Fachbeiträge & Kommentare zu Öffnungsklausel

Im Jahr 2005 wird auf Grundlage einer Öffnungsklausel ein Beschluss gefasst, die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich nach Quadratmetern zu verteilen (die Wasserkosten sollen nach Personenzahl umgelegt werden). Aus Sicht der Verwaltung hat der Beschluss aus dem Jahr 2005 "handwerkliche" Fehler. 2 der 3 Unterzeichner der Niederschrift sind verstorben...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer X dauerhaft eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Fläche zum Abstellen von Fahrzeugen nutzen darf. Hintergrund ist, dass sich in der Nähe dieser Fläche eine Lademöglichkeit befindet. Besteht für den Beschluss eine Beschlusskompetenz? Es besteht keine Beschlusskompetenz, ein Sondernutzungsrecht einzuräumen! S...mehr

Der Umlageschlüssel in der Teilungserklärung (aus 1993) zu Nutzungen, Lasten, Kosten lautet: "Für die Beteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer an den Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind gemäß § 16 WEG die Miteigentumsanteile maßgebend, soweit nicht in dieser Teilungserklärung oder in einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung etwa...mehr

Was ist damit gemeint, dass Dritte ggf. zustimmen müssen, wenn ein Beschluss zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden soll? Eine Eintragung erfolgt nach § 19 GBO, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Dies sind die Wohnungseigentümer aber auch bestimmte Grundpfandrechtsgläubiger. Lesen Sie auch § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG: "Ist das Wohnungseigentu...mehr

Sie haben Kosten genannt. Handelt es sich dabei um die Kosten vom Grundbuchamt? Benötigt man zusätzlich einen Notar zur Eintragung der Beschlüsse (= fallen weitere Kosten an)? Die von mir genannten Kosten (50 EUR pro Einheit, maximal 500 EUR; GNotKG KV 14160) sind Kosten des Grundbuchamts. Für die öffentliche Beglaubigung der Unterschriften braucht man nach § 129 BGB grundsä...mehr

Angenommen, eine Hebeanlage entwässert nur eine einzige Wohnung, die sich im Souterrain befindet. Kann diese Hebeanlage per Beschluss dem Sondernutzungsrecht dieser einen Wohnung zugeordnet werden? Ist dies ein Beschluss, der ins Grundbuch eingetragen werden muss? Nein. Durch einen Beschluss kann ein wesentlicher Gebäudebestandteil nicht dem Sondereigentum oder einem Sonder...mehr

Ich habe 2 Fragen zu der erforderlichen Beschlussmehrheit beim Austausch von 40 Jahre alte Fenstern, die nicht alle defekt sind: Was gilt bei einem Austausch ohne gestalterische Veränderung, also wieder Holzfenster? Was gilt bei einem Einbau von Kunststofffenstern anstelle der Holzfenster? Für die zu erreichende Beschlussmehrheit "Holzfenster-Holzfenster" ist unerheblich, ob ...mehr

Muss ein Umlagebeschluss, der auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beruht, zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und also im Grundbuch eingetragen werden, damit er einen Sondernachfolger bindet? Nein. Nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG müssen nur Beschlüsse, die auf einer Öffnungsklausel beruhen zur Bindung eines Sondernachfolgers als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden. In einz...mehr

Muss auch ein Wohnungseigentümer anteilig die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums tragen, wenn seine Wohnung leer steht? Ja. Grundsätzlich richtet sich die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Kostenverteilung vor. Die geset...mehr

Kann die Ladungsfrist verändert werden, bejahendenfalls, wie? Ja, durch eine Vereinbarung, mit der § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG abbedungen wird. Wird eine solche Vereinbarung getroffen, muss sie zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig, es sei denn, es gibt eine Öffnungsklausel. Wie ist vorzugehen, wenn in der Gemeinschaftsordnung ...mehr

Unter welchen Voraussetzungen ist ein Beschluss nichtig? Nichtig ist ein Beschluss, wenn sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung das Recht der Eigentümer ergibt, die betreffende Angelegenheit durch Beschluss zu regeln, ihnen also die notwendige Beschlusskompetenz fehlt; der betreffende Beschluss gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten verstößt; der Be...mehr

Dürfen bei einer Tiefgarage, bestehend aus z. B. 30 Tiefgaragen-Plätzen und 6 Duplexparkplätzen (Hebebühnen), die Kosten für a) Wartung, b) Instandhaltung und c) Erneuerung der Duplexparker ausschließlich auf die Eigentümer der Duplexparker mittels Mehrheitsbeschluss umgelegt werden? Ja. Ein solcher Beschluss wäre nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG möglich und grundsätzlich sinnvo...mehr

Schließlich ist ein Arbeitsausfall vermeidbar, wenn er bei Nutzung von im Betrieb zulässigen Arbeitszeitschwankungen ganz oder teilweise vermieden werden kann.[1] Diese Regelung zielt zunächst auf den Abbau bestehender Arbeitszeitguthaben. Darüber hinaus verlangt das Gesetz, dass auch die Möglichkeit genutzt wird, negative Arbeitszeitsalden aufzubauen (sog. "Minusstunden", d...mehr

Die Unvermeidbarkeit eines Arbeitsausfalls setzt voraus, dass der Betrieb im Rahmen seiner Schadensminderungspflicht alle zumutbaren, wirtschaftlich vernünftigen und technisch vertretbaren Maßnahmen unternommen hat, um den Arbeitsausfall zu vermindern oder zu beheben.[1] Diese Voraussetzung gilt über die gesamte Dauer der Kurzarbeit und auch dann, wenn die Kurzarbeit auf ein...mehr

Rz. 98 Welche Vorauszahlungen der Mieter zu erbringen hat, obliegt der Vereinbarung für jede einzelne Art. Das ist neben den Vorschüssen für Heiz- und Warmwasserkosten besonders für die Betriebskosten wichtig, da alle Betriebskosten, die nicht aus der Miete herausgenommen und für die keine Vorauszahlungen vereinbart werden, in der Miete enthalten und abgegolten sind. Bei der...mehr

Rn. 701 Stand: EL 47 – ET: 12/2025 Nach § 285 Nr. 23 sind „bei Anwendung des § 254 [anzugeben, d.Verf.] mit welchem Betrag jeweils Vermögensgegenstände, Schulden, schwebende Geschäfte und mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartete Transaktionen zur Absicherung welcher Risiken in welche Arten von Bewertungseinheiten einbezogen sind sowie die Höhe der mit Bewertungseinheiten abgesic...mehr

Rz. 30 Die Landesgesetzgeber eröffnen den Finanzrechtsweg üblicherweise für (öffentlich-rechtliche) Streitigkeiten über solche Steuern, die – abweichend von § 33 Abs. 1 Nr. 1 FGO – der Landesgesetzgebung nach Art. 105 Abs. 2a GG (vgl. auch Rz. 16a) unterliegen und von Landesfinanzbehörden verwaltet werden.[1] Ebenso werden in diesem Zusammenhang regelmäßig die Vorschriften d...mehr

Rz. 66 Nach Nr. 4 erfasst das Wahlrecht auch alle Betriebs- oder Innungskrankenkassen des Beschäftigungs- oder Wohnorts, deren Satzung eine Regelung nach § 144 Abs. 2 Satz 1 oder § 145 Abs. 2 enthält. Rz. 67 Nr. 4 ist durch das Gesetz für einen fairen Kassenwettbewerb in der gesetzlichen Krankenversicherung (Fairer-Kassenwettbewerb-Gesetz – GKV-FKG) v. 22.3.2020 (BGBl. I S. 6...mehr

Rz. 88 Der Mehrbedarf nach Abs. 7 ab 1.1.2011 (vgl. auch § 77 Abs. 6) i. d. F. der Neuregelung ab 1.1.2021 setzt dezentrale Warmwassererzeugung voraus. Damit ist im Ergebnis gemeint, dass dem Leistungsberechtigten Mehraufwand entsteht, den er für die Zubereitung von Warmwasser aufbringen muss und den er nicht über die Heizkosten abrechnen kann. Das ist regelmäßig der Fall, w...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift trat mit Art. 1 des Vierten Gesetzes für moderne Dienstleistungen am Arbeitsmarkt v. 24.12.2003 (BGBl. I S. 2954) am 1.1.2005 (Art. 61 Abs. 1 des genannten Gesetzes) in Kraft und wurde seitdem mehrfach geändert. Zuletzt wurden durch das Gesetz zur Ermittlung der Regelbedarfe und zur Änderung des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch sowie weiterer Gesetze v. ...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift trat mit Art. 1 des Vierten Gesetzes für moderne Dienstleistungen am Arbeitsmarkt v. 24.12.2003 (BGBl. I S. 2954) am 1.1.2005 (Art. 61 Abs. 1 des genannten Gesetzes) in Kraft und wurde seitdem mehrfach geändert. Zuletzt wurden die Regelbedarfe zum 1.1.2026 durch die Verordnung zur Bestimmung der für die Fortschreibung der Regelbedarfsstufen nach § 28a un...mehr

Rz. 57 Die Umsetzung der Härtefallregelung als Mehrbedarfsleistung in § 21 war nicht zwingend. Insoweit war lediglich zu erwarten, dass sich die Politik nicht für die Ansiedlung einer Vorschrift in § 23 entscheiden würde, da dort einmalige und nicht laufende Bedarfe geregelt werden. In der politischen Diskussion ist kritisiert worden, dass die gesetzliche Regelung überstürzt...mehr

Rz. 49 Die Grundsicherung für Arbeitsuchende muss nach der Rechtsprechung des BVerfG auch einen unabweisbaren, laufenden, nicht nur einmaligen, besonderen Bedarf zur Sicherstellung eines menschenwürdigen Existenzminimums decken. Eine entsprechende Anspruchsgrundlage (§ 21 Abs. 6) ist für den Bedarf erforderlich, der nicht schon vom bestehenden Leistungsspektrum abgedeckt wir...mehr

Überblick In der gesetzlichen Rentenversicherung und den berufsständischen Versorgungseinrichtungen werden Beiträge nur bis zu einer Beitrags(bemessungs)grenze berechnet. Auf freiwilliger Basis ist es möglich, höhere Rentenversicherungsbeiträge einzuzahlen, um einen höheren Rentenanspruch zu erwerben. Wurden bis zum Jahr 2004 in bzw. für mindestens zehn Jahre Beiträge über de...mehr

Rz. 71 Wenn keine Vereinbarung über die Umlage oder die Erhöhung der Betriebskosten getroffen worden ist oder die Vereinbarung unklar ist, kann der Vermieter weder Betriebskostenerhöhungen abwälzen noch anrechenbare Vorschüsse verlangen (OLG Zweibrücken, RE v. 21.4.1981, 3 W 29/81, GE 1981, 487; LG Berlin, Urteil v. 7.2.1991, 62 S 382/90, MM 1992, 65; LG Berlin, Urteil v. 25...mehr

Nach § 77 Abs. 4 BetrVG gelten Betriebsvereinbarungen unmittelbar und zwingend. Die Normwirkung der Betriebsvereinbarung tritt aber nur dann ein, wenn das Arbeitsverhältnis in den Geltungsbereich der Betriebsvereinbarung fällt. Ob dies der Fall ist, muss den Regelungen der Betriebsvereinbarung selbst entnommen werden. Arbeitgeber und Betriebsrat können im Rahmen der Verhandl...mehr

Überblick Betriebsvereinbarungen finden regelmäßig auf die Vertragsbeziehungen zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer Anwendung. Sie gelten grundsätzlich unmittelbar und zwingend. Die Anwendbarkeit von Betriebsvereinbarungen setzt keine Kenntnis der Arbeitsvertragsparteien von ihrem Bestand und Inhalt voraus, ebenso ist ein etwaig entgegenstehender Wille des Arbeitnehmers unb...mehr

Überblick Seit der Grundsteuerreform werden Wohneigentümer teilweise höher besteuert als Eigentümer von Gewerbegrundstücken. Einige Bundesländer gleichen die Schieflage aus. Was ist neu? Überblick zu Gesetzen, kommunalen Hebesätzen und Urteilen. Anfang 2025 trat die Grundsteuerreform in Kraft. Die Bundesländer setzen sie unterschiedlich um. Teilweise werden Eigentümer von Wo...mehr

Rz. 16 Die Pauschale kann nur dann erhöht werden, wenn die Mietvertragsparteien dies vereinbart haben. Die Vereinbarung muss klarstellen, dass Erhöhungen der Betriebskosten nur dann zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale berechtigen, wenn der Saldovergleich eine Erhöhung rechtfertigt, die Erhöhung nur für die Zukunft erfolgen kann und die Erhöhungserklärung in Textform abg...mehr

Das Entstehungsprinzip gilt grundsätzlich selbst dann, wenn der Arbeitnehmer das Arbeitsentgelt schlicht nicht einfordert. Nur unter bestimmten, eng gesetzten Bedingungen wirkt sich der Verzicht auf Entgelt in der Sozialversicherung aus. Häufig tritt dieser Fall bei Gehaltsverzicht zur wirtschaftlichen Gesundung des Unternehmens auf ("Sanierungsbeitrag der Arbeitnehmer"). Der...mehr

Rz. 2 Für Beschlüsse kraft vereinbarter Öffnungsklausel kommt dagegen grundsätzlich § 10 Abs. 3 S. 1 WEG zur Anwendung. Ihre Wirksamkeit setzt somit die Eintragung in das Grundbuch voraus. Zur Abgrenzung zum Beschluss kraft gesetzlicher Öffnungsklausel gilt über die Verweisung auf §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 3 WEG, dass das Grundbuchamt zu prüfen hat, ob sie kraft einer im alten Re...mehr

a) Allgemeines und Bindungswirkung Rz. 35 Nach h.M. ist es zulässig, dass der Umlageschlüssel und somit die Verteilung der Kostenpositionen Regelungsinhalt einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sein können.[142] Daraufhin stand den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Es stellt sich die praktische Frage, wie mit einer bereits...mehr

Rz. 1 § 48 Abs. 1 WEG ordnet auch für vereinbarungsändernde Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des neuen Rechts gefasst oder durch Gerichtsentscheidung ersetzt wurden, die Anwendbarkeit von §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG an. Für Beschlüsse, die kraft gesetzlicher Öffnungsklausel gefasst wurden, bleibt es somit bei der fortgeltenden Wirksamkeit gegen Sonderrechtsnachf...mehr

1. Umlageschlüssel und Öffnungsklausel a) Allgemeines und Bindungswirkung Rz. 35 Nach h.M. ist es zulässig, dass der Umlageschlüssel und somit die Verteilung der Kostenpositionen Regelungsinhalt einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sein können.[142] Daraufhin stand den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Es stellt sich die p...mehr

a) Beschlusskompetenz als notwendige Legitimation der Mehrheitsmacht Rz. 64 Der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss sind, anders als der Wortlaut des § 19 Abs. 1 WEG nahelegt, nicht alle in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu regelnden Fragen unterworfen. Vielmehr bedarf es der Zuweisung einer sogenannten Beschlusskompetenz, also der Befugnis, bestimmte Angelegenheiten au...mehr

Rz. 178 Der Umlageschlüssel für die Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 folgt dem gesetzlichen Regelfall aus § 16 Abs. 1 S. 2. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach Maßgabe der Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) umzulegen (zum Umlageschlüssel Rdn 22 ff.). Eine mit § 16 Abs. 3 a.F. und § 16 Abs. 4 a.F. vergleichbare Beschlusskompetenz existiert nicht mehr. §...mehr

Rz. 65 Durch Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung kann geregelt werden, dass auch solche Gegenstände, über die kraft Gesetzes nur durch Vereinbarung befunden werden kann, der Mehrheitsentscheidung zugänglich sein sollen. Solche sogenannten Öffnungsklauseln sind häufig gegenständlich oder hinsichtlich der Mehrheitserfordernisse begrenzt. So kann bestimmt sein, dass (nur) üb...mehr

Rz. 66 Auch eine Öffnungsklausel berechtigt indessen nur zu solchen Beschlussfassungen, die bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zum Schutz der Minderheit beachtet. Derartige Schranken ergeben sich aus zwingenden gesetzlichen Bestimmungen wie §§ 134, 138, 242 BGB, aber auch aus den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten, selbst wenn auf sie verzichtet werden kann. Ein...mehr

Das Bundesurlaubsgesetz (BUrlG) und das Entgeltfortzahlungsgesetz (EFZG) enthalten Regelungen, wonach für das fortzuzahlende Entgelt bei Urlaub bzw. bei Krankheit abweichende tarifliche Vereinbarungen getroffen werden können.[1] Enthält ein Tarifvertrag abweichende Regelungen zum Bundesurlaubsgesetz und zum Entgeltfortzahlungsgesetz, wird es nicht beanstandet, wenn die Berech...mehr

I. Anwendbarkeit neuen Rechtes auf Altbeschlüsse 1. Beschlüsse kraft gesetzlicher Öffnungsklausel Rz. 1 § 48 Abs. 1 WEG ordnet auch für vereinbarungsändernde Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des neuen Rechts gefasst oder durch Gerichtsentscheidung ersetzt wurden, die Anwendbarkeit von §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG an. Für Beschlüsse, die kraft gesetzlicher Öffnungsk...mehr

Rz. 35 Eine Vereinbarung kann nur durch eine Vereinbarung, auch eine stillschweigende Vereinbarung (siehe Rdn 3), aller Wohnungseigentümer geändert werden,[79] sofern nicht das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung eine Änderung oder Aufhebung durch Mehrheitsbeschluss (ggf. mit qualifizierter Stimmenmehrheit) oder einseitige Erklärung eines Wohnungseigentümers (etwa des teile...mehr

Rz. 35 Nach h.M. ist es zulässig, dass der Umlageschlüssel und somit die Verteilung der Kostenpositionen Regelungsinhalt einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sein können.[142] Daraufhin stand den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Es stellt sich die praktische Frage, wie mit einer bereits existenten Öffnungsklausel in ein...mehr

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Rz. 37 Die Neufassung des § 16 ändert nichts daran, dass die Regelungen der Teilungsordnung/Gemeinschaftsordnung weiterhin auszulegen sind und zu prüfen ist, ob diese nach dem Willen der Wohnungseigentümer weiterhin Bestand haben. Existiert eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung und bestehen Auslegungszweifel über deren Inhalt oder den Geltungsvorrang, ist deren Inhal...mehr

Rz. 84 Das geschilderten Grundkonzept überzeugte den Gesetzgeber der WEG-Novelle 2020 nicht. Während bei der Veräußerung von Wohnungseigentum in der Regel Einsicht in das Grundbuch genommen werde,[324] sähen Erwerber vergleichsweise selten die Beschlusssammlung ein. Die Beschlusssammlung werde im Laufe der Zeit unübersichtlich, lasse jedenfalls die veränderungsändernden Besc...mehr

Rz. 83 Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 wirken grundsätzlich ohne Eintragung im Grundbuch für und gegen Sondernachfolger. Dies gilt auch für Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern, wenn diese Beschlüsse aufgrund einer gesetzlichen Ermächtigung (z.B. § 16 Abs. 2 S. 2) oder aufgrund einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung (sieh...mehr

Rz. 4 Die Rechte aus dem Sondereigentum sind jedoch beschränkt durch Gesetz und Rechte Dritter. Jeder Sondereigentümer unterliegt den allgemeinen Schranken des Eigentums. Diese können sich aus dem Privatrecht (z.B. § 904 BGB – Nachbarrecht) oder dem öffentlichen Recht (z.B. Bauordnungsrecht, Denkmalschutzrecht, Zweckbestimmungsnormen oder dem Gebot der Rücksichtnahme im Immi...mehr

Rz. 37 Ein Mehrheitsbeschluss zur Begründung eines Sondernutzungsrechts ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nichtig,[111] sofern nicht die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält, wonach Sondernutzungsrechte durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer begründet werden können.[112] Eine solche Öffnungsklausel muss den Bereich des bet...mehr

Rz. 20 Die Möglichkeiten, zweifelhafte Regelungen durch klarstellende Beschlussfassungen zu regeln, sind begrenzt bzw. hinsichtlich etwaiger Unklarheiten in der Teilungserklärung sogar ausgeschlossen. Ein Eigentümerbeschluss, der darauf gerichtet ist, eine verbindliche Auslegung der Teilungserklärung herbeizuführen, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.[78] Eine Feststellu...mehr

Rz. 114 Der dem einzelnen Wohnungseigentümer gemäß Absatz 3 gegen die GdWE oder den anderen Wohnungseigentümer zustehende Ausgleichsanspruch kann nicht durch Beschluss dauerhaft ausgeschlossen oder gekürzt werden. Ein solcher gesetzesändernder Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.[328] Es bedarf einer Vereinbarung. Auch bei einer Öffnungsklausel gälte nichts and...mehr