Fachbeiträge & Kommentare zu Vollmacht

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Neu: Stimmrechtsvollmacht in Textform Das WEMoG sieht in § 25 Abs. 3 WEG n. F. vor, dass Stimmrechtsvollmachten zu ihrer Gültigkeit der Textform bedürfen. Die Regelung orientiert sich an der im Recht der Gesellschaften mit beschränkter Haftung geltenden Vorschrift des § 47 Abs. 3 GmbHG. 5...mehr

Eine sukzessive Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der einzelnen Erwerber ist selbstverständlich nicht im Sinne des Bauträgers. Zwischen der Abnahme des Ersterwerbers und des letzten Erwerbers können Jahre liegen. Da grundsätzlich ein jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf mängelfreies Gemeinschaftseigentum hat, kann der Bauträger daher selbst dann noch Mängelansprüch...mehr

In der Wohnungseigentümerversammlung kann sich jeder Wohnungseigentümer durch jede beliebige Person vertreten lassen.[1] In aller Regel ist allerdings die Vertretung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt, wobei sich diese Beschränkung in den häufigsten Fällen auf den Verwalter, andere Wohnungseigentümer oder den Eheg...mehr

Auch was die Ermächtigung des Verwalters zur eigenständigen Auftragsvergabe im Rahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, also seiner Instandhaltung- und Instandsetzung, betrifft, ist wiederum die Größe bzw. das zur Verfügung stehende Finanzvolumen der jeweils verwalteten Gemeinschaft von Bedeutung. Auch insoweit empfiehlt es sich, bereits in der Gemeinschaftsordnung f...mehr

In vielen Fällen enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen eine Bestimmung, wonach für die Erteilung der Vollmacht die Schriftform vorgeschrieben ist. Ob solche Vereinbarungen auch nach Inkrafttreten des WEMoG ihre Gültigkeit behalten werden, lässt sich dem Gesetzentwurf und seiner Begründung nicht eindeutig entnehmen; siehe hierzu sogleich unten. Alte Rechtsl...mehr

Auch eine Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmten Sachverständigen zu erfolgen hat, ist unwirksam. Dies auch dann, wenn die Abnahme auf Kosten des Bauträgers erfolgen soll.[1] Der Grund ist ebenso plausibel wie beim vom Bauträger eingesetzten Erstverwalter: Auch auf den Sachverständigen kann der Bauträger maßgeblich Einflus...mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG regelt die Befugnisse und Pflichten des Verwalters nur pauschal insoweit, als er berechtigt und verpflichtet ist, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Abhängig von der Größe und dem Finanzvolumen der jeweils verwalte...mehr

Insbesondere im Fall von Feuchtigkeitsschäden sollten unverzüglich Maßnahmen der Ursachenerforschung eingeleitet werden. In aller Regel wird insoweit kein Weg an einer entsprechenden Sachverständigenbegutachtung vorbeiführen. Wiederum in aller Regel zeigen sich Feuchteerscheinungen im Bereich von Sondereigentumseinheiten. Sollte Ursache für Schäden am Gemeinschaftseigentum e...mehr

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Das WEMoG wird im Hinblick auf bestehende Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, insbesondere solche in Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen, vielfach zu Widersprüchen zwischen Gesetz und Vereinbarung führen. Zu differenzieren sind insoweit 2 Ausgangssituationen: Besteht die Vereinbarung aus der schlichten Wiederholung des Gesetzeswortlauts oder handelt es sich um eine v...mehr

Beschränkung oder Ausschluss der Verwalteraufgaben durch Beschluss Nach derzeit noch geltender Rechtslage können gemäß § 27 Abs. 4 WEG a. F. die dem Verwalter nach § 27 Abs. 1 bis 3 WEG a. F. zustehenden Aufg...mehr

Ein Verwaltungsbeirat, über dessen Entlastung abgestimmt werden soll, ist bei der Abstimmung nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen[1], kann keine Vollmachten für sich erteilen und kann auch keine ihm erteilten Vollmachten ausüben. Der Verwaltungsbeirat als Vertreter darf allerdings einem anderen Wohnungs- oder Teileigentümer Untervollmacht erteilen, wenn ihm dies in der Hauptv...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt den Fall der Vertretung von Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung nicht. Grundsätzlich kann sich der Wohnungseigentümer daher von jedem Dritten in der Wohnungseigentümerversammlung vertreten lassen. Er kann dabei auch mehrere Vertreter bevollmächtigen.[1] Zwar können mehrere Vertreter das Stimmrecht nur einheitlich ausüben, so si...mehr

Das Inkrafttreten des WEMoG dürfte in vielen Eigentümergemeinschaften Begehrlichkeiten dahingehend wecken, dass Bereiche, an denen bislang Sondernutzungsrechte zugunsten einzelner Sondereigentumseinheiten begründet waren, in Sondereigentum umgewandelt werden. So bereits Sondernutzungsrechte nicht durch Beschluss begründet werden können, gilt dies erst recht für Sondereigentum...mehr

Haben die Wohnungseigentümer keinen Verwalter bestellt, wird man zur Bejahung des Rechtsschutzbedürfnisses einer gerichtlichen Durchsetzung der Einberufungsermächtigung nach § 24 Abs. 3 WEG n. F. wohl das Erfordernis der Vorbefassung der übrigen Wohnungseigentümer mit dem Begehren einer entsprechenden Beschlussfassung voraussetzen müssen. Dies kann in der Weise erfolgen, das...mehr

Mustervertrag: Verwaltervertrag für Sondereigentum mit Verwaltervollmacht zwischen Frau/Herrn/Firma _____________________ – im Folgenden als Eigentümer bezeichnet – und Frau/Herrn/Firma _____________________, vertreten durch den/die Geschäftsführer, Frau ___________ und Herrn ___________, ___________ (Straße), _____ (PLZ), ___________ (Ort) – im Folgenden als Ver...mehr

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Da Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel zur Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger von Wohnungseigentümern nach Maßgabe des WEMoG der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, bedarf es einer Regelung, wie mit bereits auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gefassten Beschlüssen vor Inkrafttreten des WEMoG umzugehen ist. Neu: Eintragung von Altbesch...mehr

Die elektronische Teilnahme der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung muss berücksichtigen, dass die auf elektronischem Weg teilnehmenden Wohnungseigentümer "sämtliche oder einzelne Rechte" ausüben können. Die typischen und unentziehbaren Rechte der Wohnungseigentümer neben dem Teilnahmerecht, stellen das Rederecht, das Fragerecht und bis auf die eng umgrenzten Fälle ...mehr

WEMoG: Erweiterte Kompetenzen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Neu: Verwaltung obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Künftig obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Praktische Auswirkungen hat dieser Systemwechsel in erster...mehr

Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unumschränkt durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Ausnahme stellen allerdings Grundstückskauf- oder Darlehensverträge dar. Hier besteht eine Vertretungsmacht des Verwalters lediglich dann, wenn diese durch Beschluss der Wohnungseigentümer legitimiert ist. Die Wohnungseigentüm...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die erforderliche Vertretungsmacht, für die Gemeinschaft entsprechend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können und in diesem Zusammenhang auch entsprechende Rechtsges...mehr

Verwalter werden in ihrem eigenen Interesse für klar definierte Inhalte des Verwaltervertrags sorgen, insbesondere was ihre Kompetenzen zur eigenständigen Verwaltungsführung anbelangt. Auch wenn ihre Vertretungsbefugnis im Außenverhältnis mit Ausnahme von Grundstückskaufverträgen und Darlehensverträgen nicht beschränkbar ist, sollten die Grenzen im Innenverhältnis abgesteckt...mehr

Zentrale Norm der Aufgaben und Pflichten des Verwalters bleibt § 27 WEG n. F. Allerdings regelt diese Vorschrift künftig konturenlos pauschal die Aufgaben des Verwalters unter vollständiger Aufgabe des in alter Fassung in den Absätzen 1 bis 3 geregelten Aufgabenkanons.mehr

Fungiert in aller Regel der Verwalter als Versammlungsleiter, obliegt ihm auch die Pflicht zur Erstellung der Niederschrift, soweit nichts Abweichendes beschlossen oder vereinbart wurde. Er hat dann die Niederschrift aber nicht notwendigerweise selbst zu erstellen, sondern kann sich hier eines Mitarbeiters seines Unternehmens bedienen.[1] Freilich wird insoweit nur ein Mitar...mehr

Mustervertrag: Mietvertrag über Eigentumswohnung Zwischen undmehr

Über den Abschluss eines Beiratsvertrags müssen die Wohnungseigentümer – ist nichts vereinbart – beschließen. Ein Wohnungseigentümer ist bei der Abstimmung über den Beiratsvertrag mit sich gem. § 25 Abs. 4 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen und kann einem Dritten auch keine Vollmacht erteilen. Etwas anderes gilt, wenn die Bestellung zum Verwaltungsbeirat und der Beiratsvertra...mehr

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Neben dem Wohnungseigentümer selbst ist sein gesetzlicher Vertreter, der Insolvenzverwalter im Fall der Insolvenz über das Vermögen des Wohnungseigentümers (solange er die Sondereigentumseinheit nicht freigegeben hat), der Zwangsverwalter, soweit die Zwangsverwaltung der Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers angeordnet ist, der Testamentsvollstrecker zur Einsicht berecht...mehr

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Auch bei noch so geordneten Finanzverhältnissen kann es vorkommen, dass zuverlässige Wohnungseigentümer einmal in finanzielle Engpässe geraten. Soweit diese kurzfristig sind und abzusehen ist, dass sich die finanzielle Lage des Wohnungseigentümers verbessern wird, dürfte es nicht im Interesse der Gemeinschaft liegen, im Fall des Verzugs mit Hausgeldern oder Beiträgen zu eine...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und die nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Eines entsprechenden Ermächtigungsbeschlusses bedarf es nicht. Im Rahmen seiner gesetzlichen Ermächtigung hat der Verwalter umfassen...mehr

Im Hinblick auf eine Kreditaufnahme ist zunächst zu beachten, dass der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. lediglich berechtigt ist, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben. Des Weiteren ordnet die neue Bestimmung des § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. eine Beschränkung der Vertretungsmacht des Verwalters bezüglich des Abschlusse...mehr

Nach bisheriger Rechtslage ist die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung bei Fehlen eines Verwalters und des Verwaltungsbeirats lediglich dann möglich, wenn sämtliche Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung laden bzw. die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt.[1] Soweit dies nicht möglich ist, muss sich einer der Wohnungseigentümer g...mehr

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, "die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen". Im Außenverhältnis verleiht § 9b Abs. 1 WEG dem Verwalter die Befugnis zur außergerichtlichen und gerichtliche...mehr

Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass eine Abnahme durch den Bauträger selbst ausscheidet und entsprechende Klauseln unwirksam sind.mehr

Fungiert der Verwalter bislang noch als "Diener zweier Herren", nämlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der einen und der Wohnungseigentümer auf der anderen Seite, wird ihm das WEMoG gegenüber den Wohnungseigentümern keine Rechte und Pflichten mehr einräumen. Neu: Stellung des Verwalters wird im Außenverhältnis gestärkt und im Innenverhältnis geschwächt Die Stellu...mehr

Als gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten des Weiteren die folgenden unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst. Hier kann also auch nicht wirksam Abweichendes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. § 5 Abs. 2 WEG: Zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sondereigentum erklärt werden Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Siche...mehr

Sachliche Zuständigkeit Berufungsinstanz ist wie bei sonstigen – nicht familienrechtlichen – zivilrechtlichen Angelegenheiten, die erstinstanzlich vom Amtsgericht entschieden werden, das Landgericht. Dies gilt jedenfalls bei Rechtsstreitigkeiten des § 43 Abs. 2 Nrn. 1 bis 4 WEG n. F. Bei Streitigkeiten nach § 43 Abs. 1 WEG n. F. ist streitwertabhängig (über 5.000 EUR) das Obe...mehr

WEMoG: Nutzung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Neu: Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung haben neuen Standort im Gesetz Der Katalog der Maßnahmen, die per Gesetz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und den Rahmen für ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen vorgeben, findet sich lediglich sprachlich modifiziert nicht mehr in § 21 Abs. 2 WEG a. F., sondern künftig in §...mehr

Altbeschluss: Prüfungsreihenfolge und Vorgehen für die Eintragung von Öffnungsklausel-Beschlüssen in das Grundbuch Bauliche Veränderung durch Mieter: Genehmigung des Vermieters über Einbau eines Treppenlifts mit Vereinbarung einer Sicherheitsleistung Bauliche Veränderung durch Mieter: Gestattung der Baumaßnahme durch Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Beschluss) Bauliche Verä...mehr

Wie bereits ausgeführt, verleiht § 9b Abs. 1 WEG n. F. dem Verwalter im Außenverhältnis – mit Ausnahme von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen – unbeschränkbare Vertretungsbefugnisse.[1] Darüber hinaus wird dem Verwalter gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. eine völlig konturenlose Geschäftsführungsbefugnis verliehen, die ihn im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ermächtigt, ...mehr

Sondereigentümer trägt nach Gemeinschaftsordnung die Instandhaltungspflicht Obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer auf seine Kosten, hat er keinen Anspruch auf Ersatz der im Zuge der von ihm durchgeführten Sanierungsmaßnahmen entstandenen Schäden. Praxis-Beispiel Fensteraustausch Ist d...mehr

Mustervertrag: Verwaltervertrag für Wohnungseigentum zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft _________-Straße ____, _____ (PLZ), ___________ (Ort) – im Folgenden als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezeichnet – und Frau/Herrn/Firma _____________________, vertreten durch den/die Geschäftsführer, Frau ___________ und Herrn ___________, ___________ (Straße)...mehr

Überblick Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. unterstützt und überwacht der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Die Ergänzung des Gesetzeswortlauts um die "Überwachung" des Verwalters wurde auf Empfehlung des Rechtsausschusses in das Gesetz aufgenommen.[1] Nach Auffassung des Gesetzgebers wird damit der gestiegenen Bedeutung der Rolle des Verw...mehr

Die Gemeinschaftsordnung sollte eine Regelung für den Fall enthalten, dass ein Verwalter fehlt oder zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt ist. Dann nämlich vertreten nach der Bestimmung des § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG sämtliche Wohnungseigentümer als Gesamtvertreter die Gemeinschaft, was insbesondere in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften zu erheblichen...mehr