Liegt ein privates Veräußerungsgeschäft bei einem zu eigenen Wohnzwecken genutzen Gebäude vor, wenn es baurechtlich unter der Auflage genehmigt wurde, dass es nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen genutzt werden darf?
Nutzung zu eigenen Wohnzwecken (§ 23 EStG)
Zu den privaten Veräußerungsgeschäften gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG gehören auch Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Der Ausdruck "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" setzt lediglich voraus, dass eine Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und vom Steuerpflichtigen auch bewohnt wird. Erfasst sind auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden.
Fall des FG München: Bewohnen eines Gartenhauses
Im Rahmen eines Falles vor dem FG München erwarb der Kläger für 60.000 EUR einen Miteigentumsanteil an Grundstücken. Dem früheren Eigentümer des Miteigentumsanteils des Klägers war ein Gartenhaus mit einem Aufenthaltsraum (12,3 m²), ein Geräteraum sowie einem Freisitz (in 1967) unter der Auflage genehmigt worden, dass das Gebäude nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen genutzt werden darf.
Der Kläger bewohnte das Gartenhaus. Hierfür gab es aber keine eigene Hausnummer mit Briefkasten (sondern 100 m entfernt). Dies deshalb, weil aus baurechtlicher Sicht in diesem Bereich nur Gartenhäuser mit max. 24 m² genehmigt worden sind, diese nicht als Wohngebäude dienen und somit im Außenbereich ein Wohnen nicht zulässig ist.
Etwa 5 Jahre nach dem Kauf veräußerte der Kläger seinen Miteigentumsanteil für 152.000 EUR. Der Kläger als Verkäufer versicherte laut Kaufvertrag, dass mit dem verkauften Miteigentumsanteil das Recht auf alleinige Nutzung verbunden sei und es sich bei dem Vertragsbesitz um ein Gartengrundstück mit Wochenendhaus und diversen Nebengebäuden handelt.
Finanzamt setzt Gewinn aus der Veräußerung an
Das Finanzamt berücksichtigte hinsichtlich des Grundstücksverkaufs einen Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften in Höhe von 82.000 EUR. Ein unbebautes Grundstück könne nicht eigenen Wohnzwecken dienen.
Den dagegen (unter Vorlage von Fotos des Gartenhauses, von Unterlagen über eine Wohngebäudeversicherung sowie der Abrechnungen über Strom und Wasser samt Umlage und einer Rechnung über einen Gasheizofen) eingelegten Einspruch begründete der Kläger damit, dass es sich um kein unbebautes Grundstück handele.
Es sei vielmehr mit einem Bungalow mit 60 m² Wohnfläche bebaut, den er zu eigenen Wohnzwecken während der gesamten Besitzdauer genutzt habe und wofür es einen genehmigten Bauplan gebe. Das Anwesen sei mit einer mit Gas betriebenen Außenwandheizung beheizt und hinsichtlich Wasser und Abwasser, Strom und Telefon voll erschlossen. Es sei unerheblich, dass vor über 50 Jahren einem Voreigentümer das Anwesen nur mit der Auflage genehmigt wurde, dass das Gebäude nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen genutzt werden darf. Denn von den Baubehörden sei die Nutzung zu Wohnungszwecken geduldet worden und dieser Nutzung komme Bestandschutz zu.
Es handle es sich auch nicht um ein unbebautes Grundstück mit Garten-/Wochenendhaus, sondern um ein zu Wohnzwecken genutztes Anwesen, das dazu tatsächlich bestimmt und geeignet gewesen sei, ihm dauerhaft Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Auf die rechtliche Zulässigkeit eines dauerhaften Wohnens komme es nicht an.
FG sieht keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Das FG München ist der Auffassung des Finanzamts gefolgt (Urteil v. 15.9.2020, 2 K 1316/19). Das Bewohnen des Gartenhauses (Wochenendhauses) auf Dauer stelle ohne Baugenehmigung des Klägers eine baurechtswidrige Nutzung dar. Der Zweck eines Kleingartens sei im Wesentlichen die private gärtnerische Nutzung. Das dauernde Wohnen in dort errichteten Gartenhäuser diene weder der Zweckerfüllung noch sei sie erlaubt.
Auch die Bauverwaltung der Stadt habe bestätigt, dass die Grundstücke der Miteigentümergemeinschaft in einem sog. Wochenend- und Ferienhausgebiet liegen und Gartenhäuser in diesem Gebiet nicht ganzjährig bewohnt werden dürfen. Gegen die (rechtliche) Geeignetheit einer Wohnnutzung des Gartenhauses im Außenbereich spreche weiter die dem Rechtsvorgänger des Klägers erteilte Baugenehmigung für das Gartenhaus mit der Auflage, dass das Gebäude nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Personen genutzt werden darf.
Nach Nichtzulassungsbeschwerde Revision zugelassen
Das FG hatte die Revision nicht zugelassen. Nach erfolgreicher Nichtzulassungsbeschwerde ist aber nun ein Revisionsverfahren unter folgender Rechtsfrage anhängig: "Setzt das Merkmal 'Nutzung zu eigenen Wohnzwecken' voraus, dass das genutzte Wirtschaftsgut nicht nur tatsächlich, sondern auch rechtlich bestimmt und geeignet sein muss, Menschen auf Dauer Unterkunft und Aufenthalt zu ermöglichen, sodass die Anwendung der Norm ausscheidet, wenn das Gebäude baurechtlich unter der Auflage genehmigt worden ist, dass es nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen genutzt werden darf?".
Vergleichbare Fälle sollten daher offen gehalten werden, bis der BFH entschieden hat (Az IX R 5/21).