Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskostenabrechnung

Rn 27 Das Vermieterpfandrecht besteht nach § 562 I 1 für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Ddorf ZMR 00, 518, 520f). Dies sind gem der einschränkenden Auslegung des BGH nur die Forderungen, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben (BGHZ 60, 22). Für künftige Mietforderungen ist die Ausnahmeregelung des § 562...mehr

Rn 3 Erforderlich ist eine übersichtliche Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben (BGH NJW 06, 1419 [BGH 08.03.2006 - VIII ZR 78/05]; NJW-RR 21, 349; MüKoBGB/Krüger § 259 Rz 21). Dabei ist für die Transparenz des Zahlenwerkes nicht nur der derzeitige Zustand zu berücksichtigen, sondern die gesamte Entwicklung. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung muss detailliert und a...mehr

Rn 4 Diese Haftung bezieht sich speziell auf Ansprüche des Vermieters wegen rückständiger Miete einschl Betriebkostenvorauszahlungen und mietrechtlicher Abrechnungsspitzen bei der Betriebskostenabrechnung, Schadensersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und sonstiger Pflichtverletzungen des verstorbenen Mieters (LG Bochum ZEV 19, 528). Der Vermieter ...mehr

Rn 16 Für Ansprüche des Mieters sind der Eigentumsübergang und die Fälligkeit der Ansprüche maßgebend. Alle vor Eigentumsübergang bereits fälligen Ansprüche (zur Kaution vgl BGH ZMR 07, 529; zum Mieterdarlehen LG Berlin ZfIR 10, 813, wegen Verletzung von Verkehrspflichten LG Berlin GE 18, 642) sind gg den ursprünglichen Vermieter zu richten, während der Erwerber für die zeit...mehr

Rn 5 Realakte sind Handlungen ohne Mitteilungs- oder Kundgabefunktion (Neuner AT § 28 Rz 13), als rechtmäßige Handlungen, wie beim Besitzerwerb nach § 854 I, oder als unrechtmäßige, wie der unerlaubten Handlung gem § 823. Die Rechtsfolgen ergeben sich aus dem Gesetz, rechtsgeschäftliche Regeln sind prinzipiell unanwendbar. Eine Betriebskostenabrechnung ist eine Wissenserklär...mehr

Rn 8 Die Verjährung vertraglicher Ansprüche beginnt regelmäßig mit Vertragsschluss, es sei denn die Fälligkeit wäre abw von § 271 bestimmt. Zur Fälligkeit bestehen sowohl im BGB (§ 271 Rn 4) als auch in Nebengesetzen zahlreiche Einzelvorschriften. Gewinnansprüche entstehen regelmäßig erst mit Feststellung der Bilanz (BGHZ 80, 358). Die Verjährung eines Anspruchs des Pfandglä...mehr

Rn 2 Der frühere gesetzliche Zinssatz von 4 % führte zu missbräuchlichem Verhalten seitens der Schuldner, die hiermit besser standen als bei Inanspruchnahme eines tatsächlichen Kredits (Grüneberg/Grüneberg § 288 Rz 2); I wirkt dem entgegen. Der Anspruch aus Abs I erfordert nicht, dass er zusammen mit der Hauptforderung erhoben wird, sondern er kann selbständig mit einer nach...mehr

Rn 20 Ist lediglich die Vermittlung der Leistungen Dritter geschuldet – etwa bei der Kommission, der Spedition oder bei der Tätigkeit als Handelsvertreter – sind diese Dritten keine Erfüllungsgehilfen des Schuldners (Huber Leistungsstörungen I 681f). Das kann anders sein, wenn ein Fall institutionalisierten Zusammenwirkens von Vermittler und Leistungserbringer vorliegt (s BG...mehr

Rn 55 Nach den in Rn 52–54 genannten Voraussetzungen sind bei Gebäuden mit mehreren Mietern in verschiedenen Wohnungen nach stRspr idR in die Abrechnung folgende Mindestangaben aufzunehmen (BGH MDR 21, 352 [BGH 20.01.2021 - XII ZR 40/20] Rz 16; NZM 20, 320 [BGH 29.01.2020 - VIII ZR 244/18] Rz 8; WuM 17, 529 [BGH 19.07.2017 - VIII ZR 3/17] Rz 15; grundlegend BGH NJW 82, 573 [...mehr

Rn 6 Die Abrede zur Miethöhe kann schlüssig (stillschweigend) geändert werden (BGH ZMR 18, 564 Rz 11; NJW 08, 283 Rz 18; s.a. § 535 Rn 32). Für eine schlüssige Annahme ist erforderlich, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter der Änderung zustimmt. Für einen Änderungsvertrag reicht es grds nicht aus, dass der Mieter zB Betriebskostena...mehr

Frage: Welche Themen deckt CoPilot Real Estate ab? Antwort: CoPilot Real Estate ist darauf spezialisiert, Fragen zu immobilienrechtlichen Themen zu beantworten sowie Themen aus dem klassischen Verwaltungsalltag zu erläutern, etwa im Zusammenhang mit der Eigentümerversammlung oder der Betriebskostenabrechnung. Er nutzt dafür die Inhalte aus Haufe VerwalterPraxis und greift auf...mehr

1 Leitsatz Die Anforderung von Belegkopien der Betriebskostenabrechnung stellt kein wirksames Einsichtnahmeersuchen des Mieters dar, wenn dem Mieter die Einsicht beim Vermieter zumutbar ist. Hierfür kommt es auf die Entfernung zur Mietwohnung an und nicht auf den Ort, an den der Mieter nach Mietende gezogen ist. 2 Normenkette BGB § 556 3 Das Problem Der Vermieter von preisfreiem ...mehr

Die Anforderung von Belegkopien der Betriebskostenabrechnung stellt kein wirksames Einsichtnahmeersuchen des Mieters dar, wenn dem Mieter die Einsicht beim Vermieter zumutbar ist. Hierfür kommt es auf die Entfernung zur Mietwohnung an und nicht auf den Ort, an den der Mieter nach Mietende gezogen ist.mehr

LG Hanau, Beschluss v. 24.3.2025, 2 S 43/24, GE 2025, 543mehr

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In dem vom LG Hanau entschiedenen Fall wies die Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung aus, die der Vermieter bei Mietende mit der Kaution verrechnete. Der Mieter, der inzwischen umgezogen war, forderte vom Vermieter zur Überprüfung von dessen Kautionsabrechnung die Übersendung von Belegkopien und klagte nach Weigerung des Vermieters auf Rückzahlung der Kaution. Amtsgeri...mehr

Der Vermieter von preisfreiem Wohnraum ist grundsätzlich nicht verpflichtet, der Betriebskostenabrechnung Fotokopien der Abrechnungsbelege (z.B. Rechnungen, Gebührenbescheide) beizufügen. Er kann den Mieter auf die Einsichtnahme in die Belege verweisen, um zusätzlichen Aufwand durch Anfertigung von Kopien zu vermeiden. Ein Anspruch des Mieters auf Überlassung von Kopien komm...mehr

Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 100 qm ausgewiesen. Als Entgelt ist eine monatliche Grundmiete von 1.500 EUR vereinbart. Außerdem hat der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 300 EUR zu leisten. Tatsächlich beträgt die wirkliche Wohnfläche nur 85 qm. Dies entspricht einer Abweichung von 15 %. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Miete daher um 15 %...mehr

Nach dem Mietvertrag schuldet der Mieter eine monatliche Grundmiete von 1.500 EUR und monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von 300 EUR. Die Miete ist wegen eines Mangels im Juli und August um 10 % (= 180 EUR) und im November und Dezember um 20 % (= 360 EUR) gemindert. Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Nachzahlungsbetrag von 600 EUR. Für die infolge des Mange...mehr

In der Regel ist zwischen den Parteien streitig, ob ein Mangel vorliegt und ob und in welcher Höhe die Miete deshalb gemindert ist. In diesem Fall stehen dem Mieter mehrere Möglichkeiten zur Verfügung: Der Mieter kann sich für eine bestimmte Minderungsquote entscheiden, die monatlich zu zahlende Miete (Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlung) entsprechend dieser Quote kürz...mehr

Rz. 61 Die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung durch den Rechtsanwalt kann nicht Gegenstand eines Klageverfahrens sein. § 23 Abs. 1 RVG findet daher keine Anwendung. Hier ist § 23 Abs. 3 S. 2 Hs. 1 RVG einschlägig. Der Gegenstandswert ist nach billigem Ermessen zu bestimmen. Dem Vermieter geht es dabei nicht nur um die Einforderung des Nachzahlungsbetrages, sondern auc...mehr

Rn 49 Bei der Ausübung von Gestaltungsrechten wie Aufrechnung, Anfechtung, Rücktritt, Kündigung kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem erstmals die objektive Möglichkeit der Ausübung des Gestaltungsrechts bestanden hat (BGHZ 24, 97, 98; 225, 44 Rz 13). Dies gilt nach Ansicht des BGH auch für das Widerrufsrecht bei Verbraucherdarlehen nach §§ 495 I, 355 I u II BGB aF (BGHZ 225...mehr

Rz. 59 Bei Streitigkeiten um die Betriebskostenabrechnungen ist verstärkt auf den Auftrag zu achten. Geht es dem Mandanten oder Antragsteller vorrangig um die Geltendmachung oder Verteidigung gegen eine Zahlungsforderung, so ist der geforderte oder der vom Mandanten erwartete Zahlbetrag bzw. Minderung der Nachzahlung maßgeblich. Dies gilt, bei der Geltendmachungmehr

Rn 12 Der Ausschlusstatbestand betrifft sowohl Erhöhungen von Pauschalen gem § 560 I BGB wie auch die Anpassungen der Vorauszahlungen gem § 560 IV BGB. Letztere erfolgen nach Betriebskostenabrechnungen. Wenn die Betriebskostenabrechnung strittig ist, dann ist es zugleich auch die Erhöhung der Vorauszahlungen. Auch der Mieter kann die Vorauszahlungen gem § 560 IV BGB herabset...mehr

Rz. 7 Der Gegenstandswert kann zwischen Rechtsanwalt und Mandant vereinbart werden. Diese Vereinbarung wirkt sich jedoch nur auf die Kostenansprüche zwischen diesen beiden aus. Die Kosten des Gerichts, der Zuständigkeitsstreitwert und auch der Umfang der zu erstattenden Kosten werden von dieser Vereinbarung nicht berührt. Rz. 8 Besteht keine Vereinbarung über den Gegenstandsw...mehr

Rz. 14 Die Bedeutung der Angelegenheit für den Auftraggeber umfasst die tatsächlichen, wirtschaftlichen, gesellschaftlichen und rechtlichen Auswirkungen des Falles auf den Auftraggeber. Der Verlust der Wohnung, die Gefährdung der beruflichen Existenz,[22] des Ansehens oder auch die Klärung entscheidender Rechtsfragen für gleichgelagerte zukünftige Fälle[23] können zu einer e...mehr

Rz. 38 Kommt es zum Streit über die Abfallentsorgung, bestimmt sich der Streitwert danach, welche Zielrichtung der geltend gemachte Anspruch hat. Wird die Abfallentsorgung oder deren Fehlen derart geltend gemacht, dass der Mieter einen Mangel einwendet und die Beseitigung nebst ggf. einer Mietminderung geltend macht, gelten für die Streitwertberechnung die Regeln zu den Miet...mehr

Rn 23 Abfallbeseitigung: vertretbar (Brandbg 24.3.20 – 3 U 49/16, Rz 61). Abnahme beim Kauf: vertretbar, wenn allein auf Besitzbefreiung gerichtet (aA noch Marienwerder SeuffA 50, 237, 237 f); unvertretbar, wenn mit ihr Prüfung als Erfüllung (Annahme) verbunden (Anders/Gehle/Schmidt ZPO Rz 32). Abrechnung s.u., insb ›Auskunftserteilung und Rechnungslegung‹. Maßnahmen zur Verhin...mehr

Rz. 117 Die Beratungshilfe wird nur unter bestimmten Voraussetzungen gewährt. Diese sind: Rz. 118 Die Beratungshilfe kann vom Rechtssuchenden oder vom Rechtsa...mehr

Rn 5 Zu den Angriffs- und Verteidigungsmittel iSd § 96 gilt im Einzelnen Folgendes: Anordnungsverfahren. Die Kosten eines zur Hauptsache gehörenden einstweiligen Anordnungsverfahren (etwa auf Einstellung der Zwangsvollstreckung ohne gesonderte mündliche Verhandlung – s. § 19 I 2 Nr 12 RVG) können in entspr Anwendung des § 96 ausgetrennt werden, wenn der Antrag einer Partei im...mehr

Rz. 31 Bei Abschluss eines Vergleiches bestimmt sich der Gegenstandswert nur mittelbar nach dem Inhalt des Vergleiches. Zum Gegenstandswert gehört hier der Gegenstand aller geltend gemachten oder miterledigten Ansprüche. Beispiel: Rechtsanwalt C. Lever macht für den Vermieter Rückstände aus Mietforderungen in Höhe von 100,00 EUR monatlich für 2 Jahre geltend. Der Mieter wende...mehr

Rz. 31 Werden ähnliche Streitgegenstände in unterschiedlichen Klagen geltend gemacht, entstehen zunächst für jedes dieser Verfahren eigene Gebühren. Daran ändert sich wegen § 15 Abs. 4 RVG auch nichts, wenn die einzelnen Verfahren später zu einem Verfahren verbunden werden. Der Rechtsanwalt erhält in diesen Fällen vielmehr ein Wahlrecht, ob er die bereits vor der Zusammenleg...mehr

Rz. 151 Bei der regulären Zahlungsklage, ob über rückständige Mieten, Rechnungsbeträgen aus Betriebskostenabrechnungen, Kautionszahlungen oder Kautionsrückzahlungen oder bezifferte Schadensersatzansprüche, richtet sich der Gegenstandswert nach dem Wert der Hauptforderung ohne Früchte, Kosten und Zinsen, § 23 Abs. 1 RVG, § 43 Abs. 1 und 2 GKG. Nebenkostenvorauszahlungen, Nebe...mehr

Rz. 189 Nicht immer spiegeln die Gebühren des RVG den Aufwand, die Schwierigkeit und die Bedeutung der Angelegenheit wieder. Zahlreiche aufwändige Streitigkeiten – gerade im Mietrecht – um die Prüfung von Betriebskostenabrechnungen oder Mieterhöhungen glänzen mit einem nahezu bescheidenen Gebührenaufkommen. Der Zwang zum wirtschaftlichen Denken macht es erforderlich, dass de...mehr

Rz. 10 Selbstverständlich wirkt sich der Umfang der anwaltlichen Tätigkeit auf die Einordnung der Tätigkeit innerhalb des Gebührenrahmens aus. Um die 1,3 Regelgebühr der Geschäftsgebühr überschreiten zu können muss der übliche Umfang eines anwaltlichen Mandates überschritten worden sein. Besonders die zeitliche Komponente ist hier ausschlaggebend. Dabei zählen sämtliche Zeita...mehr

Rz. 173 Wenn der Rechtsanwalt vorgerichtlich an der Gestaltung eines Vertrages mitwirkt, so kann diese Tätigkeit mithilfe des RVG abgegolten werden. Insbesondere billigt das RVG dem Rechtsanwalt in Anm. 2.3. (3) VVR RVG auch die Entstehung der Geschäftsgebühr für die Mitwirkung bei der Gestaltung eines Vertrags zu. Rz. 174 Eine Mitwirkung ist auf jeden Fall gegeben, wenn der ...mehr

Ohne Erfolg! B sei i. S. v. § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenV der Gebäudeeigentümer und daher verpflichtet, ordnungsmäßig über die Kosten für Wärme und Warmwasser abzurechnen. Eine Abrechnung genüge den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und A...mehr

Die einzelnen Leistungsangebote werden sortiert nach Aufgabenbereichen im Folgenden aufgeführt. Es lohnt sich sicherlich, sie mehrmals durchzugehen und das eigene Portfolio kritisch daraufhin zu überprüfen, welche Leistungen eine Verwaltung tatsächlich erbringen kann und will. Die Listen können zudem hilfreich sein, um sich gezielt auf Vertragsverhandlungen vorzubereiten. Bu...mehr

Gegenstand aller Verwalterentgelt-Studien war die Frage, was die Basisvergütung der Verwaltungsunternehmen üblicherweise nicht abdeckt. Gerade der Vergleich zwischen den Ausgaben von 2023 und 2025 kann hilfreiche Erkenntnisse hervorbringen. Der Fokus auf neue Vertragsabschlüsse im Jahr 2025 erlaubt bei Gegenüberstellung mit den Vereinbarungen in bestehenden Vertragsverhältni...mehr

Potenziell vermietende Wohnungseigentümer sollten auf Grundlage von § 566a Abs. 3 BGB stets dafür sorgen, dass der Kostenverteilungsschlüssel innerhalb der Gemeinschaft auch für die Betriebskostenabrechnung gilt. Ist im Mietvertrag bezüglich der Betriebskostenumlage nichts vereinbart, gilt der wohnungseigentumsrechtliche Verteilungsschlüssel auch für laufende Verträge. Aller...mehr

Ordentliche Kündigung Die Nichtzahlung der Nachforderungen des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung kann die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Jedenfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn entsprechende Forderungen nicht durch den Mieter ausgeglichen werden.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass...mehr

Bestehen keine Forderungen des Vermieters gegen seinen Mieter, ist die Kaution in voller Höhe zuzüglich Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen. Vorbehaltlose Auszahlung Vermieter sollten stets vor Rückzahlung der Kaution prüfen, ob ihnen berechtigte Forderungen gegen ihre Mieter zustehen, mit denen sie gegen den Auszahlungsanspruch mit der Kaution aufrechnen können. In der vorbe...mehr

Dem Mieter steht frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung bzw. Freigabe der Sicherheit zu.[1] Dieser Rückzahlungs- bzw. Freigabeanspruch steht dem Mieter selbstverständlich auch ohne entsprechende vertragliche Abrede zu.[2] Beendetes Mietverhältnis Der Mieter hat grundsätzli...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis auch dann kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale in Verzug ist und der Rückstand insgesamt 2 Monatsmieten erreicht. Die fristlose Kündigung ist also auch dann möglich, wenn der Mieter mit der Grundmiete nicht in Rückstand ist. Bemessungsgrundlage ist auch hier die Grundmiete...mehr

Grundsätzlich fungiert der Vermieter als Treuhänder im Hinblick auf die Kaution und auch die Zinsen. Ein Zugriff auf die Kaution ist dem Vermieter ausschließlich dann möglich, wenn er einen Anspruch gegen seinen Mieter hat. Dieser Anspruch muss aber aus dem Mietverhältnis selbst resultieren. Der Vermieter kann nicht etwa einen Zugriff auf die Kaution mit einer Aufrechnung mi...mehr

Bezüglich der Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen Verteilanlage regelt § 2 Satz 1 Nr. 15b BetrKV die Umlage der Kosten des Betriebsstroms sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für die Breitbandanschlüsse. Allerdings konnten auch die laufenden Kabelgebühren nur noch bis einschließlich 30.6.2024 auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten des Bet...mehr

Überflüssiges "Klein-Klein" vermeiden Insbesondere in den Fällen, in denen der Vermieter wegen Zahlungsrückständen das Mietverhältnis gekündigt hat und er wegen der Zahlungsunfähigkeit des Mieters auch keine Nutzungsentschädigung von diesem bekommt, sollte der Vermieter die Verfahrensdauer grundsätzlich so kurz wie möglich halten. Frei nach dem Motto: Ist der Gang zum Gericht...mehr

Als umlagefähige Betriebskostenart regelt § 2 Satz 1 Nr. 15c BetrKV nicht nur das Glasfaserbereitstellungsentgelt, sondern auch die Kosten des Betriebsstroms der gebäudeinternen Verteilanlage. Da diese mit der Inbetriebnahme der Verteilanlage entstehen, fallen der Zeitpunkt der Mieterhöhung und des Entstehens der Betriebskosten regelmäßig auseinander. Allerdings werden die K...mehr

Abrechnung Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – f...mehr

Eine Versorgungssperre scheidet in folgenden Fällen aus: Vermieter ist nicht Vertragspartner des Versorgungsunternehmens Der Vermieter ist in diesen Fällen nicht berechtigt, fremdversorgte Leitungen zu verplomben oder anderweitig abzusperren.[1] Mieter hat die Betriebskosten nicht zu tragen Eine Versorgungssperre scheidet auch dann aus, wenn im Ausnahmefall einmal vergessen wurd...mehr