KI in der Wohnungswirtschaft: Nicht ob, sondern wie

Prof. Dr. Philipp Hacker von der Europa-Universität Viadrina stellte gleich zu Beginn klar: KI ist kein Allheilmittel. Seine zentrale These: „KI ersetzt nicht primär Menschen, sondern verändert fundamental deren Arbeitsumfeld."

Was KI nicht bringt

Die Datenlage gibt ihm recht. Während ChatGPT bei standardisierter Dokumentenverarbeitung 40 Prozent Zeitersparnis bringt, zeigt eine Stanford-Studie: Bei komplexen Coding-Aufgaben brauchten Entwicklerinnen und Entwickler mit KI-Unterstützung 19 Prozent mehr Zeit als ohne. Der Grund: Fehlerkorrektur. Die Probanden verbrachten mehr Zeit damit, fehlerhafte KI-Outputs zu identifizieren, als wenn sie die Aufgabe selbst gelöst hätten.

Hacker nennt das Phänomen „Falling Asleep Behind the Wheel" – am Steuer einschlafen. Besonders drastisch im juristischen Bereich: Die führenden juristischen Datenbanken in den USA zeigen Halluzinationsraten zwischen 17 und 33 Prozent. Jedes dritte bis sechste Urteil, das die KI zitiert, ist frei erfunden.

Das Junior-Problem

Eine weitere Warnung: Der Einstiegsarbeitsmarkt bricht ein. Gerade im Software Development und Finanzbereich finden Berufseinsteiger schwerer Jobs. „Das Problem ist nicht, dass Senior-Positionen durch KI ersetzt werden", so Hacker, „Das Problem ist, dass der Nachwuchsweg wegbricht. Und in zehn Jahren fragen wir uns: Woher nehmen wir die Experten?"

Die Konsequenz: KI bringt nur dann etwas, wenn Unternehmen in Kompetenzaufbau investieren. Denn wer KI-Outputs qualifiziert bewerten soll, braucht mehr Fachkompetenz als zuvor – nicht weniger.

Was KI bringt, wenn die Strategie stimmt

Dr. Herman Witzel, AI Business Transformation Manager bei der Deutschen Kreditbank, lieferte den praktischen Gegenentwurf. 2024 startete die DKB als erste deutsche Bank einen vollständig KI-gestützten Kundenservice. Heute werden über 100.000 Service-Interaktionen pro Woche automatisiert bearbeitet – mit 80 % Lösungsrate.

Das Besondere: Der KI-Chat ist komplett integriert. Wenn ein Kunde meldet: „Ich habe meine Karte verloren", prüft die KI direkt: Welche Karte? Wann zuletzt benutzt? Sie bietet an, die Karte temporär zu sperren – direkt im Chat, ohne Medienbruch.

Die zwei Ebenen der KI-Integration

Witzel unterscheidet zwischen zwei Ebenen der KI-Integration. Ebene 1 ist die einfache Nutzung, bei der Mitarbeitende KI-Tools wie ChatGPT für einzelne Aufgaben nutzen. E-Mails formulieren, Dokumente zusammenfassen. Das ist der niedrigschwellige Einstieg.

Ebene 2 bedeutet Integration in Prozesse. Hier bearbeitet KI selbstständig unstrukturierte Daten. Energieausweise werden ausgelesen, Informationen gespeichert, Rückfragen automatisch formuliert und nach menschlicher Freigabe versendet.

„Die zweite Ebene hat deutlich mehr Potenzial", so Witzel. „Überall dort, wo wir mit unstrukturierten Daten arbeiten – Mietverträge, Grundbuchauszüge, Pachtverträge – war Automatisierung früher ausgeschlossen. Heute ist sie möglich."

Die neue Kompetenzpyramide

Ein überraschender Punkt: Die traditionelle Kompetenzpyramide dreht sich um. Früher erledigten Juniors die manuelle Arbeit, Seniors leiteten an. Heute übernimmt KI die manuelle Arbeit – aber Anleitung und Qualitätssicherung werden komplexer.

„Was früher Führungsaufgaben waren – Delegation, Steuerung, Qualitätssicherung – wird zur Kernkompetenz auf allen Ebenen", erklärte Witzel. „Wer KI nutzt, muss sie führen können." KI bringt Effizienz, aber nur mit neuen Kompetenzen.

Was KI voraussetzt: Prozesse radikal neu denken

Silvana Schirrmeister, Leiterin IT und Digitalisierung bei Meravis erklärte: „Unsere ersten Digitalisierungsversuche sahen so aus: Wir haben Prozesse automatisiert, die eigentlich abgeschafft gehörten."

Die typischen Fehler: „Wir haben Excel digitalisiert, statt Prozesse neu zu denken. Wir haben Sonderfälle akzeptiert, die jegliche Skalierung blockiert haben. Wir haben das Backoffice optimiert, obwohl das Bottleneck der erste Kundenkontakt war. Wir haben auf Bearbeitungszeiten geschaut, statt auf Reaktionszeiten."

Digitalisierung 2.0

Das Ergebnis nach Neuausrichtung: Die Bearbeitungszeit für Mieteranfragen sank von 14 Minuten auf nur noch 6 Minuten. Das senkte die Kosten und ergab für die Meravis ein Einsparpotenzial von 234.000 Euro jährlich.

Ein Praxisbeispiel: Meravis setzt VoiceBots für Schadensmeldungen ein. Die KI fragt systematisch alle Informationen ab, gleicht mit der Datenbank ab und leitet weiter. „Wir setzen das für Überlaufzeiten ein", so Schirrmeister. „Das Ziel ist nicht, Menschen zu ersetzen – sondern sicherzustellen, dass Mietende zu jeder Zeit eine qualifizierte Erstreaktion erhalten."

Das kulturelle Fundament

Schirrmeister wurde grundsätzlich: „Technologie können wir einkaufen. Haltung müssen wir entwickeln." Die größten Hindernisse seien nicht technisch: Sorge um Kontrollverlust, Angst vor Überflüssigkeit, Festhalten an Abteilungsgrenzen. „Wenn wir Wirkung erzielen wollen, müssen wir weg von Wissenshoheit, hin zu Transparenz. Weg von Zuständigkeit, hin zu Verantwortung."

Was es braucht: Mut zur Unvollkommenheit. „Lieber pilotieren statt perfektionieren. Die perfekte Lösung gibt es nicht. Aber die perfekte Ausrede, warum wir Dinge nicht machen – die gibt es schon."

Mieterinnen und Mieter im Fokus

Wie KI direkten Nutzen für Mieterinnen und Mieter bringen kann, zeigte die Forster Wohnungsbaugesellschaft. In der strukturschwachen Lausitz (37 % Leerstand, massive Überalterung) entwickelten sie ein System für selbstbestimmtes Wohnen im Alter.

Das Prinzip: Sensorik statt Überwachung. Bewegungsmelder, Türsensoren und Sturz-Sensoren erfassen Bewegungsmuster. Die KI lernt normale Alltagsroutinen. Wenn sich Muster verändern – die Person steht nicht auf, verlässt die Wohnung nicht mehr – geht eine Meldung an einen Leitstand mit geschultem Personal.

„Wichtig war uns: Keine Kameras", betonte Geschäftsführer Robert Richter. „Wer mit potenziellen Mietern durch den Rohbau ging, merkte: Der ausschlaggebende Punkt gegen das Projekt war die Angst vor Überwachung."

Der Leitstand prüft Alarme, ruft in der Wohnung an, versucht Nachbarinnen und Nachbarn zu aktivieren. Erst ohne Feedback wird der Rettungsdienst alarmiert. Die KI entscheidet nicht autonom. Sie gibt Hinweise. Menschen entscheiden.

Was bringt KI also wirklich?

Die BBU-Tage 2026 lieferten eine nüchterne Antwort auf die Eingangsfrage: KI kann der Wohnungswirtschaft erhebliche Effizienzgewinne bringen, aber nur wenn Prozesse und Daten strukturiert und aufgeräumt vorliegen. Sie ermöglicht besseren Service für Mietende, jedoch nur mit klarer Integration und menschlicher Kontrolle. Und sie eröffnet neue Geschäftsmodelle, etwa im Bereich altersgerechtes Wohnen, wenn Technologie nicht als Überwachung, sondern als Assistenz verstanden wird.

Gleichzeitig wurde deutlich: KI bringt nichts oder schadet sogar, wenn Mitarbeitende nicht befähigt werden, Outputs kritisch zu prüfen. Werden alte Prozesse einfach digitalisiert statt neu gedacht, verpuffen Investitionen. Und ohne kulturelle Veränderung – weg von Kontrolldenken, hin zu Experimentierfreude – bleibt KI ein teures IT-Projekt ohne Wirkung.