Oft zahlen Vermieter ihrem Mieter eine Abfindung, damit dieser seine Wohnung vor Ablauf der vertraglich festgelegten Mietzeit vorzeitig räumt. In diesen Fällen stellt sich die Frage, ob der Vermieter die Abstandszahlung für die Auflösung des Mietverhältnisses als Werbungskosten abziehen darf.
Fall 1: Frei werdende Wohnung wird anderweitig vermietet
Ob die Abfindungszahlung als Werbungskosten abziehbar ist, hängt nach der Rechtsprechung des BFH davon ab, wie der Vermieter die Immobilie weiter nutzt. Vermietet der Vermieter die frei werdende Wohnung anschließend anderweitig – i.d.R für eine höhere Miete –, ist die Abfindung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Vermietung und Verpachtung abziehbar (BFH, Urteil v. 25.2.1975, VIII R 150/70, Haufe Index 70472). Die Abstandszahlung dient dann dazu, die anderweitige Vermietung durch den Eigentümer zu ermöglichen.
Fall 2: Frei werdende Wohnung wird anschließend selbst genutzt
Wird die geräumte Wohnung anschließend nicht mehr vermietet, sondern nutzt der Vermieter die Wohnung selbst zu eigenen Wohnzwecken, gehört die Abfindungszahlung nicht zu den Werbungskosten (BFH, Urteil v. 7.7.2005, IX R 38/03, Haufe Index 1409321). Zwar hängt die Abstandszahlung mit der früheren Vermietungstätigkeit zusammen. Hätte nämlich der Steuerpflichtige die Wohnung nicht durch Vermietung genutzt, wären die Kosten nicht entstanden. Der Vermieter findet seinen Mieter indes nicht ab, um Einnahmen zu erwerben, zu sichern oder zu erhalten, sondern um seine Vermietungstätigkeit zu beenden. Er löst sich aus den Verpflichtungen des Mietvertrags, um selbst die Wohnung nutzen zu können. Deshalb ist die dafür an den Mieter zu entrichtende Entschädigung nicht mehr der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, sondern der Eigennutzung und damit dem steuerlich nicht relevanten Bereich zuzurechnen. Dieser Zusammenhang überlagert die Veranlassung durch die frühere Einkunftsart.
Fall 3: Frei werdende Wohnung wird anschließend verkauft
Nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar ist die Abfindung auch, wenn der Vermieter sie zahlt, weil er die Wohnung zu verkaufen beabsichtigt (BFH, Beschluss v. 7.12.2006, IX B 34/06 Haufe Index 1692605). Auch in diesem Fall hängt die Abfindung zwar mit der ursprünglichen Vermietung zusammen, weil sie nicht entstanden wäre, wenn der Steuerpflichtige nicht vermietet hätte. Da die Abfindung aber im Hinblick auf den Verkauf gezahlt wurde, ist sie nicht durch die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung veranlasst, sondern der prinzipiell nicht einkommensteuerbaren Veräußerung zuzurechnen.
Praxis-Tipp: Veräußerung als privates Veräußerungsgeschäft
Führt die Veräußerung der Immobilie zu einem privaten Veräußerungsgeschäft, weil sie innerhalb der 10-Jahresfrist erfolgt ist, kann die Abstandszahlung an den Mieter als Werbungskosten bei der Ermittlung des Gewinns abgezogen werden (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Es handelt sich dann um Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung, die im Rahmen der Ermittlung des Gewinns aus dem privaten Veräußerungsgeschäft einkünftemindernd vom Veräußerungspreis abgezogen werden müssen. Die durch ein privates Veräußerungsgeschäft veranlasste Abstandszahlung ist – abweichend vom Abflussprinzip des § 11 Abs. 2 EStG – in dem Kalenderjahr zu berücksichtigen, in dem der Veräußerungserlös zufließt (BFH, Urteil v. 17.7.1991, X R 6/91, Haufe Index 63671; Urteil v. 6.12.2016, IX R 18/16, Haufe Index 10479831, Rn. 18).