Gebäude-Abbruchkosten bei privaten Veräußerungsgeschäften

Veräußerungsfrist bei Immobilien

Nach § 22 Nr. 2 EStG zählen zu den sonstigen Einkünften i.S.d. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 EStG auch solche aus privaten Veräußerungsgeschäften i.S.d. § 23 EStG. Diese umfassen nach § 23 Abs. 1 Satz 1 EStG prinzipiell Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, soweit der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Für die Fristberechnung kommt es grundsätzlich auf das der Anschaffung und Veräußerung zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft an. Bei Erwerb und Veräußerung eines Grundstücks ist also der Tag des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags maßgebend.

Eigenständige Gewinnermittlungsvorschrift

§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG ordnet an, dass Gewinn oder Verlust aus privaten Veräußerungsgeschäften der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits ist. Es handelt sich um eine eigenständige Gewinnermittlungsvorschrift.

Veräußerungspreis ist alles, was der Steuerpflichtige im Zusammenhang mit der Veräußerung vom Erwerber erhält. Der Begriff der Anschaffungskosten ist i.S.d. § 255 HGB zu verstehen. Es handelt sich dabei um sämtliche Aufwendungen, die der Steuerpflichtige tätigt, um das Wirtschaftsgut zu erwerben, einschließlich der sog. Erwerbsnebenkosten, wie z.B. Anzeigenkosten, Maklergebühren, Notar- und Gerichtskosten. Zu den Werbungskosten i. S. d. § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG zählen grundsätzlich nur die im Zusammenhang mit der Veräußerung des Wirtschaftsguts angefallenen Aufwendungen, d.h. die sog. Veräußerungskosten (BFH Urteil vom 12.12.1996 - X R 65/95).

Begriff "Veräußerungskosten"

Veräußerungskosten (Werbungskosten i.S.d. § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG) sind alle durch den Veräußerungsvorgang (das Veräußerungsgeschäft) veranlassten Kosten, die nicht zu den nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören und auch nicht im Rahmen einer steuerlich relevanten Zwischennutzung Betriebsausgaben oder Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darstellen oder wegen privater Nutzung nach § 12 EStG nicht abziehbar sind (BFH Urteil vom 03.09.2019 - IX R 8/18).

Beispiel: Abbruchkosten als Werbungskosten?

A hat 2016 für 200.000 EUR ein mit einem maroden Haus bebautes Grundstück erworben. Das Gebäude stand. Im Jahr 2020 ließ A das Gebäude für 30.000 EUR abreißen, um es als unbebautes Grundstück verkaufen zu können. Im Jahr 2021 hat er das nun unbebaute Grundstück für 330.000 EUR veräußert.

Das FG Düsseldorf hat kürzlich entschieden, dass es sich im Beispielsfall bei den Abbruchkosten um Werbungskosten im Rahmen der Ermittlung des Veräußerungsgewinns handelt (FG Düsseldorf Urteil vom 02.02.2021 - 10 K 3253/17 E).

Tipp: Werbungskosten sind im Zeitpunkt des Zuflusses des Veräußerungserlöses zu berücksichtigen

Für den Zeitpunkt der Besteuerung des Veräußerungsgewinns gilt grundsätzlich das Zuflussprinzip des § 11 Abs. 1 EStG. Die durch ein privates Veräußerungsgeschäft veranlassten Werbungskosten sind nach § 23 Abs. 3 EStG – abweichend vom Abflussprinzip des § 11 Abs. 2 EStG – in dem Kalenderjahr zu berücksichtigen, in dem der Veräußerungserlös zufließt (BFH Urteil vom 17.07.1991 - X R 6/91). Vor dem Veranlagungszeitraum der Veräußerung angefallene Veräußerungskosten (hier: Abbruchkosten) sind also erst in dem Veranlagungszeitraum abziehbar, in dem der Veräußerungserlös zu erfassen ist. A muss 2021 einen Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft von 100.000 EUR versteuern (Veräußerungserlös 330.000 EUR ./. Anschaffungskosten 200.000 EUR ./. Abbruchkosten 30.000 EUR).