Aufwendungen auf ein übernommenes Grundstück sind nur als Versorgungsleistung abziehbar, wenn sich der Übernehmer hierzu im Übergabevertrag dem Übergeber gegenüber klar und eindeutig verpflichtet hat.
Gemäß § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG werden auf besonderen Verpflichtungsgründen beruhende, lebenslange und wiederkehrende Versorgungsleistungen, die nicht mit Einkünften in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, die bei der Veranlagung außer Betracht bleiben, als Sonderausgaben behandelt, wenn der Empfänger unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist. Hierzu gehören z. B. Versorgungsleistungen im Zusammenhang mit der Übertragung eines Betriebs oder Teilbetriebs. Bei einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gilt dies auch für den Teil der Versorgungsleistungen, der auf den Wohnanteil entfällt.
Kosten für die Instandhaltung der Altenteilerwohnung
In vielen Altenteilsveträgen wird vereinbart, dass der Übernehmer u. a. auch die Kosten für die Instandhaltung der Altenteilerwohnung zu tragen hat. Die Beträge, die dieser aufzuwenden muss, um die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, sind dann bei ihm als Versorgungsleistung steuerlich abziehbar. Hingegen sind Aufwendungen für darüber hinausgehende Baumaßnahmen zur Verbesserung nicht Teil der notwendigen Versorgungsleistungen. Der steuerlichen Abziehbarkeit der Aufwendungen für eine vertraglich geschuldete Maßnahme steht aber nicht entgegen, dass diese zugleich eine zeitgemäße Modernisierung bewirkt.
Regelungen im Übergabevertrag führen in der Praxis oftmals zu Diskussionen
Im Rahmen eines aktuellen Verfahrens war im Übergabevertrag geregelt, dass der Kläger im Jahr 1988 den land- und forstwirtschaftlichen Betrieb von seinem Vater übertragen bekommen hat. Dafür wurde den Eltern ein lebenslängliches Altenteil gewährt. Ferner wurde geregelt, dass die von den Altenteilern bewohnte Wohnung und ihr Zubehör (Heizungsanlage, Beleuchtungsanlage usw.) von dem Übernehmer kostenlos in einem guten Zustand zu erhalten ist und der Übernehmer hat für die Beheizung der Räume zu sorgen hat.
Im Rahmen der Einkommensteuererklärung 2011 beantragte der Kläger die Kosten für die Erneuerung der Ölbrennwertanlage i. H. v. 8.141,59 EUR anteilmäßig (35 % für die Altenteilerwohnung) als Versorgungsleistungen zu berücksichtigen. Es wurde u. a. ein neuer Heizkessel eingebaut sowie Arbeiten zur Schornsteinsanierung infolge des Anschlusses der neuen Heizung vorgenommen. Der Austausch war dringend erforderlich, da die vorherige Anlage einen irreparablen Defekt aufwies.
Finanzamt: Leistung überwiegend im Interesse des Vermögensübernehmers
Das Finanzamt argumentierte, dass die Erneuerung der Heizungsanlage eine außergewöhnliche Instandhaltung sei, die über die Erhaltung des im Zeitpunkt der Übergabe vertragsgemäßen Zustands hinausgeht. Eine solche Leistung würde überwiegend im Interesse des Vermögensübernehmers an der Werterhaltung und Werterhöhung des Eigentums erbracht. Zudem müsse sich der Hofübernehmer zur Tragung der Modernisierungsaufwendungen im Überlassungsvertrag eindeutig und klar verpflichtet haben. Der Kläger habe sich zwar verpflichtet, die Heizungsanlage in einem guten Zustand zu erhalten. Es sei jedoch nicht ausdrücklich vereinbart worden, dass auch die Erneuerung der gesamten Heizungsanlage darunter fallen würde.
FG Niedersachsen: Formulierung reicht aus
Das FG Niedersachsen ist dagegen der Auffassung (Urteil v. 17.5.2017, 1 K 310/16) dass der Kläger aufgrund des Übergabevertrages zur Vornahme der Erneuerung der Heizungsanlage und der damit in Zusammenhang stehenden Arbeiten klar und eindeutig verpflichtet war. Im Vertrag sei vereinbart, dass die von den Altenteilern bewohnte Wohnung und ihr Zubehör (u. a. Heizungsanlage) kostenlos in einem guten Zustand zu erhalten sind.
Durch die ausdrückliche Erwähnung der Heizungsanlage hätten die Vertragsparteien zum Ausdruck gebracht, dass sie gerade auf diesen Punkt besonderen Wert legen. Einen guten Zustand kann eine Heizungsanlage aber nur haben, wenn sie überhaupt funktioniert. Wenn sie also irreparabel defekt ist, kann der gute Zustand der Anlage nur durch deren Erneuerung erhalten werden, so das FG. Der gute Zustand einer Heizungsanlage setze zudem einen Anschluss an einen dauerhaft funktionsfähigen, gefahrfrei und ohne Geruchsbelästigungen zu betreibenden Schornstein voraus. Auch führe die Maßnahme nicht zu einer Verbesserung des Gebäudes. Es wurde lediglich eine Ölheizung durch eine neuere Ölheizung ersetzt, auch wenn sie sich nun auf einem neueren Stand der Technik befindet, was die Erneuerung einer älteren Anlage zwangsläufig mit sich bringt.
Praxis-Tipp: Rechtskräftige Entscheidung des FG Niedersachsen und Nichtzulassungsbeschwerde
In einer älteren Entscheidung hat das FG Niedersachsen (Urteil v. 12.07.2012, 1 K 94/11, Haufe Index 3441753) ebenso argumentiert (Schornsteinsanierung). In vergleichbaren Fällen sollte sich zunächst auf diese rechtskräftige Entscheidung bezogen werden. Lehnt das Finanzamt eine Berücksichtigung ab, sollten Betroffene wegen der anhängigen NZB gegen die neue Entscheidung des FG Niedersachsens Einspruch einlegen und unter Hinweis auf das Verfahren X B 84/17 beim BFH das Ruhen des Verfahrens nach § 363 Abs. 2 AO beantragen.