Einkünfteerzielungsabsicht bei Eigennutzung kurze Zeit nach Erwerb

Leitsatz

Hat sich ein Steuerpflichtiger von Anfang an die Möglichkeit offen gehalten, eine Wohnung auch selbst zu beziehen und setzt er diesen Entschluss kurze Zeit nach dem Wohnungserwerb um, können Verluste aus der zwischenzeitlichen Vermietung steuerlich nicht berücksichtigt werden.

Sachverhalt

Der Kläger vermietete eine Anfang 2006 angeschaffte und anschließend renovierte Eigentumswohnung ab 1.7.2006 an seinen Sohn. Wegen nicht gestatteter Untervermietung und erheblicher Verunreinigung der Wohnung mahnte er seinen Sohn im September 2007 ab. Dieser beendete daraufhin Ende 2007 das Mietverhältnis ohne Einhaltung von Kündigungsfristen. Nach weiteren Renovierungsarbeiten bezog der Kläger die Wohnung im Dezember 2007 selbst.

Das Finanzamt erkannte die bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erklärten Werbungskostenüberschüsse für die Jahre 2006 und 2007 nicht an. Es vertrat die Auffassung, der Kläger habe von Anfang an die Absicht gehabt, die Wohnung selbst zu nutzen. Die Vermietung an den Sohn sei nur aufgrund dessen vorausgegangener Kündigung seiner bisherigen Wohnung erfolgt und eine Vermietung an eine andere, fremde Person sei nicht beabsichtigt gewesen. Überdies sei die Wohnung nach den Wünschen des Klägers renoviert und eingerichtet worden.

Entscheidung

Das FG hat dem Finanzamt Recht gegeben und entschieden, dass der Kläger nicht nachgewiesen hat, dass er von Anfang an eine auf Dauer gerichtete Vermietung seiner Eigentumswohnung beabsichtigt hatte. Zwar liegt ein wirksamer, auf unbestimmte Dauer gerichteter Mietvertrag vor; dieser bewirkt vorliegend aber nicht, dass der Kläger eine Vermietung mit steuerlich zu berücksichtigenden (negativen) Einkünften angestrebt hat.

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist zwar grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtige auszugehen. Das gilt regelmäßig auch dann, wenn er den Entschluss zur dauerhaften Vermietung zwar endgültig gefasst hat, jedoch nach dem Beginn seiner Vermietungstätigkeit aufgrund eines neu gefassten Entschlusses die Vermietung wieder aufgibt. Die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht trägt allerdings im Zweifel der Steuerpflichtige.

Der Kläger hat eine auf Dauer angelegte Vermietungsabsicht im Zeitpunkt der Anschaffung der Wohnung nicht nachgewiesen. Bei der Renovierung im Anschluss an den Erwerb haben ihn offensichtlich eigene Vorstellungen geleitet. Zudem war ihm angesichts der Vereinbarungen im Mietvertrag bei Eigenbedarf eine kurzfristige Beendigung des Mietverhältnisses möglich. Darüber hinaus spricht die relativ kurze Zeitspanne von 18 Monaten zwischen dem Beginn der Fremdvermietung und der Aufgabe der Vermietungstätigkeit als gewichtiges Beweisanzeichen gegen eine auf Dauer angelegte Einkünfteerzielungsabsicht.

Hinweis

Der Kläger hat nach Auszug seines Sohnes weder Angebotsanzeigen veranlasst noch einen Immobilienmakler beauftragt, um die wirtschaftlichen Möglichkeiten einer Vermietung abklären zu können. Ein solches Verhalten hätte aber nahe gelegen, wenn ihm (nur) daran gelegen gewesen wäre, die Eigentumswohnung als eine als Ertrag bringende Vermögensanlage zu erwerben.

Link zur Entscheidung

FG Nürnberg, Urteil vom 26.09.2012, 5 K 494/11