WEMoG: Der Verwalter – Zertifizierung, leichtere Abberuf ... / 5.4 Einschränkung und Erweiterung der Aufgaben

WEG n. F.

§ 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Beschränkung oder Ausschluss der Verwalteraufgaben durch Beschluss

Nach derzeit noch geltender Rechtslage können gemäß § 27 Abs. 4 WEG a. F. die dem Verwalter nach § 27 Abs. 1 bis 3 WEG a. F. zustehenden Aufgaben und Befugnisse auch nicht durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Künftig wird dies sogar durch Beschluss möglich sein. Es ist anzunehmen, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft damit überfordert sein kann, Rechte und Pflichten des Verwalters mit Augenmaß selbst zu regeln. Auch unter diesem Aspekt dürfte dem Verwaltervertrag künftig eine große Bedeutung zukommen. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass es im Regelfall der Verwalter ist, der die Tagesordnung aufstellt und die Beschlüsse der Wohnungseigentümer vorbereitet. In aller Regel dürfte er wohl keine Beschlussinitiative über eine Beschränkung seiner Rechte und Pflichten herbeiführen.

Beschlussmuster: Einschränkung der Verwalterbefugnisse

TOP XX: Beschränkung der Befugnisse des Verwalters

Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage des § 27 Abs. 2 WEG, dass der Verwalter auch dann, wenn es sich aus seiner oder auch aus objektiver Sicht um eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung handelt, die nicht zu einer erheblichen Verpflichtung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führt, vor Durchführung der Maßnahme der Zustimmung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats in Textform bedarf, wenn diese mit einem Kostenvolumen in Höhe von über _______ EUR verbunden sein wird. Dieses Erfordernis gilt nicht für den Fall, dass die Maßnahme zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist.

Jeglicher Abschluss von Dienstleistungsverträgen bedarf der Zustimmung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, ab einem Kostenvolumen über _______ EUR einer Beschlussfassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dieses Erfordernis gilt ebenfalls nicht für den Fall der Nachteilsabwendung.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Erweiterung der Verwalterbefugnisse

Eine pauschale Erweiterung der Verwalterbefugnisse auf Grundlage von § 27 Abs. 2 WEG n. F. dürfte hingegen kaum den Interessen der Wohnungseigentümer entsprechen, ist aber grundsätzlich möglich. Zu beachten ist allerdings, dass eine Erweiterung der Befugnisse den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss. Dem Verwalter beschlussweise Pauschalermächtigungen zu verleihen, birgt Anfechtungsrisiken. Würden ihm allerdings auf seine Initiative hin bestimmte Befugnisse eingeräumt, die angesichts der Größe der verwalteten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung sprengen würden, dürfte im Fall der Ungültigerklärung des Beschlusses kein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch mit Blick auf die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auferlegten Verfahrenskosten drohen. Denn weder ist der Verwalter Vormund noch Aufsichtsorgan der Wohnungseigentümer, die interne Willensbildung ist mithin Sache der Wohnungseigentümer, die auch die Verantwortung für den Inhalt des gefassten Beschlusses tragen.^[1]

Beschlussmuster: Erweiterung der Verwalterbefugnisse

TOP XX: Erweiterung der Befugnisse des Verwalters

Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage des § 27 Abs. 2 WEG, dass der Verwalter grundsätzlich ermächtigt ist, Erhaltungsmaßnahmen mit einem Volumen von nicht mehr als _______ EUR eigenständig und ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Auftrag zu geben. Insgesamt ist das jährliche Gesamtvolumen auf _______ EUR beschränkt. Ebenfalls ist der Verwalter ermächtigt, eigenständig Dienstleistungsverträge für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abzuschließen, die ein Volumen von _______ EUR nicht überschreiten. Insgesamt ist das jährliche Gesamtvolumen insoweit auf _______ EUR beschränkt.

Klarstellend beschließen die Wohnungseigentümer, dass die vorerwähnten Betragsgrenzen dann überschritten werden können, wenn dies zur Nachteilsabwendung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erforderlich ist.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Keine Beschränkung der Vertretungsmacht im Außenverhältnis

Auch an dieser Stelle sei angemerkt, dass eine Beschränkung der Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis zwischen Gemeinschaft und Verwalter, wie sie § 27 Abs. 2 WEG n. F. ermöglicht, keinerlei Auswirkungen auf die unbeschränkbare Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis hat.^[2] Auch wenn also der Verwalter im Innenverhältnis lediglich ermächtigt ist, Erhaltungsmaßnahmen eigenständig bis 2.000 EU...