Kommentar

Der Nutzungswert eines als Einfamilienhaus bewerteten Ferienhauses war bis 31. 12. 1986 mit einem Bruchteil des Einheitswerts im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen ( § 21a EStG , § 52 Abs. 21 Satz 1 EStG ). Wurde das Ferienhaus zeitweise selbstgenutzt und zeitweise vermietet, war der Nutzungswert für die Zeit der Selbstnutzung zu ermitteln. Zur Selbstnutzung gehört auch der Zeitraum, in dem die Ferienwohnung zwar weder vermietet noch selbst bewohnt wird, dem Steuerpflichtigen aber zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung steht. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn er sie selbst vermietet oder sich bei Vermietung über eine Ferien-Dienstorganisation die Entscheidung, die Wohnung selbst zu nutzen, vorbehält.

Für die Zeit der Fremdvermietung kommen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 EStG in Betracht. Dabei sind den erzielten Mieteinnahmen, die auf den Vermietungszeitraum entfallenden Aufwendungen, die Werbungskosten bilden ( § 9 EStG ), gegenüberzustellen. Ergibt sich ein Werbungskostenüberschuß , kann dieser grundsätzlich im Wege des Verlustausgleichs mit positiven Überschüssen aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen und auch vor- und zurückgetragen werden ( § 10d EStG ).

Erzielt der Eigentümer einer Ferienwohnung durch deren Vermietung allerdings ständig Werbungskostenüberschüsse , ist zur prüfen, ob die Grundsätze der sogenannten „Liebhaberei” anzuwenden sind. Ist Liebhaberei gegeben, wie es bei der Vermietung von Ferienwohnungen an sich naheliegt , sind weder die Einnahmen noch die Ausgaben einkommensteuerrechtlich ansetzbar. Liebhaberei ist grundsätzlich anzunehmen, wenn über die voraussichtliche Gesamtdauer der Nutzung kein Überschuß der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen ist. Dabei ist auch zu prüfen, aus welchen Gründen der Steuerpflichtige ein Ferienhaus trotz erkennbarer Unwirtschaftlichkeit weiter behalten hat.

 

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 13.08.1996, IX R 48/94

Hinweise:

1. Die Steuerpflichtige ist Eigentümerin eines Ferienhauses in einem Feriendorf. Hierüber hatte sie mit dem Verwalter des Feriendorfes einen Vermietungsvertrag geschlossen, wonach sich dessen Vermietungsrecht nicht auf die Oster-, Pfingst- und Herbstferienzeit erstreckte. Im Streitjahr 1985 vermietete der Verwalter das Ferienhaus an 108 Tagen für 4.299 DM. Die Eigentümerin und ihre Familie nutzten es in den genannten Ferien an insgesamt 28 Tagen . In ihrer Einkommensteuererklärung berechnete die Steuerpflichtige Einkünfte wie folgt: Einnahmen 4.299 DM zuzüglich Mietwert für Selbstnutzung 1.200 DM, Werbungskosten 10.612 DM, Einkünfte ./. 5.014 DM. Das Finanzamt ermittelte die Einkünfte für die Zeit der Vermietung durch Gegenüberstellung der Einnahmen und Werbungskosten und für die übrige Zeit nach § 21a EStG durch Pauschalierung, so daß es zu einem Werbungskostenüberschuß von 1.182 DM gelangte. Während das Finanzgericht der Klage statt gab, führte die Revision des Finanzamts zur Aufhebung des FG-Urteils und Zurückverweisung.

2. Die BFH-Entscheidung ist auch für die Besteuerung ohne Erfassung des Nutzungswerts , also für viele Ferienobjekte ab 1987, bedeutsam . Auch dann kommen die auf die Zeit der Selbstnutzung und Selbstnutzbarkeit entfallenden Aufwendungen nicht als Werbungskosten in Betracht; andererseits entfällt dann auf der Einnahmenseite der Ansatz einer erzielbaren Miete.

3. Wann bei Ferienwohnungen, die vermietet werden, Liebhaberei vorliegt, ist noch weitgehend ungeklärt. Insbesondere zur Frage, welcher Zeitraum der Prognose eines erforderlichen Totalüberschusses der Einnahmen über die Werbungskosten zugrunde zu legen ist, fehlt eine höchstrichterliche Entscheidung. Während die Finanzgerichte mehrfach von 50 Jahren ausgegangen sind (so z. B. FG Berlin, Urteil v. 4. 10. 1994, EFG 1995 S. 362 m. w. N.), will die Verwaltung bei der Vermietung von „Gebäuden” grundsätzlich 100 Jahre zugrunde legen (BMF, Schreiben v. 23. 7. 1992, BStBl 1993 I S. 434 ; insoweit zustimmend Pezzer , DStR 1995 S. 1853, 1856). Ob das auch für Ferienhäuser und -wohnungen gelten soll, erscheint unklar; bejahend jedenfalls dürfte sich dann Liebhaberei nur sehr selten feststellen lassen. Es spricht ohnehin einiges dafür, Liebhaberei im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung nur ganz ausnahmsweise anzunehmen, so in besonders krassen Fällen des Auseinanderklaffens der Einnahmen und Ausgaben. Im Zweifel sollte eine Liebhaberei bejahende Einspruchsentscheidung des Finanzamts an das Finanzgericht herangetragen werden.

Ferienhaus/Ferienwohnung

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