Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Der Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens setzt ein rechtliches Interesse voraus. Das liegt vor, wenn die Beweiserhebung einen Rechtsstreit vermeiden kann.[1] Hiervon ist auszugehen, wenn der Ausgang des Rechtsstreits im Wesentlichen von bestimmten Tatsachen abhängt. Praxis-Beispiel Tatsachen für rechtliches Interesse Zustand der Wohnung bei Mietende, ...mehr

Im Schlichtungsverfahren gilt der sog. Beibringungsgrundsatz. Das Gegenteil ist die Ermittlung des Sachverhalts von Amts wegen. Das bedeutet, dass grundsätzlich nur das vom Schlichter berücksichtigt werden darf, was von den Parteien auch vorgetragen wird. Das schließt aber nicht aus, dass dem rechtsunkundigen Verbraucher ggf. ergänzende Fragen gestellt werden.[1] Dennoch vers...mehr

Die Erhöhung des Entgelts setzt eine Erhöhungserklärung voraus.[1] Die Erhöhungserklärung muss für jede Erhöhung gesondert abgegeben werden. Die Erhöhungserklärung ist schriftlich zu erläutern, wobei angegeben werden muss, dass die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden. Zum Nachweis hierfür kann sich der Überlassende auf Vergleichsobjekte berufen; in diesem Fall i...mehr

Die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses können vereinbaren, dass die Nutzung des Grundstücks (als Lager, Verkaufsraum, Betriebsstätte etc.) durch den Mieter dinglich abgesichert wird. Zu diesem Zweck kann im Mietvertrag oder in einer besonderen Sicherungsabrede geregelt werden, dass sich der Vermieter verpflichtet, zugunsten des Mieters eine beschränkte persönliche...mehr

Für den Anspruch auf Zahlung der Kaution gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem die Kautionsvereinbarung getroffen wurde.[1] Im Einzelfall kann Verwirkung vorliegen, wenn die Kaution längere Zeit nicht geltend gemacht wird und der Mieter darauf vertrauen durfte, dass er nicht mehr in Anspruch genommen wird. Nach Ansich...mehr

Die Aufwendungen für die neue Wohnung (neue Gardinen, Einbauküche, Einrichtungsgegenstände, Teppich- oder Parkettböden, Renovierungskosten etc.) gehören nicht zum Schaden, weil der Mieter hierfür einen entsprechenden, bleibenden Gegenwert erhält.[1] Hinweis Ausnahme: Mobiliar des Vormieters Im Ausnahmefall kann etwas anderes gelten, wenn der Mieter vom Vormieter gebrauchtes, w...mehr

Der Mieter kann den Verlust ersetzt verlangen, der deswegen eintritt, weil er die für die bisherige Wohnung gemachten Aufwendungen nicht ausnutzen und nicht oder nur mit Verlust weiterverwerten kann. Praxis-Beispiel "Frustrationsschaden" des Mieters Zu diesem sog. Frustrationsschaden gehören etwa eine auf die bisherige Wohnung zugeschnittene Einbauküche, ein Teppichboden, Gard...mehr

Das selbstständige Beweisverfahren setzt einen besonderen Antrag voraus, der an das zuständige Gericht adressiert werden muss. Ist zwischen den Parteien bereits ein Rechtsstreit anhängig, in dem die zu sichernde Tatsache von Bedeutung ist, so ist jenes Gericht auch für das selbstständige Beweisverfahren zuständig[1] Ist noch kein Rechtsstreit anhängig, so richtet sich die Zust...mehr

Aus dem neuen § 556a Abs. 3 BGB folgt, dass – anders als vorher – die mietrechtlichen Betriebskosten grundsätzlich entsprechend den wohnungseigentumsrechtlichen Abrechnungsmaßstäben abzurechnen sind. Wird jedoch in der Folgezeit der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung für ungültig erklärt, können sich für den vermietenden Eigentümer aus der vom Verwalte...mehr

Parteien des Schlichtungsverfahrens sind im Regelfall der Verbraucher als Antragsteller und der Unternehmer als Antragsgegner. Dennoch können auch Unternehmer Anträge auf Verfahrensdurchführung stellen, sofern die jeweilige Verfahrensordnung der zuständigen Schlichterstelle von ihrer Befugnis nach § 4 Abs. 3 i. V. m. § 2 Abs. 1 Nr. 1 VSBG Gebrauch gemacht hat. Danach kann die...mehr

Nach § 165 InsO kann der Insolvenzverwalter beim zuständigen Gericht (Amtsgericht; § 2 InsO) die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung betreiben. Wird die Mietsache versteigert, so hat der Ersteher ein Kündigungsrecht nach § 57 ZVG. Dieses Sonderkündigungsrecht bewirkt, dass ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis vorzeitig beendet werden kann. Bei der ...mehr

Zweckentfremdung liegt dann vor, wenn Wohnraum anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Der Begriff der Zweckentfremdung ist weit auszulegen. Als Zweckentfremdung ist daher jedes Handeln und Unterlassen zu verstehen, durch das der Wohnraum seiner eigentlichen Bestimmung entzogen wird. Der Wohnraum muss subjektiv bestimmt und objektiv geeignet sein, auf Dauer bewohnt zu werden....mehr

Bei der Eigentumswohnung ist zwischen den Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums und den Betriebskosten des Sondereigentums zu unterscheiden. Praxis-Beispiel Betriebskosten beim Sondereigentum Zu den Betriebskosten des Sondereigentums gehören die Grundsteuer, die Betriebskosten einer im Sondereigentum stehenden Etagenheizung, die Kosten der Reinigung und Wartung von vermiet...mehr

Wie bei der gewöhnlichen Bürgschaft ist auch hier Schriftform erforderlich. Darüber hinaus kann eine Bürgschaft auf erstes Anfordern formularvertraglich grundsätzlich nur von Kreditinstituten, Banken, Sparkassen, Versicherungen und von solchen Personen abgegeben werden, die mit den besonderen Risiken dieser Art von Bürgschaft vertraut sind.[1] Individualvertraglich kann jede...mehr

Wenn das Betreten im Mietvertrag nicht vertraglich festgehalten ist, die Einbau- oder Nachrüstpflicht jedoch durch Landesrecht vorgegeben ist, kann der Wohnungseigentümer in Schwierigkeiten geraten. Auf der einen Seite wird er von der WEG in Anspruch genommen, auf der anderen Seite hat er gegen den Mieter zumindest keine vertragliche Handhabe. Der Wohnungseigentümer ist hierb...mehr

Der Anspruch des Gebäudeeigentümers auf Ersatz der Kosten für das Auswechseln der Schließanlage setzt zunächst voraus, dass sich der in Verlust geratene Schlüssel in den Händen eines Unbefugten befindet und deshalb die Sicherheit des Gebäudes oder seiner Bewohner gefährdet ist.[1] Für die Gefährdung spricht hierbei keine allgemeine Vermutung, vielmehr kommt es auf die Umstän...mehr

Hinweis Vertragswidrige Nutzung Nach § 4 NutzEV kann der Eigentümer sofort das ortsübliche Entgelt verlangen, wenn das Grundstück vertragswidrig genutzt wird. Eine vertragswidrige Nutzung liegt vor, wenn das Grundstück dauernd zu Wohnzwecken oder zu Gewerbezwecken verwendet wird. Gleiches gilt, wenn der Nutzer das Grundstück einem Dritten überlassen hat (Unternutzungsvertrag)....mehr

Beeinträchtigt der Zustand der Eigentumswohnung das Eigentum der übrigen Wohnungseigentümer und geht dies auf rechtswidriges Handeln des vermietenden Wohnungseigentümers zurück, so kann jeder Eigentümer den Eigentümer und den Mieter der Wohnung nach § 1004 Abs. 1 BGB auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen. Praxis-Beispiel Rückbau baulicher Änderungen Hiervon is...mehr

Für Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, gilt die Sonderregelung des § 573c Abs. 3 BGB, wenn der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. ...mehr

Im selbstständigen Beweisverfahren ergeht grundsätzlich keine Kostenentscheidung. Jedoch hat der Antragsgegner die Möglichkeit, eine Kostenentscheidung herbeizuführen. Er kann nach § 494a ZPO beantragen, dass der Antragsteller binnen einer zu bestimmenden Frist Klage zu erheben hat. Wird die Klage erhoben, gelten die Beweissicherungskosten als Kosten des Hauptsacheprozesses: ...mehr

Überblick Das dingliche Wohnrecht ist eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Sie gewährt dem Berechtigten das Recht, "ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen". Das dingliche Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Das dingliche Wohnrecht ist in § 109...mehr

Nach der Anordnung der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter für die Abrechnung der Betriebskosten zuständig. Nach der Rechtsprechung des BGH[1] umfasst die Abrechnungspflicht den laufenden und alle zurückliegenden Abrechnungszeiträume, soweit die entsprechenden Abrechnungen fällig und noch nicht erledigt sind. Unerheblich ist dabei, ob der Zwangsverwalter die Betriebskos...mehr

Der BGH hat offengelassen, was der vermietende Eigentümer bei einer absehbar verspäteten Verwalterabrechnung tun muss, um den Ausschluss der Betriebskostennachzahlung zu verhindern.[1] Generell gilt, dass der Verwalter verpflichtet ist, die Abrechnung so rechtzeitig zu erstellen, dass den Eigentümern kein Nachteil entsteht.[2] Eine Frist zur Aufstellung der Jahresabrechnung s...mehr

Als Bedingung wird häufig die Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen festgelegt, sofern die Zweckentfremdung die Aufgabe der Wohnung durch die bisherigen Mieter notwendig macht. Nach Ansicht des BVerwG[1] darf die Genehmigung jedoch nicht mit einer Nebenbestimmung des Inhalts versehen werden, dass der betroffene Mieter vom Verfügungsberechtigten z...mehr

Der Antragsteller kann seinen Antrag in jeder Verfahrenslage zurücknehmen, etwa weil er sich mit dem Vermieter geeinigt hat oder aus sonstigen Gründen keine Fortsetzung wünscht.[1] Das Verfahren wird aber auch beendet, wenn der Antragsgegner, das ist in der Regel der Vermieter, erklärt, von vornherein am Verfahren nicht teilzunehmen oder später es nicht fortsetzen zu wollen. ...mehr

Schwieriger ist die Situation bei der vermieteten Eigentumswohnung. Nach früher überwiegender Meinung in der Literatur sollen Rauchwarnmelder nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer gehören. Und das sogar, wenn sie sich innerhalb des Sondereigentums befinden.[1] Der BGH hat aber einschränkend erklärt, dass jedenfalls, wenn das Lande...mehr

Die Bundesländer regeln in ihren Landesbauordnungen die Pflicht zum Einbau der Rauchwarnmelder. Wichtig Einbaupflicht obliegt grds. Grundstückseigentümer Einbaupflichtig ist der Eigentümer der Wohnung. Ist der Eigentümer nicht auch der Bauherr, muss er dem Einbau zustimmen.[1] Der Eigentümer der Wohnung, das ist in der Regel auch der Vermieter, bestimmt die Marke, die Anzahl de...mehr

Aus der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer (Wohnungsgemeinschaftsrecht) kann sich ergeben, dass die Befugnisse der einzelnen Eigentümer hinsichtlich des Gebrauchsrechts am Sonder- und Gemeinschaftseigentum gewissen Beschränkungen unterliegen. Praxis-Beispiel Beschränktes Gebrauchsrecht bei der Tierhaltung, der Musikausübung in der Wohnung oder des Rec...mehr

Die Unterscheidung, ob es sich bei einer bestimmten Vertragsklausel um eine Geschäftsbedingung oder um eine Individualvereinbarung handelt, ist praktisch von entscheidender Bedeutung, wenn eine Partei ihre Ansprüche auf diese Klausel stützt und die andere Partei einwendet, die Klausel sei unwirksam. Verlangt z. B. der Vermieter von seinem Mieter die Durchführung von Schönhei...mehr

Bei einem Wohnungswechsel des Mieters innerhalb des Anwesens wird regelmäßig ein neues Mietverhältnis über ein neues Mietobjekt begründet, sodass die Berücksichtigung der bisherigen Mietzeit bei der Berechnung der Kündigungsfrist nur ausnahmsweise berechtigt erscheint, wenn der Wechsel einvernehmlich und auf Wunsch des Vermieters erfolgt ist[1] oder vom Vermieter zumindest mit...mehr

Die Rechtsfolgen des Verzugs sind in den §§ 280, 287 und 288 BGB geregelt. Danach hat der Schuldner dem Gläubiger den Verzugsschaden zu ersetzen.[1] Bei Geldschulden stehen dem Gläubiger Verzugszinsen zu.[2] Hinweis Höhe der Verzugszinsen Gemäß § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB beträgt der Verzugszinssatz für das Jahr 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Bei Rechtsgeschäften, an dene...mehr

Der Vermieter kann einen Mietausfall gem. §§ 280, 281, 286, 252 BGB als Schaden ersetzt verlangen, wenn sich die Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe in einem vertragswidrigen Zustand befindet und die Weitervermietung der Räume aus diesem Grund scheitert. Diese Voraussetzungen muss der Vermieter im Streitfall darlegen und beweisen. An den Beweis sind keine übermäßig hohen Anf...mehr

Bewohnen die Ehepartner keine Miet- sondern eine Eigentumswohnung bzw. ein Eigenheim, dessen Eigentümer einer der Ehepartner (allein oder zusammen mit einem Dritten) ist, kann der andere Ehepartner (Nichteigentümer) die Überlassung an sich nur verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Entsprechendes gilt beim Nießbrauch, Erbbaurecht, dingliche...mehr

Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Wichtig Verkürzung der Frist ja, Verlängerung nein Die Abrechnungsfrist kann vertraglich verkürzt, aber nicht verlängert werden. Dies sollten Sie aber nicht tun. Es gibt keinen sachlichen Grund dafür. Sie dürfen immer früher abrech...mehr

Zählt der Rauchwarnmelder zum Gemeinschaftseigentum, ist die gesetzliche Einbaupflicht der Gemeinschaft eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] Jedoch sind nicht alle der Meinung, dass die Rauchwarnmelder zum Gemeinschaftseigentum zählen. So sollen sie nach einer anderen Auffassung dem Sondereigentum zuzurechnen sein. In diesem Fall wäre der jeweilige Wohnungseigentümer ...mehr

Die Verwirkung ist eine Konkretisierung des § 242 BGB, wonach eine Leistung nur so zu bewirken ist, wie es Treu und Glauben erfordern. Ein Anspruch oder ein Gestaltungsrecht ist verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit vergangen ist und besondere Umstände hinzukommen, aufgrund derer der zur Leistung Verpflichtete nicht mehr mit der verspäteten Inans...mehr

Zu den unwesentlichen Änderungen ist die Erteilung von Erlaubnissen[1] zu zählen. Weiter gehören hierzu: Vereinbarungen über eine Mietminderung für eine absehbare Zeit oder ähnliche Vereinbarungen, die sich nicht oder in nicht nennenswertem Umfang auf einen potenziellen Erwerber auswirken. Eine Änderung der Betriebskostenvorauszahlungen ist formfrei; anders ist es, wenn der ...mehr

Liegen die Voraussetzungen einer Kündigung wegen einer Vertragsverletzung des Mieters vor, kann der private, nicht rechtskundige Vermieter einen Rechtsanwalt mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragen. Wegen der an die Kündigung zu stellenden formalen Anforderungen ist der Vermieter nicht gehalten, auf die Hilfe des Rechtsanwalts zu verzichten. Hinweis Mieter trägt RA-Kosten...mehr

Bei Mietvertragsende schuldet der Mieter die Rückgabe der Mietsache. Diese Pflicht erfüllt er nur, wenn er dem Vermieter den Alleinbesitz an den Räumen verschafft. Wenn der Mieter oder der Untermieter nachweislich Zweitschlüssel gefertigt hat und diese bei Auszug nicht zurückgibt, obwohl er sie noch hat, liegt keine ordnungsgemäße Rückgabe vor. Vielmehr werden dem Vermieter ...mehr

Hinweis Erlöschen der Dienstbarkeit Im Mietvertrag kann geregelt werden, dass die Dienstbarkeit erlischt, wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt. Fraglich kann sein, ob die Insolvenz des Mieters als auflösende Bedingung für den Bestand der Dienstbarkeit vereinbart werden kann. Das Problem folgt aus § 112 InsO. Nach dieser Regelung ist die Kündigung des Mietverhältnisses durch d...mehr

Die Vorschriften der Nutzungsentgeltverordnung gehen abweichenden Vereinbarungen vor, die vor dem 3.10.1990 getroffen worden sind.[1] Achtung Wirksame Vereinbarungen Vereinbarungen, die nach dem 2.10.1990 getroffen worden sind, bleiben dagegen wirksam. Dies gilt zunächst für solche Vereinbarungen, durch die das Entgelt niedriger festgesetzt oder durch die eine Erhöhung beschrän...mehr

Der Vermieter kann wegen seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis grundsätzlich entweder den Mieter oder den Bürgen in Anspruch nehmen. Der Vermieter ist weder verpflichtet, den Bürgen über die Höhe der Rückstände des Mieters zu informieren noch ist er im Fall eines Mietrückstands gehalten, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs zu kündigen. Er muss aber natürlich dem Bür...mehr

Nach § 305b BGB haben individuelle Vertragsabreden Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen, sodass die Allgemeinen Geschäftsbedingungen insoweit nicht gelten, als die Individualvereinbarung den gleichen Sachverhalt regelt. Die Klausel "bisherige schriftliche oder mündliche Mietvereinbarungen treten mit dem Wirksamwerden des vorliegenden Vertrags außer Kraft" widersprich...mehr

Verfügt eine Wohnung über keinen separaten Briefkasten, ist der Mieter zur Montage eines Briefkastens außerhalb der Wohnungstür berechtigt, wobei dem Vermieter die Auswahl eines geeigneten Platzes obliegt. Dies gilt nicht, wenn eine Hausbriefkastenanlage vorhanden ist. In diesem Fall hätte der Mieter auch keinen Anspruch gegenüber der Post auf Zustellung in den Wohnungsbriefk...mehr

Der vermietende Eigentümer darf von seinem Mieter nicht verlangen, dass dieser das an die Verwaltung zu zahlende Wohngeld entrichtet und den sich aus der jährlichen Verwalterabrechnung ergebenden Betrag bezahlt. § 556 Abs. 1 BGB bestimmt, dass Nebenkostenvorauszahlungen lediglich für Betriebskosten vereinbart werden dürfen. Diese Betriebskosten sind in § 2 Betriebskostenvero...mehr

Bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen kann die im Wirtschaftsjahr angefallene Grundsteuer in voller Höhe in die Betriebskostenabrechnung eingesetzt werden. Auch hier dürfen nur diejenigen Mieter belastet werden, die im Rückwirkungszeitraum bereits im Haus gewohnt haben. Auf den Zeitraum der Rückwirkung kommt es nicht an. Der Vermieter hat gegenüber dem Miete...mehr

Auch der Anspruch auf Zahlung der Erhöhung aufgrund einer Staffelmietvereinbarung kann verwirken. Das LG München I hat entschieden, dass in dem Fall, dass der Vermieter den aus einer Staffelmietvereinbarung sich ergebenden Erhöhungsbetrag 2 1/2 Jahre nicht geltend macht, er konkludent auf die Rechte aus dieser Vereinbarung gegenüber dem Mieter verzichtet hat; hilfsweise hat ...mehr

Durch § 204 Abs. 1 Nr. 4a BGB ist bestimmt, dass das Verfahren der Schlichtung die Verjährung des geltend gemachten Anspruchs hemmt. Durch die Hemmung wird bewirkt, dass die Zeit des Verfahrens nicht in die Verjährung eingerechnet wird.[1] Maßgebend ist der Eingang des Streitbeilegungsantrags bei der Schlichtungsstelle, wenn der Antrag "demnächst" bekannt gegeben wird.[2] In ...mehr

Nach der Legaldefinition in § 312c Abs. 1 BGB fallen unter den Begriff der "Fernabsatzverträge" solche "Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen ei...mehr

Begriff Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangsversteigerung und der Zwangshypothek die dritte Art der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Die Gläubiger des Grundstückseigentümers sollen bei dieser Art der Vollstreckung nicht aus dem Objekt, sondern aus den Erträgnissen des Objekts befriedigt werden. Deshalb hat der Zwangsverwalter das Grundstück anstelle des...mehr