Betriebskostenabrechnung – Keine Zusammenfassung verschi ... / 3 Das Problem

Eine wirksame Betriebskostenabrechnung muss u. a. eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten enthalten, d. h. eine übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und überprüfen kann (§ 559 BGB; so bereits BGH, Urteil v. 23.11.1981, VIII ZR 298/80, ZMR 1982, 108). Eine Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten in einer Summe bedarf eines sachlichen Grundes. Sie ist nur ausnahmsweise zulässig, z. B. darf der Vermieter die Kosten für Frischwasser (§ 2 Nr. 2 BetrKV) und Schmutzwasser (§ 2 Nr. 3 BetrKV) dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Berechnung der Kosten des Abwassers an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist. Das ist der Fall, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird (BGH, Urteil v. 15.7.2009, VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516). Auch wenn die Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser einheitlich nach dem Maßstab der Wohnfläche abgerechnet werden, begegnet die Zusammenfassung dieser Kosten keinen rechtlichen Bedenken (BGH, Beschluss v. 13.3.2012, VIII ZR 218/11, WuM 2012, 316). Gleiches gilt für die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (BGH, Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 346/08, GE 2009, 1428). Dagegen ist die Zusammenfassung der Positionen "Wasserversorgung/Strom", "Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung", "Hausmeister/Gebäudereinigung" und "Hausmeister/Gebäudereinigung/Gartenpflege" mangels Vorliegens eines sachlichen Grundes unzulässig.