Umschuldungsdarlehen und Vorfälligkeitsentschädigungen

Mit einem Umschuldungsdarlehen bzw. Refinanzierungsdarlehen kann ein bisheriges Darlehen abgelöst werden. Das wird z. B. gemacht, wenn das bisherige Darlehen ("Altdarlehen") hohe Kosten verursacht und der Darlehensnehmer mit dem neuen Darlehen von einem günstigen Zinsniveau profitieren möchte.

Der BFH ist der Ansicht, dass auch Schuldzinsen, die für ein solches Umschuldungsdarlehen bzw. Refinanzierungsdarlehen gezahlt werden, grundsätzlich als nachträgliche Werbungskosten geltend gemacht werden können (BFH, Urteil v. 8.4.2014, IX R 45/13).

Die Voraussetzungen:

• Das Altdarlehen diente der Finanzierung der Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten der vermieteten Immobilie.
• Die Valuta des Umschuldungsdarlehens geht nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinaus.
• Die Umschuldung bewegt sich im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung. Dazu gehört regelmäßig eine vertraglich fixierte Tilgungsvereinbarung.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, dient das Umschuldungsdarlehen wie das Altdarlehen ebenfalls der Finanzierung der Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten der Immobilie. Der BFH bejaht ausdrücklich für den Fall der Umschuldung den wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Darlehen und Schuldzinsen mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Deshalb können auch die Schuldzinsen eines Umschuldungsdarlehens nachträgliche Werbungskosten sein.

Achtung: Vorfälligkeitsentschädigungen sind nur dann nachträgliche Werbungskosten, wenn der Verkauf steuerbar innerhalb der 10jährigen Frist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfolgt. Ist dagegen die 10jährige Frist abgelaufen, erfolgt der Verkauf also nicht steuerbar, und löst ein Steuerpflichtiger sein Darlehen vorzeitig ab, um sein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können, kann er die dafür gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen (BFH, Urteil v. 11.2.2014, IX R 42/13).