Fachbeiträge & Kommentare zu Öffnungsklausel

Autoren: Jörg Hanken, Dr. Isabel Ruhmer-Krell, Sandra Ahrens Am 10. Dezember 2019 hat das Bundesministerium der Finanzen einen Referentenentwurf zur Umsetzung der sog. "EU Anti Tax Avoidance Directive"[153] (kurz ATAD) veröffentlicht. Die ATAD-Richtlinie enthält wesentliche Maßnahmen zur Verhinderung von Steuervermeidungspraktiken im EU-Binnenmarkt und steht im engen Zusammen...mehr

Es ist bereits festgestellt worden, dass es nicht den einen "richtigen" VP gibt. Dennoch kommt es in Betriebsprüfungen regelmäßig zu VP-Anpassungen, "wenn VP außerhalb fremdüblicher Bandbreiten" liegen. In diesem Kapitel wird erläutert, in welchen Fallkonstellationen überhaupt VP-Anpassungen erforderlich sind und bis zu welchem "richtigen" Ziel-VP der "falsche" Ist-VP zu korr...mehr

Autoren: Jörg Hanken, Isabel Ruhmer-Krell, Ron Dorward Aus den folgenden Gründen sind Funktionsverlagerungen für internationale Firmengruppen von erheblicher Bedeutung: Aus strategischen, geschäftspolitischen und/oder betriebswirtschaftlichen Gründen sind Unternehmen zumeist gezwungen, bestimmte Teile ihrer Wertschöpfungskette in das Ausland zu verlagern. Zum einen mag der Druc...mehr

Rz. 28 [Autor/Stand] Wie bereits unter Rz. 12–19 dargestellt, geht der Gesetzgeber davon aus, dass der für die Erbschaft- und Schenkungsteuer anzusetzende Wert dem modifizierten gemeinen Wert des § 162 Abs. 1 BewG entspricht. Damit verbunden ist die Fortführung des Betriebes. Dabei ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass der Betrieb in einem bestimmten zeitlichen Rahmen ...mehr

Rz. 50 [Autor/Stand] Bei unbebauten Grundstücken (§ 178 BewG) bestimmt sich der Wert nach der Fläche und dem Bodenrichtwert (§ 196 BauGB). Maßgebend sind die zuletzt ermittelten Bodenrichtwerte, § 179 Satz 3 BewG. Sofern die Gutachterausschüsse keine Werte vorlegen bzw. ermitteln, kommen Werte vergleichbarer Flächen zum Ansatz. Einen Abschlag von dem so ermittelten Wert von ...mehr

Rn. 93 Stand: EL 152 – ET: 08/2021 Enthält ein DBA eine abschließende Regelung zur missbräuchlichen Inanspruchnahme (zB Art 28 DBA-Deutschland-USA – Limitation of Benefits), geht diese als lex specialis der Anwendung des § 50d Abs 3 EStG vor (BFH v 19.12.2007, I R 21/07, BStBl II 2008, 619 zu Art 23 DBA-Schweiz 1971; BMF BStBl I 2012, 171 Rz 10; Prokisch in Vogel/Lehner, DBA ...mehr

Auch in einer Mehrhausanlage ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Wiederum anderes gilt, wenn in der Gemeinschaftsordnung andere Kostenverteilungsschlüssel vereinbart sind, beispielsweise eine Kostentrennung nach Gebäuden. Ferner ist die g...mehr

Vielfach enthalten Gemeinschaftsordnungen Öffnungsklauseln, die den Wohnungseigentümern über die gesetzlichen Öffnungsklauseln hinaus die Möglichkeit verschaffen, Regelungen der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss mit bestimmten Mehrheiten zu ändern. Unterschieden werden insoweit allgemeine Öffnungsklauseln und spezifizierte Öffnungsklauseln. Praxis-Beispiel Formulierungsbei...mehr

Praxisrelevante gesetzliche Öffnungsklauseln sind folgende Bestimmungen: § 12 Abs. 4 WEG § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG (§ 21 Abs. 5 WEG) § 28 Abs. 3 WEG § 12 Abs. 4 WEG: Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung Wie bereits ausgeführt, kann die Veräußerung von Sondereigentum von der Zustimmung eines Dritten abhängig gemacht werden. Hierzu bedarf es einer Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr

Ebenso von elementarer Bedeutung für die Rechtslage innerhalb der Gemeinschaft sind die Beschlüsse der Wohnungseigentümer. Diese sind dem Grundbuch nicht zu entnehmen, da sie dort nicht eintragungsfähig sind. Dies gilt nach der Bestimmung des § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG allerdings nicht für Beschlüsse, die auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst worden sind und a...mehr

Die Grundakte ist eine Akte, die parallel zum Grundbuch geführt wird und die Dokumente enthält, die im Hinblick auf das Grundbuch für ein bestimmtes Grundstück erstellt worden sind. Die Bestimmung des § 10 Abs. 3 WEG bringt bereits zum Ausdruck, dass das Grundbuch selbst nicht überfrachtet werden darf. Nach dieser Bestimmung bedürfen Beschlüsse der Wohnungseigentümer und ger...mehr

Von größter Bedeutung für einen Erwerber ist die Frage, ob in der Gemeinschaftsordnung oder aufgrund anderweitiger Vereinbarung der Wohnungseigentümer eine Erwerberhaftung vereinbart ist. Eine derartige Vereinbarung ist grundsätzlich wirksam.[1] In diesem Fall haftet der Erwerber neben dem ausscheidenden Wohnungseigentümer für sämtliche Verbindlichkeiten des Veräußerers gege...mehr

Rz. 49b Das Einsichtsrecht in die Bruttoentgeltlisten mit der Angabe von Klarnamen der Arbeitnehmer fällt in den sachlichen Geltungsbereich der Datenschutz-Grundverordnung (DS-GVO) [1] und in den Anwendungsbereich des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) [2]. Die Namen der Arbeitnehmer und die ihnen zugeordneten Bruttoentgelte sind "personenbezogene Daten" im Sinne von Art. 4 Nr. 1...mehr

Rz. 3 Durch den Verweis auf die §§ 179 und 182 ff. BewG wird zum Ausdruck gebracht, dass § 177 BewG keine Bewertung des jeweiligen Grundstücks mit seinem individuellen Verkehrswert vorschreibt. Vielmehr folgt aus dem Verweis auf die vorgenannten Paragrafen, dass die im Gesetz vorgeschriebenen typisierenden Bewertungen (kraft gesetzlicher Anordnung) den gemeinen Wert des jewe...mehr

Rz. 7 Nach § 183 Abs. 3 BewG wird der gemeine Wert nicht mit letzter Genauigkeit ermittelt. Insb. bleiben die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art bei der erbschaftsteuerlichen Vergleichswertbewertung – anders als bei der individuellen Verkehrswertbewertung – außer Betracht. D.h. Wohnrechte, Nießbrauchrechte, Wegrechte etc. kö...mehr

Rz. 11 Über die Anwendung der Bewertungsmethode wird im Rahmen der Feststellung des Grundstückswerts entschieden (im Feststellungsbescheid). Grundsätzlich ist das Finanzamt für die Anwendung einer bestimmten Bewertungsmethode beweispflichtig. Hält der Steuerpflichtige eine andere Bewertungsmethode für zutreffend, ist er beweispflichtig für die Merkmale, an die das Gesetz die...mehr

Rz. 1 § 182 BewG schreibt als Bewertungsmethoden für bebaute inländische Grundstücke das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren in Abhängigkeit von der Grundstücksart vor. Das entsprechende Bewertungsverfahren ist bei vorliegenden gesetzlichen Merkmalen zwingend anzuwenden. Nur im Rahmen der sog. Öffnungsklausel (§ 198 BewG) kann die im Einzelfall sachge...mehr

Rz. 38 Das nach Maßgabe von § 97 Abs. 1 Nr. 5 BewG bestimmte Betriebsvermögen wird gem. § 109 Abs. 1 BewG entsprechend den Vorgaben des § 11 Abs. 2 BewG bewertet. Anschließend ist der so ermittelte Wert entsprechend den Regelungen des § 97 Abs. 1a BewG auf die Gesellschafter der Personengesellschaft aufzuteilen.[98] Auch hierbei ist die Unterscheidung von Gesamthandsvermögen...mehr

Rz. 18 Das BVerfG[10] hat entschieden, dass die Erbschaft- und Schenkungsteuer den Zuwachs an wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit erfasst, der mit dem gemeinen Wert zu bewerten ist. In der Wahl der Bewertungsmethode ist der Gesetzgeber grundsätzlich frei, er darf sich daher, unter anderem im Interesse der Verwaltungspraktikabilität, typisierender Bewertungsverfahren bedienen...mehr

Rz. 6 Steuerpflichtige und das Finanzamt können die in § 182 BewG vorgesehenen Bewertungsmethoden nicht frei wählen. Nach der Systematik des § 182 BewG ist – auffangweise gem. § 182 Abs. 4 BewG – eine Bewertung im Sachwertverfahren nur vorgesehen, wennmehr

Rz. 9 Die Sätze 2 und 4 des § 179 BewG verpflichten die Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte jeweils den zuständigen Finanzämtern mitzuteilen. Die Verpflichtung zur Mitteilung der Bodenrichtwerte ist in §§ 196 ff. BauGB geregelt. Durch die Änderung von § 179 BewG wird jetzt in Satz 3 klargestellt, dass bei der Wertermittlung stets der Bodenrichtwert anzusetzen ist, der von d...mehr

a) Allgemeines Rz. 607 [Autor/Stand] Der Fahndung stehen für ihre Ermittlungen zwei Arten des Kontenabrufs, im Besteuerungsverfahren der steuerliche Kontenabruf nach § 93 Abs. 7, Abs. 8a, § 93b AO i.V.m. § 24c Abs. 1 KWG und im Strafverfahren der strafrechtliche Kontenabruf nach § 24c Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 KWG zur Verfügung. Rz. 608 [Autor/Stand] Die Möglichkeiten der FinB und d...mehr

Rz. 10 Durch Tarifvertrag oder Betriebsvereinbarung können anderweitige Regelungen über die Freistellung vereinbart werden (Abs. 1 Satz 5). Auch durch eine Regelungsabrede kann eine von § 38 Abs. 1 Satz 1 – 4 BetrVG abweichende anderweitige Regelung über die Freistellung vereinbart werden. § 38 Abs. 1 Satz 5 ist insoweit nicht abschließend (LAG Köln, Beschluss v. 7.10.2011, ...mehr

"Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf." Das vom BGH am 20.9.2000 proklamierte Ende der Zitterbeschlüsse[1] hatte die Bedeutung vereinbarter Öffnungsklauseln in ein ganz besonderes Licht gerückt. Vielfach falsch verstandene "Narrenfreiheit" in entsprechender Beschlussfassung hat den BGH[2] ...mehr

Bedürfen nach dem WEMoG bereits Beschlüsse auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel der Eintragung ins Grundbuch, um gegen Rechtsnachfolger zu wirken, gilt dies erst recht für Beschlüsse auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel. Allgemeine Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern lediglich eine Kompetenz zur Änderungsregelung, ohne deren materiell-r...mehr

Mit Blick auf spezifizierte Öffnungsklauseln ist zunächst von erheblicher Bedeutung, dass Beschlüsse nichtig sind, wenn sie sich nicht mehr im Rahmen der vorgegebenen Konkretisierung halten. Praxis-Beispiel Beispiel Erlaubt die Öffnungsklausel die mehrheitliche Beschlussfassung über eine Abänderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels, können die Wohnungseigentümer ein...mehr

Wurde die Erwerberhaftung im Rahmen einer vereinbarten Öffnungsklausel durch Beschluss begründet, muss sich dieser Öffnungsklausel-Beschluss zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern ohnehin aus dem Grundbuch ergeben, was § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG n. F. ausdrücklich anordnet. Hiermit ist freilich auch abschließend geklärt, dass eine Erwerberhaftung auf Grundlag...mehr

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Neu: Öffnungsklausel-Beschlüsse müssen eingetragen werden Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel bedürfen unter Geltung des WEMoG der Eintragung in das Grundbuch. Dies gilt insbesondere auch für Altbeschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst worden sind. Damit diese Beschlüsse auch gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern Wirkung entfalten,...mehr

Zusammenfassung Überblick Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, bedürfen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst haben, der Eintragung im Grundbuch. Das gilt insbesondere auch für Altbeschlüsse, die nachträglich eingetragen werden müssen. 1 Alte Rechtslage Im Rahmen der WEG-Reform 2007[1] wurde bekanntlich mit § 24 Ab...mehr

"Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf." Das vom BGH am 20.9.2000 proklamierte Ende der Zitterbeschlüsse hatte die Bedeutung vereinbarter Öffnungsklauseln in ein ganz besonderes Licht gerückt. Vereinbarte Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern allerdings lediglich eine entspreche...mehr

Nach künftiger Rechtslage unter Geltung des WEMoG werden folgende Vorschriften gesetzliche Öffnungsklauseln darstellen: § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG n. F. – Aufhebung vereinbarter Veräußerungsbeschränkung § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. – Änderung der Kostenverteilung bezüglich einzelner Kosten oder Kostenarten § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG n. F. – Änderung der Kostenverteilung bezüglich Maßna...mehr

Da Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel zur Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger von Wohnungseigentümern nach Maßgabe des WEMoG der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, bedarf es einer Regelung, wie mit bereits auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gefassten Beschlüssen vor Inkrafttreten des WEMoG umzugehen ist. Neu: Eintragung von Altbesch...mehr

Sowohl nach derzeit geltender als auch nach künftiger Rechtslage ist zur Eintragung einer vereinbarten Öffnungsklausel in das Grundbuch – egal, ob als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung oder auf Grundlage einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer – die Zustimmung Drittberechtigter nicht erforderlich[1], denn eine rechtliche Beeinträchtigung ist bei bloßer abstrakt...mehr

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Neu: Einfache Mehrheit bei Beschlussfassung § 25 Abs. 1 WEG n. F. ordnet an, dass bei der Beschlussfassung künftig grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen entscheidet. Auch wenn dies bislang nicht ausdrücklich geregelt war, ergeben sich insoweit keinerlei ...mehr

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WEMoG: Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft Neu: "Ein-Personen-Gemeinschaft" § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG n. F.: "Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8". Mit dieser Vorschrift wird das über die letzten Jahrzehnte von Literatur und Rechtsprechung geschaffene Rechtsinstitut der "werdenden Eigentüm...mehr

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Da Beschlüsse aufgrund vereinbarter Öffnungsklauseln unter Geltung des WEMoG der Eintragung ins Grundbuch bedürfen, damit ihr Regelungsgehalt auch gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern wirkt, sind auch die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen einer Grundbucheintragung zu beachten. Eine Eintragung ins Grundbuch setzt einen Eintragungsantrag nach § 13 Abs. 1 GBO und ei...mehr

Im Rahmen der WEG-Reform 2007[1] wurde bekanntlich mit § 24 Abs. 7 und 8 WEG die Beschluss-Sammlung aus der Taufe gehoben. Intention des Gesetzgebers war es, die innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften geltende Rechtslage, die nicht selten auch durch Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln geprägt war, transparent zu machen. Insbesondere zum Schutz der R...mehr

Sind einzelne Wohnungseigentümer zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, besteht schon keine Beschlusskompetenz, über entsprechende Maßnahmen zu entscheiden. Vereinbarung Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer jedenfalls regeln, dass Gegenstände des Gemeinschaftseigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigent...mehr

Neben der Verpflichtung zur Erstellung der Versammlungsniederschrift hat der Verwalter seit dem 1.7.2007 die weitere gesetzliche Verpflichtung, eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung ersetzt also nicht die Pflicht zur Erstellung der Versammlungsniederschriften, sondern besteht zusätzlich. Auch vor dem Hintergrund, dass Beschlüsse auf...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden, aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst worden sind. Selbstverständlich sind auch die aufgrund einer gesetzlichen ...mehr

Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werden. Gegen das Diskriminierungsverbot verstoßend und damit ...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden, aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst worden sind. Selbstverständlich sind auch die aufgrund einer Öffnungsklaus...mehr

Altbeschluss: Prüfungsreihenfolge und Vorgehen für die Eintragung von Öffnungsklausel-Beschlüssen in das Grundbuch Bauliche Veränderung durch Mieter: Genehmigung des Vermieters über Einbau eines Treppenlifts mit Vereinbarung einer Sicherheitsleistung Bauliche Veränderung durch Mieter: Gestattung der Baumaßnahme durch Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Beschluss) Bauliche Verä...mehr