Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist / 3.2 Zugang beim Mieter

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist zugegangen sein. Die lediglich rechtzeitige Absendung der Abrechnung an den Mieter genügt nicht.

Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang beim Mieter trägt der Vermieter. Dabei begründet die rechtzeitige Aufgabe eines Briefs bei der Post keinen Anscheinsbeweis dafür, dass der Brief dem Mieter auch rechtzeitig, d. h. innerhalb der Abrechnungsfrist, zugegangen ist.

Gleiches gilt auch für per Einschreiben aufgegebene Schriftstücke. Auch für sie gibt es keine tatsächliche Vermutung dafür, dass das per Einschreiben aufgegebene Schriftstück den Adressaten auch tatsächlich erreicht hat.^[1] Nachgewiesen werden kann der Zugang durch Sendung per Einschreiben mit Rückschein, da auf dem Rückschein, den der Absender wieder erhält, das Datum des Zugangs und die Unterschrift des Empfängers (Empfangsbestätigung) vermerkt sind.

Bei Versendung der Abrechnung durch die Post ist diese als Erfüllungsgehilfe des Vermieters anzusehen, dessen eventuelles Fehlverhalten sich der Vermieter gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss. Nur wenn die Post an der verzögerten Zustellung oder an dem Verlust der Postsendung kein Verschulden trifft (z. B. bei einem Poststreik), hat auch der Vermieter die verzögerte Zustellung nicht zu vertreten.^[2]

Eine Betriebskostenabrechnung ist auch dann verfristet, wenn der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig zur Zustellung durch Einschreiben mit Rückschein veranlasst, der Postbote den Mieter aber nicht antrifft, einen Benachrichtigungsschein in den Briefkasten des Mieters einlegt, der Mieter die Einschreibesendung nicht abholt und der davon benachrichtigte Vermieter eine erneute Zustellung unternimmt, die jedoch erst nach dem Jahreswechsel Erfolg hat.^[3]