• Zugewendete Nutzungsrechte

Den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht, wer als Inhaber (Eigentümer, sonstiger Nutzungsberechtigter, tatsächlich Nutzender) die maßgebenden wirtschaftlichen Dispositionsbefugnisse über das Nutzungsobjekt hat und damit eine Vermietertätigkeit selbst oder durch einen Vertreter/Verwalter ausübt. Das kann auch der­jenige sein, dem ein Wohnungsrecht entgeltlich oder unentgeltlich, formlos oder konkludent vom dinglich Wohnungsberechtigten zur Ausübung überlassen wird. Das noch fortbestehende (dingliche) Wohnungsrecht, das der Sicherung dient und nicht tatsächlich ausgeübt wird, steht einer schuldrechtlichen Nutzungsvereinbarung nicht entgegen.[1]

Nach § 567 BGB tritt der Nießbraucher in die Rechtsstellung des Eigentümers als Vermieter ein. Die Ausgestaltung eines Nießbrauchs als Bruttonießbrauch beeinträchtigt die Vermieterstellung eines Nießbrauchers grundsätzlich nicht.

 
Hinweis

Missbräuchliche Gestaltungen

Der Eigentümer und der Nutzungsberechtigte müssen alle zivilrechtlichen Folgen aus der Bestellung des dinglichen Nutzungsrechts ziehen. An der tatsächlichen Durchführung fehlt es, wenn äußerlich alles beim Alten bleibt und z.  B. nur die Erträge an den Nutzungsberechtigten abgeführt werden. Aus der Bestellung eines Nießbrauchs oder eines anderen dinglichen Nutzungsrechts zugunsten naher Angehöriger können steuerrechtliche Folgerungen nur gezogen werden, wenn ein bürgerlich-rechtlich wirksames Nutzungsrecht begründet worden ist und die Beteiligten die zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen auch tatsächlich durchführen.[2]

Vermietet im Fall eines zugewendeten obligatorischen Nutzungsrechts der Nutzungsberechtigte das Grundstück, hat er die erzielten Einnahmen zu versteuern. Er darf die vertraglich übernommenen und von ihm getragenen Aufwendungen einschließlich des an den Eigentümer gezahlten Entgelts als Werbungskosten absetzen.[3]

  • Vorbehaltene Nutzungsrechte

Ist das mit einem Vorbehaltsnießbrauch belastete Grundstück vermietet, erzielt der Nießbraucher Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; dies gilt auch, wenn der Nießbraucher das Grundstück dem Grundstückseigentümer entgeltlich zur Nutzung überlässt. Der Vorbehaltsnießbraucher ist berechtigt, die im Rahmen der Nießbrauchsbestellung vertraglich übernommenen und tatsächlich von ihm getragenen Aufwendungen auf das Grundstück als Werbungskosten abzuziehen. Die AfA für das Gebäude darf er im Falle der Vermietung wie zuvor als Eigentümer in Anspruch nehmen.[4]

Ist das Grundstück gegen Einräumung eines vorbehaltenen obligatorischen Nutzungsrechts übertragen worden, hat der Nutzungsberechtigte bei Vermietung des Grundstücks die Einnahmen zu versteuern. Er darf die von ihm getragenen Aufwendungen einschließlich des an den Eigentümer gezahlten Entgelts als Werbungskosten absetzen. Der Nutzende darf weiterhin wie zuvor als Eigentümer die AfA für das Gebäude in Anspruch nehmen.[5]

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