Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV / 17 Sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV)

Darunter fallen die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, insbesondere die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen. In Betracht kommen folgende:

• Kosten für Müllschlucker oder maschinelle Müllbeseitigungsanlagen, z. B. Kosten für das Erneuern der Behälter, für die Reinigung und Wartung der Anlage.
• Kosten für Feuerlöschgeräte, z. B. Wartungskosten für das Prüfen oder Erneuern des Lösch- oder Druckmittels in regelmäßigen Abständen.^[1]
• Kosten für die regelmäßige Überwachung und Prüfung von Blitzableitern.

• Kosten für das regelmäßige Reinigen von Dachrinnen, sofern dies in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, weil anderenfalls durch das Laub des vorhandenen Baumbestands eine Verstopfung zu erwarten ist.^[2]

  Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten einer einmaligen Maßnahme aus besonderem Anlass, z. B. zur Beseitigung einer eingetretenen Verstopfung oder zum Zweck der Anbringung eines neuen Anstrichs, da es sich insoweit um eine Instandhaltungsmaßnahme handelt. Gleiches gilt für die Kosten einer Dachrinnenreinigung, welche zuvor über einen längeren Zeitraum nicht durchgeführt wurde und daher besonders aufwendig war und ungewöhnlich hohe Kosten verursacht hat. Erst die Kosten einer danach regelmäßig vorgenommenen Reinigung sind umlagefähig.^[3]

• Kosten für die Beseitigung von Graffiti in Geschäftsraummietverträgen.^[4]
• Kosten für Dachrinnenheizung, z. B. Strom- und Wartungskosten.

• Kosten für die (turnusmäßige) Wartung von Abflussrohren und Gullys sowie der Elektroanlage, da diese Arbeiten mit keinem Substanzeingriff verbunden und daher mit anderen Arbeiten im Sinne der Betriebskostenverordnung vergleichbar sind.^[5]

  Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten der Beseitigung eines konkreten Schadens, z. B. einer Verstopfung; ferner nicht "Fensterwartungskosten", da solche Arbeiten zu den Instandhaltungskosten zu rechnen sind.^[6]

• Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage, z. B. der Elektroanlage, entstehen.^[7]

  Gleiches gilt für die Kosten der Druckdichtigkeitsprüfung von Gasleitungen, die nach den einschlägigen technischen Regelungen alle 12 Jahre durchzuführen ist. Die anfallenden Kosten können grundsätzlich im Jahr des Entstehens umgelegt werden.^[8]

  Der Umlagefähigkeit steht nicht entgegen, dass es sich hierbei um eine vom Vermieter in erster Linie im eigenen Interesse getroffene Vorsorgemaßnahme ("vorbeugende Instandhaltung") handelt, die möglicherweise mittelbar zu einer Minderung von nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten führt, da Mängel frühzeitig erkannt werden. Ferner steht nicht entgegen, dass der Vermieter mit der Prüfung der ihm obliegenden Verkehrssicherungspflicht nachkommt.

  Bei den Maßnahmen handelt es sich auch dann um Betriebskosten, wenn sie nicht jährlich, sondern in größeren Zeitabständen (hier: 4 Jahre) anfallen.

• Kosten von Rauchwarnmeldern:

  Anschaffungskosten (bei Kauf) und Mietkosten (bei Miete) von Rauchwarnmeldern können nicht umgelegt werden. Bei den Kosten für die Miete handelt es sich nicht um "sonstige Betriebskosten" i. S. v. § 2 Nr. 17 BetrKV. Diese müssen nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den Betriebskosten des Katalogs der Nummern 1 bis 16 vergleichbar sein. Dies ist bei den Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht der Fall, da diese Kosten ausschließlich dann anfallen, wenn der Vermieter sich entschließt, von einem Eigentumserwerb abzusehen und stattdessen einen Mietvertrag abzuschließen. Andernfalls wäre es dem Vermieter möglich, das Verbot der Umlegung von Anschaffungskosten durch eine Anmietung zu umgehen.^[9]

  Dagegen können die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern als "sonstige Betriebskosten" auf den Mieter umgelegt werden. Diese Kosten werden von einer vertraglichen Umlagevereinbarung erfasst, welche die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder, nach denen (öffentlich-rechtlich) die Wartung dem Mieter obliegt, nicht entgegen.^[10] Nach den meisten landesrechtlichen Bauvorschriften obliegt die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder den unmittelbaren Besitzern d. h. grundsätzlich den Mietern (so z. B. Art. 46 Abs. 4 Satz 4 BayBO).

   
  Hinweis

  Unfallverhütungsvorschriften der BG

  Wie bei allen Betriebskosten muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Dies ist gegeben, wenn sich der Vermieter an den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften orientiert und die dort vorgesehenen Maßnahmen zur Schadensverhütung ergreift.^[11]

  Gleiches gilt, wenn sich der Vermieter an einschlägige technische Regelungen hält. Danach sind z. B. Gasleitungen alle 12 Jahre auf Dichtigkeit zu überprüfen. Verkürzt der Vermieter den Intervall (hier: von 12 auf 5 Jahre), kann er die Kosten wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht umlegen, selbst wenn diese Vermieterentscheidung über die Anlagensicherheit mitte...