Mieter auf die Einsichtnahme in die Belege verweisen, um zusätzlichen Aufwand durch Anfertigung von Kopien zu vermeiden. Ein Anspruch des Mieters auf Überlassung von Kopien komm... mehr

In dem vom LG Hanau entschiedenen Fall wies die Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung aus, die der Vermieter bei Mietende mit der Kaution verrechnete. Der Mieter, der inzwischen umgezogen war, forderte vom Vermieter zur Überprüfung von dessen Kautionsabrechnung die Übersendung von Belegkopien und klagte nach Weigerung des Vermieters auf Rückzahlung der Kaution. Amtsgeri... mehr

Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 100 qm ausgewiesen. Als Entgelt ist eine monatliche Grundmiete von 1.500 EUR vereinbart. Außerdem hat der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 300 EUR zu leisten. Tatsächlich beträgt die wirkliche Wohnfläche nur 85 qm. Dies entspricht einer Abweichung von 15 %. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Miete daher um 15 %... mehr

Nach dem Mietvertrag schuldet der Mieter eine monatliche Grundmiete von 1.500 EUR und monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von 300 EUR. Die Miete ist wegen eines Mangels im Juli und August um 10 % (= 180 EUR) und im November und Dezember um 20 % (= 360 EUR) gemindert. Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Nachzahlungsbetrag von 600 EUR. Für die infolge des Mange... mehr

In der Regel ist zwischen den Parteien streitig, ob ein Mangel vorliegt und ob und in welcher Höhe die Miete deshalb gemindert ist. In diesem Fall stehen dem Mieter mehrere Möglichkeiten zur Verfügung: Der Mieter kann sich für eine bestimmte Minderungsquote entscheiden, die monatlich zu zahlende Miete (Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlung) entsprechend dieser Quote kürz... mehr

Rz. 61 Die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung durch den Rechtsanwalt kann nicht Gegenstand eines Klageverfahrens sein. § 23 Abs. 1 RVG findet daher keine Anwendung. Hier ist § 23 Abs. 3 S. 2 Hs. 1 RVG einschlägig. Der Gegenstandswert ist nach billigem Ermessen zu bestimmen. Dem Vermieter geht es dabei nicht nur um die Einforderung des Nachzahlungsbetrages, sondern auc... mehr

Rn 49 Bei der Ausübung von Gestaltungsrechten wie Aufrechnung, Anfechtung, Rücktritt, Kündigung kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem erstmals die objektive Möglichkeit der Ausübung des Gestaltungsrechts bestanden hat (BGHZ 24, 97, 98; 225, 44 Rz 13). Dies gilt nach Ansicht des BGH auch für das Widerrufsrecht bei Verbraucherdarlehen nach §§ 495 I, 355 I u II BGB aF (BGHZ 225... mehr

Rz. 59 Bei Streitigkeiten um die Betriebskostenabrechnungen ist verstärkt auf den Auftrag zu achten. Geht es dem Mandanten oder Antragsteller vorrangig um die Geltendmachung oder Verteidigung gegen eine Zahlungsforderung, so ist der geforderte oder der vom Mandanten erwartete Zahlbetrag bzw. Minderung der Nachzahlung maßgeblich. Dies gilt, bei der Geltendmachung mehr

Rn 12 Der Ausschlusstatbestand betrifft sowohl Erhöhungen von Pauschalen gem § 560 I BGB wie auch die Anpassungen der Vorauszahlungen gem § 560 IV BGB. Letztere erfolgen nach Betriebskostenabrechnungen. Wenn die Betriebskostenabrechnung strittig ist, dann ist es zugleich auch die Erhöhung der Vorauszahlungen. Auch der Mieter kann die Vorauszahlungen gem § 560 IV BGB herabset... mehr

Rz. 7 Der Gegenstandswert kann zwischen Rechtsanwalt und Mandant vereinbart werden. Diese Vereinbarung wirkt sich jedoch nur auf die Kostenansprüche zwischen diesen beiden aus. Die Kosten des Gerichts, der Zuständigkeitsstreitwert und auch der Umfang der zu erstattenden Kosten werden von dieser Vereinbarung nicht berührt. Rz. 8 Besteht keine Vereinbarung über den Gegenstandsw... mehr

Rz. 38 Kommt es zum Streit über die Abfallentsorgung, bestimmt sich der Streitwert danach, welche Zielrichtung der geltend gemachte Anspruch hat. Wird die Abfallentsorgung oder deren Fehlen derart geltend gemacht, dass der Mieter einen Mangel einwendet und die Beseitigung nebst ggf. einer Mietminderung geltend macht, gelten für die Streitwertberechnung die Regeln zu den Miet... mehr