Nachträgliche Schuldzinsen als Werbungskosten

Praxis-Hinweis: Steuerliche Gesamtsituation prüfen, bevor eine Immobilie veräußert wird

Die Entscheidung (Urteil vom 6.12.2017, IX R 4/17) fasst die Rechtsprechung des BFH zur Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen nach der Veräußerung einer Immobilie zusammen und führt dabei vor Augen, dass der Teufel oftmals im Detail steckt. Dabei entspricht es der gefestigten Rechtsprechung des BFH, dass ein Abzug in jedem Fall dann in Betracht kommt, wenn der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um das Darlehen vollständig zu tilgen.

Dies war hier indes nicht der Fall. Somit ist stets zu prüfen, ob zwischen der Darlehensaufnahme und einem etwaigen neuen Objekt ein Veranlassungszusammenhang besteht. Dieser muss wirtschaftlich nachvollziehbar sei, eine rein gedankliche Zuordnung reicht nicht.

Insofern ist es dringend angezeigt, vor der Veräußerung einer Immobilie stets die steuerliche Gesamtsituation des Steuerpflichtigen prüfen zu lassen. Nur anhand des Einzelfalles ist es nämlich möglich zu klären, ob eine Übertragung eines Darlehens auf ein neues Objekt möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist. Dies gilt dann auch für die Frage der Dokumentation des Veranlassungszusammenhangs.

Zunächst keine Tilgung des Darlehens aus dem Veräußerungspreis

Die Kläger sind Eheleute, die in den Streitjahren zusammen zur Einkommensteuer veranlagt wurden. Sie erzielten aus zwei Objekten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Beide Objekte waren fremdfinanziert.

In 2007 veräußerte die Klägerin ein Objekt innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG. Aus dem Veräußerungspreis tilgte sie zunächst das Darlehen nicht. Erst im Juli 2009 tilgte sie einen Teil des für das zweite Objekt aufgenommenen Darlehens.

Im November 2009 schaffte die Klägerin zwei neue Objekte an.

Das Finanzamt erkannte nur einen Teil der geltend gemachten Schuldzinsen an, der Grund: Es wurden auch Schuldzinsen für das Darlehen, welches zur Finanzierung des veräußerten Objekts gedient hatte, nach dessen Veräußerung geltend gemacht.

Gegen die Steuerbescheide legte die Klägerin Einspruch ein. Dieser blieb ebenso erfolgslos wie die anschließend erhobene Klage.

Einnahmenerzielungsabsicht und die Verwendung der Darlehensmittel sind entscheidend

Die Revision der Kläger blieb gleichfalls erfolgslos. Der BFH urteilte: Das Finanzgericht habe zu Recht eine Berücksichtigung der Schuldzinsen als Werbungskosten abgelehnt.

Im Rahmen der Prüfung eines Veranlassungszusammenhangs zwischen Schuldzinsen auf ein Immobiliendarlehen und den Einkünften komme es insbesondere auf die Einnahmenerzielungsabsicht und die Verwendung der Darlehensmittel im Einzelfall an. Zwar entfalle der Veranlassungszusammenhang nicht automatisch, wenn eine mit Darlehensmitteln angeschaffte Immobilie veräußert werde. Ein Veranlassungszusammenhang setze sich vielmehr auch am Veräußerungspreis fort. Nachträgliche Schuldzinsen seien deshalb nach einer steuerbaren Veräußerung der Immobilie deshalb auch dann als nachträgliche Werbungskosten zu berücksichtigen, wenn die Verbindlichkeiten aus dem Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Auch bei der Neuanschaffung einer anderen Immobilie bestehe der Zusammenhang fort. Auf der Grundlage dieser Rechtsprechung des BFH komme ein Abzug der Schuldzinsen hier nicht in Betracht. Die Kläger hätten den Veräußerungserlös nicht zur Anschaffung einer neuen Immobilie verwandt, sondern diese Immobilien durch neue Darlehen finanziert. 

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