Mietminderung – Begriff, Höhe und Ausschluss / 2.3.1 Minderung in gleichbleibender Höhe

Justin Denk

Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 100 qm ausgewiesen. Als Entgelt ist eine monatliche Grundmiete von 1.500 EUR vereinbart. Außerdem hat der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 300 EUR zu leisten. Tatsächlich beträgt die wirkliche Wohnfläche nur 85 qm. Dies entspricht einer Abweichung von 15 %. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Miete daher um 15 % gemindert. Der Mieter schuldet deshalb eine monatliche Zahlung von 1.800 EUR abzüglich 15 % (= 270 EUR), also 1.530 EUR.

Praxis-Beispiel

BK-Abrechnung mit Nachforderung für Vermieter

Variante 1: Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einer Nachzahlung von 600 EUR. Für die geschuldete Miete gilt folgende Rechnung:

Grundmiete:	12 x 1.500 EUR	= 18.000 EUR
Betriebskostenvorauszahlung:	12 x 300 EUR	= 3.600 EUR
Nachzahlung:		600 EUR
Gesamtmiete ohne Minderung		22.200 EUR
Minderungsbetrag:	22.200 EUR x 15 %	3.330 EUR
geschuldete Gesamtmiete:		18.870 EUR
tatsächlich gezahlte Miete:	12 Monate x 1.530 EUR	18.360 EUR
Nachforderung:		510 EUR

Praxis-Beispiel

BK-Abrechnung mit Guthaben für Mieter

Variante 2: Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Guthaben von 600 EUR. Für die geschuldete Miete gilt folgende Rechnung:

Grundmiete:	12 x 1.500 EUR	= 18.000 EUR
Betriebskostenvorauszahlung:	12 x 300 EUR	= 3.600 EUR
Guthaben:		- 600 EUR
Gesamtmiete ohne Minderung		21.000 EUR
Minderungsbetrag:	21.000 EUR x 15 %	3.150 EUR
geschuldete Gesamtmiete:		17.850 EUR
tatsächlich gezahlte Miete:	12 Monate x 1.530 EUR	18.360 EUR
Guthaben:		510 EUR

Rechtliche Bewertung

In der Beispielsvariante 1 hat der Mieter zu wenig gemindert. Aus diesem Grund schuldet der Mieter nicht den in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Betrag von 600 EUR, sondern lediglich 510 EUR. Ob der Mieter eine entsprechende Einrede geg...

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