1.2.1 Abgrenzung Gewerbe- und Wohnraum
Grundsätzlich ist es auch nicht unbillig, Gewerbe- und Wohnräume gemeinsam, d. h. mit einem einheitlichen Verteilerschlüssel, abzurechnen, da die gewerbliche Mitbenutzung eines Hauses nicht zwangsläufig zur Entstehung höherer Betriebskosten führt; maßgeblich sind Art und Umfang der Benutzung. Daher ist bei der Betriebskostenabrechnung (von preisfreiem Wohnraum) ein Vorwegabzug der Kosten, die auf die in einem gemischt genutzten Gebäude befindlichen Gewerbeflächen entfallen, jedenfalls dann nicht geboten, wenn sie hinsichtlich aller oder einzelner Betriebskostenarten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Hierdurch wird auch dem Interesse beider Mietvertragsparteien an einer Vereinfachung der Betriebskostenabrechnung Rechnung getragen.
Dies gilt grundsätzlich auch für die Umlage der Grundsteuer in einem gemischt genutzten Gebäude. Bei der derzeitigen gesetzlichen Regelung und der behördlichen Praxis der Grundsteuererhebung gibt es nämlich keinen direkten Zusammenhang zwischen der anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung sowie der konkreten Ertragssituation. Bei dieser ertragsunabhängigen Objektsteuer fehlt es an der für einen Vorwegabzug maßgeblichen Voraussetzung, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten (ohne Vorwegabzug) einheitlich nach den Flächenmaßstab zu verteilen. Der Vermieter muss daher nicht ermitteln, welche Erträge auf die Wohnnutzung und welche auf die gewerbliche Nutzung entfallen, um diese vorweg abzuziehen.
Dagegen ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab, d. h. pro qm/Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt. Darauf...