Wird eine Immobilie vererbt, greifen verschiedene Steuerbegünstigungen – etwa dann, wenn das Haus weiterhin selbst genutzt wird und eine gewisse Größe nicht überschreitet. Für vermietete Grundstücke gelten Wertabschläge. Ist die Immobilie jedoch nicht vermietet, darf das Finanzamt die volle Erbschaftsteuer kassieren. Das entschied vor kurzem der Bundesfinanzhof.
„Oma ihr klein Häuschen“ sollte steuerfrei bleiben – so erklärte vor einigen Jahren der damalige Finanzminister Peer Steinbrück (SPD) die Erbschaftsteuerreform der letzten Großen Koalition. Im Klartext heißt das für Immobilien-Erben bis heute, dass unter bestimmte Voraussetzungen keine Erbschaftsteuer anfällt. Mehrere Bedingungen sind dafür entscheidend: Der Verstorbene muss das Objekt bis zum Tod selbst bewohnt haben. Und auch die Erben, zum Beispiel der Ehe- oder eingetragene Lebenspartner oder die Kinder, müssen nach dem Erbfall in das Haus einziehen. Bleiben sie dort zehn Jahre wohnen, müssen sie keine Erbschaftsteuer zahlen. Außerdem darf die Wohnfläche eine Größe von 200 Quadratmetern nicht überschreiten.
Steuervergünstigungen hat der Gesetzgeber darüber hinaus für vermietete bebaute Grundstücke eingezogen. Hier veranlagt das Finanzamt nur 90 Prozent des ermittelten Verkehrswerts. Auf diese Steuerbegünstigung verließ sich auch ein Erbe, der von einer älteren Dame ein Haus geerbt hatte. Diese wohnte bis wenige Monate vor ihrem Tod in dem Haus, zog dann aber in ein Altenpflegeheim um. Der Erbe räumte das Haus ein gutes Jahr später und vermietete es schließlich. Ein Wertabschlag schied nach Ansicht des Finanzamtes aus, da das Haus weder zum Zeitpunkt des Todes der alten Dame vermietet noch die Vermietung beabsichtigt gewesen sei. Der Bundesfinanzhof teilte diese Auffassung: Das Gericht urteilte, dass es für ein nicht vermietetes und nicht zur Vermietung bestimmtes Grundstück keine Steuerbegünstigung geben könne (Az. II R 24/14).
Zwar sei der Begriff „vermietet werden“ im Gesetz nicht eindeutig definiert. Zudem gebe es durchaus Fälle, in denen die Steuerbegünstigung zu gewähren sei – etwa, wenn die Immobilie wegen Mieterwechsel leer stehe oder wegen Modernisierung nicht vermietet sei. Trotzdem müsse – auch in solchen Situationen – klar werden, dass das Grundstück (weiterhin) zur Vermietung bestimmt sei. Im zugrundeliegenden Fall sei zum Zeitpunkt des Todes – und damit zum Zeitpunkt des Entstehens der Erbschaftsteuer – keine konkrete Vermietungsabsicht zu erkennen gewesen. Das Haus war nicht vermietet und es gebe keine objektiv nachprüfbaren Tatsachen dafür, dass dies in nächster Zeit hätte geschehen sollen. Das nachzuweisen, sei Aufgabe des Steuerschuldners.
Der Bundesfinanzhof erklärte in seiner Urteilsbegründung nochmals ausführlich, warum die Steuerbegünstigung eingeführt worden sei. Der Gesetzgeber habe Wettbewerbsnachteile gegenüber institutionellen Immobilienanbietern ausgleichen und die Investitionsfähigkeit privater Eigentümer erhöhen wollen. Ob die Vererbung privater Bestandsimmobilien allerdings tatsächlich dazu führt, ein „Marktungleichgewicht“ zu verhindern und „moderate Mieten sowie eine angemessene Wohnraumversorgung der Bevölkerung“ garantiert, bleibt – auch mit Blick auf die neuen Erbschaftsteuerreformpläne – offen.
Praxistipp
Unabhängig von der Art des geerbten Vermögens gelten je nach Verwandtschaftsverhältnis hohe persönliche Freibeträge. Nur was nach Abzug der Freibeträge vom Vermögenswert übrig bleibt, ist erbschaft- oder schenkungsteuerpflichtig. Auch die Steuerklasse, die dann greift, richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis: Jeder Erbe zahlt den Steuersatz auf den geerbten Vermögensanteil, der den Freibetrag übersteigt.