Fachbeiträge & Kommentare zu Öffnungsklausel

"Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf." Das vom BGH am 20.9.2000[1] proklamierte Ende der Zitterbeschlüsse hatte die Bedeutung vereinbarter Öffnungsklauseln in ein ganz besonderes Licht gerückt. Vielfach falsch verstandene "Narrenfreiheit" in entsprechender Beschlussfassung hatte den BGH[2]...mehr

4.3.1 Spezifizierte Öffnungsklausel Enthält die Gemeinschaftsordnung ausnahmsweise einmal eine spezifizierte Öffnungsklausel, die sich ausdrücklich auf eine Änderung des Stimmrechtsprinzips bezieht, ist auf ihrer Grundlage eine Änderung des Stimmrechtsprinzips unter den formellen Voraussetzungen der Öffnungsklausel möglich.[1] Praxis-Beispiel Spezifizierte Öffnungsklausel "Die ...mehr

Gesetzliche Öffnungsklauseln § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG Zitat (4) 1Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Zitat (2) 2Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. § 19 Abs. 1 Zitat...mehr

Die formellen Voraussetzungen einer ordnungsmäßigen Beschlussfassung hängen maßgeblich vom Wortlaut der vereinbarten Öffnungsklausel ab. Wesen einer Öffnungsklausel – egal, ob vereinbart oder gesetzlich – ist die Einräumung einer Beschlusskompetenz zur Änderung von Gesetz und Vereinbarung. In der Regel sind zwar bestimmte qualifizierte Mehrheiten ("qualifizierte" Öffnungskla...mehr

Öffnungsklauseln können wirksam nur vereinbart werden. Um Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern von Wohnungseigentümern zu entfalten, bedürfen sie der Eintragung ins Grundbuch. Dies ist insbesondere bei nachträglich vereinbarten Öffnungsklauseln zu beachten. Freilich wird die Rechtsprechung diejenigen Fälle klären müssen, in denen zwar die Öffnungsklausel selbst nicht im Grundb...mehr

Sowohl vereinbarte als auch gesetzliche Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern lediglich entsprechende Kompetenz zur Änderungsregelung ohne freilich deren materiell-rechtliche Reichweite zu rechtfertigen. Materiell-rechtlich sind vereinbarte Öffnungsklauseln nämlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Zu den unentziehbaren...mehr

Die materielle Regelungsreichweite ist abhängig vom Wesen der Öffnungsklausel. Verbreitet und zulässig[1] sind allgemeine Öffnungsklauseln, die eine unbeschränkte Beschlusskompetenz verleihen. Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden." Zulässig sind insbesond...mehr

Der BGH[1] hatte für die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 3 WEG a. F. klargestellt, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung einen weiten Ermessensspielraum haben, der erst dann überschritten ist, wenn gegen das Willkürverbot verstoßen wird. Diese Rechtsprechung hat er[2] auf eine Kostenverteilungsänderung hinsichtlich Maßnahmen der Instandha...mehr

Im Gegensatz zum anfechtbaren Beschluss, der schwebend wirksam ist bis zu dessen rechtskräftiger Ungültigerklärung, ist ein Beschluss, der einen Eingriff in unentziehbare, aber verzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer zum Gegenstand hat, bis zur Zustimmung des jeweils betroffenen Wohnungseigentümers schwebend unwirksam. Dies hatte der BGH im Jahr 2004[1] klargestellt. Alle...mehr

Zur Eintragung der Öffnungsklausel in das Grundbuch – egal ob als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung oder auf Grundlage einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer – ist nach herrschender Meinung[1] die Zustimmung Drittberechtigter nicht erforderlich. Begründung: Eine rechtliche Beeinträchtigung ist bei bloßer abstrakter Begründung einer Änderungskompetenz nicht geg...mehr

Grundsätzlich muss der Zweitbeschluss dem jeweils zur Beschlussfassung erforderlichen Mehrheitserfordernis genügen. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass das WEG mit Ausnahme des § 27 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG keine qualifizierten Mehrheitsquoren mehr kennt. Insoweit stellt sich die Frage nach dem erforderlichen Quorum bezüglich einer Zweitbeschlussfassung nur im...mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsgesetz sieht grundsätzlich und abschließend 2 Modalitäten kollektiver Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft vor: die Vereinbarung und den Beschluss. Soweit die Wohnungseigentümer von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Regelungen durch Vereinbarung treffen können, stellen diese Vereinbarungen zwingendes Recht innerhalb der ...mehr

Im Gegensatz zu Beschlüssen, die regelmäßig die laufende Verwaltung betreffen, befasst sich der Gegenstand der Vereinbarung mit grundlegenden und wesentlichen Inhalten des Gemeinschaftsverhältnisses. Gegenstand von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können u. a. Gebrauchsregelungen nach § 18 WEG, Zweckbestimmungen des Sondereigentums, Veräußerungsbeschränkungen nach § 12 WEG...mehr

Zur Änderung einer Vereinbarung bedarf es grundsätzlich wiederum einer Vereinbarung. Allerdings kann ein Beschluss ausreichen, wenn entweder das Gesetz selbst die Änderung einer Vereinbarung durch Beschluss zulässt oder aber die Vereinbarung selbst ihre Änderung durch Beschlussfassung ermöglicht, insbesondere die Gemeinschaftsordnung etwa eine Öffnungsklausel enthält. Sind d...mehr

Einzige Bestimmung, die eine qualifizierte Mehrheit regelt, ist § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Werden bauliche Veränderungen mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, sind die Kosten der Baumaßnahme von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn die Kosten nicht unverhältnismäßig sind. Doppelt qualifizierte M...mehr

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG in Ergänzung oder Abweichung der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes ihr Verhältnis untereinander regeln und diese Vereinbarungen gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG durch Grundbucheintragung zum Inhalt des Sondereigentums machen. In all den Bereichen, in denen den Wohnungseigentümern mangels gesetzlicher oder vereinb...mehr

Unabdingbare Voraussetzung für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist, dass ihnen die Kompetenz eingeräumt ist, eine Angelegenheit durch Beschluss regeln zu können. Ein mangels Beschlusskompetenz gefasster und verkündeter Beschluss ist per se nichtig.[1] Praxis-Beispiel Keine Umzugspauschalen mehr möglich Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Gesetz die...mehr

Laufende Verwaltungsmaßnahmen werden durch Beschlüsse der Wohnungseigentümer geregelt. Da Beschlüsse auch ohne Grundbucheintragung nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG gegenüber dem Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gelten – soweit es sich nicht um Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel handelt –, muss die Beschlussfassung bestimmten Formalien folgen und...mehr

Im Unterschied zur Vereinbarung bedarf es für die Fassung eines Versammlungsbeschlusses nicht der Zustimmung eines jeden Wohnungseigentümers. Beschlüsse im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG bedürfen allerdings der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn die Wohnungseigentümer für den konkreten Einzelfall keine entsprechende Mehrheitsentscheidung nach § 23 Abs...mehr

Der sog. Änderungsvorbehalt enthält die Ermächtigung zu einer einseitigen Änderung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung meist des teilenden Eigentümers bzw. Bauträgers auch noch nach Entstehen der Gemeinschaft. Insbesondere kann sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwer...mehr

Gesetzlicher Regelfall der Beschlussfassung ist gemäß § 23 Abs. 1 WEG eine solche in der Eigentümerversammlung. Wichtig Versammlung muss an dem Ort durchgeführt werden, der im Ladungsschreiben benannt ist Ein Einberufungsmangel und somit ein Anfechtungsgrund ist auch gegeben, wenn die Eigentümerversammlung nicht an dem Versammlungsort durchgeführt wurde, den die Wohnungseigent...mehr

Begriff Sondernachfolger ist jeder Erwerber eines Sondereigentums. Mit Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft übernimmt der Erwerber nämlich die Rechtsstellung seines Vorgängers in Bezug auf das erworbene Sondereigentum. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur anteiligen Tragung der Kosten und Lasten verp...mehr

Auch im Hinblick auf die Bestellpflicht existiert eine Öffnungsklausel in Art. 37 Abs. 4 Satz 1 DSGVO, die dem nationalen Gesetzgeber das Recht auf weitergehende Regelungen einräumt. Die Öffnungsklausel beschränkt den Gesetzgeber jedoch auf die Formulierung zusätzlicher Voraussetzungen, unter denen ein Datenschutzbeauftragter zu bestellen ist. Eine von der DSGVO abweichende ...mehr

Rechtsgrundlage für den Datenschutz in Deutschland sind für privatrechtlich organisierte Wohnungsunternehmen die EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG). Die EU-Datenschutz-Grundverordnung regelt unmittelbar den Datenschutz in der gesamten Europäischen Union (Art. 288 Abs. 2 AEUV). Die DSGVO ist zwingendes Recht, das in allen Mitgliedstaa...mehr

Wird ein Arbeitnehmer an einem Sonn- oder Feiertag beschäftigt, so hat der Arbeitgeber einen sog. Ersatzruhetag zu gewähren.[1] Der Ersatzruhetag ist innerhalb eines den Beschäftigungstag einschließenden Zeitraums von 2 Wochen (Ersatzruhetag für Sonntag) oder 8 Wochen (Ersatzruhetag für Feiertag) zu gewähren. Der Ersatzruhetag kann auch an einem ohnehin arbeitsfreien Samstag...mehr

Rz. 1 Die Rechtsnorm des § 87d wurde im Rahmen des 1. SGB VIII-ÄndG v. 16.2.1993 (BGBl. I S. 239) eingeführt und im Zuge der Änderung des Beistandschaftsgesetzes modifiziert (BGBl. I S. 2846). Sie gilt i. d. F. des Art. 4 Nr. 15 des Beistandschaftsgesetzes mit Wirkung v. 1.7.1998 in der seit dem 1.1.2012 gültigen Fassung des SGB VIII (BGBl. I 2011 S. 2022). Weil dem geändert...mehr

Rz. 3 Die Unabdingbarkeitsregelung des § 25 BBiG erstreckt sich auf einzelvertragliche wie auch auf kollektivvertragliche Regelungen.[1] Erfasst werden daher auch ungünstige Abweichungen durch Betriebsvereinbarungen oder Tarifverträge, eine Öffnungsklausel ist in der Vorschrift nicht enthalten. Dies gilt sogar für Tarifverträge, die allgemeinverbindlich erklärt wurden.[2]mehr

Harle, Inkongruente GA und Schütt-aus-Hol-zurück, GmbHR 2000, 321; Paus, Inkongruente GA und Einlagen, FR 2000, 197; Schwedhelm/Binnewies, Inkongruente Einlagen und inkongruente Ausschüttungen, GmbH-StB 2000, 281; Blumers/Beinert/Witt, Individuell gesteuerter Gewinnfluss zur Gesellschafterebene bei Kap-Ges (Teil I und II), DStR 2002, 565 und 616; Rose, Zur stlichen Beurteilung e...mehr

Die Bewertung des Wohnteils erfolgt nach den Grundsätzen, die auch für die Bewertung von Wohngrundstücken gelten. Hierbei ist der zugehörige Grund und Boden gesondert zu ermitteln. Jedes Gebäude bzw. jedes Gebäudeteil ist gesondert zu betrachten. Ferner ist noch eine Ermäßigung in Höhe von 15 % für Besonderheiten zu beachten. Sie wird gewährt, wenn eine räumliche Verbindung zu...mehr

Die Bewertung der Betriebswohnungen erfolgt nach den Grundsätzen, die auch für die Bewertung von Wohngrundstücken gelten. Hierbei ist der zugehörige Grund und Boden gesondert zu ermitteln. Jedes Gebäude bzw. jedes Gebäudeteil ist gesondert zu betrachten.[1] Eine Wohnung wird nach § 181 Abs. 9 BewG definiert als die Zusammenfassung mehrerer Räume, die in ihrer Gesamtheit so bes...mehr

Das Wirtschaftsteil wird bewertet auf der Basis des so genannten Fortführungswerts.[1] Zur Bewertung in Fällen der Nutzungsüberlassung s. auch H E 162 ErbStH 2019 m. w. N. Bei der Bewertung mit dem Fortführungswert ist die Summe der einzelnen nach § 163 BewG zu ermittelnden Wirtschaftswerte zu bilden. Ist aber der so ermittelte Wert geringer als der Mindestwert, dann ist letzte...mehr

Tz. 509 Stand: EL 109 – ET: 03/2023 Negative Eink, die bei der Ermittlung des GdE nicht ausgeglichen werden, sind nach § 10d Abs 1 S 1 EStG bis zu einem Betrag von 1 Mio EUR (VZ 2020 bis 2023: 10 Mio EUR; s Tz 506) vom GdE des unmittelbar vorangegangenen VZ abzuziehen (Verlustrücktrag). Ist für den unmittelbar vorangegangenen VZ bereits ein St-Bescheid erlassen worden, so ist...mehr

Der TVöD sieht für seinen Geltungsbereich vor, dass bestimmte Arbeitsbedingungen grundsätzlich nur im Wege der Dienstvereinbarung geregelt werden können. Hauptsächlich sind dies von den Vorschriften des Arbeitszeitgesetzes im Rahmen dessen § 7 Abs. 1 und 2 sowie § 12 abweichende Regelungen (u. a.) zu werktäglichen Höchstarbeitszeiten, Ruhepausen und Ruhezeiten (§ 6 Abs. 4 TVö...mehr

Neben den speziellen Vorschriften im Anhang zu § 9 TVöD enthält die Durchgeschriebene Fassung des TVöD-V in Anlage D.9 – Beschäftigte als Schulhausmeister – eine Sonderregelung: Beschäftigte als Schulhausmeister Zu Abschnitt I Allgemeine Vorschriften Nr. 1 zu § 1 – Geltungsbereich – Diese Sonderregelungen gelten für Beschäftigte als Schulhausmeister Nr. 2 Durch landesbezirklichen ...mehr

Rz. 30 Die Landesgesetzgeber eröffnen den Finanzrechtsweg üblicherweise für (öffentlich-rechtliche) Streitigkeiten über solche Steuern, die – abweichend von § 33 Abs. 1 Nr. 1 FGO – der Landesgesetzgebung nach Art. 105 Abs. 2a GG (vgl. auch Rz. 16a) unterliegen und von Landesfinanzbehörden verwaltet werden.[1] Ebenso werden in diesem Zusammenhang regelmäßig die Vorschriften d...mehr

Wesen der spezifizierten Öffnungsklausel ist, dass sie bereits inhaltlich den Rahmen für eine mögliche Beschlussfassung steckt. Praxis-Beispiel Spezifizierte Öffnungsklausel "Die Wohnungseigentümer können mit einer Mehrheit von 2/3 Vertragsstrafen für den Fall von Verstößen gegen die Hausordnung oder vereinbarte Vermietungsbeschränkungen durch Beschluss regeln." Gibt die Öffnun...mehr

Im Fall einer allgemeinen Öffnungsklausel wird den Wohnungseigentümern zunächst nur in formeller Hinsicht eine Beschlusskompetenz eingeräumt.[1] In materieller Hinsicht sind Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasst werden, grundsätzlich nur insoweit überprüfbar, als das "Ob" und das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Anders is...mehr

Bei der Frage, ob Vertragsstrafenregelungen durch Beschluss aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel erfolgen können, ist zunächst zu unterscheiden, ob insoweit eine spezifizierte Öffnungsklausel existiert oder eine allgemeine Öffnungsklausel. 2.1 Spezifizierte Öffnungsklausel Wesen der spezifizierten Öffnungsklausel ist, dass sie bereits inhaltlich den Rahmen für eine mögl...mehr

Da Fenster zwingendes Gemeinschaftseigentum darstellen, sind die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen als Kosten des Gemeinschaftseigentums von sämtlichen Wohnungseigentümern nach dem für Erhaltungsmaßnahmen geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu tragen. Sind die Fenster in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet, ist eine derartige Eigentumszuordnung, wie bereits erw...mehr

Begriff Mit "Vertragsstrafe" werden im Vertragsrecht Regelungen bezeichnet, nach denen sich die eine Vertragspartei der anderen gegenüber verpflichtet, eine bestimmte Geldsumme für den Fall zu bezahlen, dass sie ihre vertraglichen Pflichten nicht oder nicht in gehöriger Weise erfüllt. Durch Beschluss können die Wohnungseigentümer Vertragsstrafen etwa bei Verstößen gegen die ...mehr

Ist in der Gemeinschaftsordnung kein Kostenverteilungsschlüssel vereinbart, so sind die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG verbrauchsunabhängig nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Hinweis Ausnahme Heiz- und Warmwasserkosten Eine Ausnahme gilt auch hier für die Heiz- und Warmwasserkosten, die gemäß der Heizkostenverordnung jedenfalls zum Teil ...mehr

Im Jahr 2023 müssen mit der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts bzw. der Feststellungserklärung für Grundsteuerzwecke viele Steuerpflichtige eine zusätzliche Steuererklärung bei der Finanzverwaltung einreichen. Die Erklärungspflicht wurde durch öffentliche Bekanntmachung durch das BMF und Allgemeinverfügungen der Landesfinanzverwaltungen bereits statuiert. Einzel...mehr

Rz. 1 § 172 AO ist die Grundnorm für die Änderung oder Aufhebung von Steuerbescheiden. Die Bedeutung der Vorschrift liegt in erster Linie darin, dass ein Steuerbescheid[1] nur bei Vorliegen der in § 172 AO genannten Tatbestände aufgehoben oder geändert werden darf. Die Vorschrift verdrängt damit die allgemeine Regelung über die Änderung von rechtswidrigen Verwaltungsakten, i...mehr

Autoren: Jörg Hanken, Dr. Isabel Ruhmer-Krell, Sandra Ahrens Am 10. Dezember 2019 hat das Bundesministerium der Finanzen einen Referentenentwurf zur Umsetzung der sog. "EU Anti Tax Avoidance Directive"[153] (kurz ATAD) veröffentlicht. Die ATAD-Richtlinie enthält wesentliche Maßnahmen zur Verhinderung von Steuervermeidungspraktiken im EU-Binnenmarkt und steht im engen Zusammen...mehr

Es ist bereits festgestellt worden, dass es nicht den einen "richtigen" VP gibt. Dennoch kommt es in Betriebsprüfungen regelmäßig zu VP-Anpassungen, "wenn VP außerhalb fremdüblicher Bandbreiten" liegen. In diesem Kapitel wird erläutert, in welchen Fallkonstellationen überhaupt VP-Anpassungen erforderlich sind und bis zu welchem "richtigen" Ziel-VP der "falsche" Ist-VP zu korr...mehr

Autoren: Jörg Hanken, Isabel Ruhmer-Krell, Ron Dorward Aus den folgenden Gründen sind Funktionsverlagerungen für internationale Firmengruppen von erheblicher Bedeutung: Aus strategischen, geschäftspolitischen und/oder betriebswirtschaftlichen Gründen sind Unternehmen zumeist gezwungen, bestimmte Teile ihrer Wertschöpfungskette in das Ausland zu verlagern. Zum einen mag der Druc...mehr

Rz. 28 [Autor/Stand] Wie bereits unter Rz. 12–19 dargestellt, geht der Gesetzgeber davon aus, dass der für die Erbschaft- und Schenkungsteuer anzusetzende Wert dem modifizierten gemeinen Wert des § 162 Abs. 1 BewG entspricht. Damit verbunden ist die Fortführung des Betriebes. Dabei ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass der Betrieb in einem bestimmten zeitlichen Rahmen ...mehr

Rz. 50 [Autor/Stand] Bei unbebauten Grundstücken (§ 178 BewG) bestimmt sich der Wert nach der Fläche und dem Bodenrichtwert (§ 196 BauGB). Maßgebend sind die zuletzt ermittelten Bodenrichtwerte, § 179 Satz 3 BewG. Sofern die Gutachterausschüsse keine Werte vorlegen bzw. ermitteln, kommen Werte vergleichbarer Flächen zum Ansatz. Einen Abschlag von dem so ermittelten Wert von ...mehr

Rn. 93 Stand: EL 152 – ET: 08/2021 Enthält ein DBA eine abschließende Regelung zur missbräuchlichen Inanspruchnahme (zB Art 28 DBA-Deutschland-USA – Limitation of Benefits), geht diese als lex specialis der Anwendung des § 50d Abs 3 EStG vor (BFH v 19.12.2007, I R 21/07, BStBl II 2008, 619 zu Art 23 DBA-Schweiz 1971; BMF BStBl I 2012, 171 Rz 10; Prokisch in Vogel/Lehner, DBA ...mehr

Auch in einer Mehrhausanlage ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Wiederum anderes gilt, wenn in der Gemeinschaftsordnung andere Kostenverteilungsschlüssel vereinbart sind, beispielsweise eine Kostentrennung nach Gebäuden. Ferner ist die g...mehr