Zweckentfremdung liegt dann vor, wenn Wohnraum anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Der Begriff der Zweckentfremdung ist weit auszulegen. Als Zweckentfremdung ist daher jedes Handeln und Unterlassen zu verstehen, durch das der Wohnraum seiner eigentlichen Bestimmung entzogen wird.
Der Wohnraum muss subjektiv bestimmt und objektiv geeignet sein, auf Dauer bewohnt zu werden.[1] Räume sind nicht (mehr) Wohnräume im Sinne des Zweckentfremdungsverbots,
- wenn sie etwa aus bebauungs- oder bauordnungsrechtlichen Gründen nicht mehr bewohnt werden dürfen,
- wenn sie wegen vorhandener Mängel oder Missstände zumutbar nicht mehr bewohnt werden können oder
- wenn sie sich aus anderen Gründen zu angemessenen Bedingungen als Wohnraum nicht (mehr) vermieten lassen.[2]
3.1 Vermietbarkeit "zu angemessenen Bedingungen"
Eine Vermietbarkeit "zu angemessenen Bedingungen" ist nicht bereits dann zu verneinen, wenn für eine Wohnung besonderer Größe (im entschiedenen Fall 190 qm) oder besonderen Zuschnitts die Miete auf dem Markt deutlich stärker abgesunken ist als für "Normalwohnungen".
Die Grenze zur Unvermietbarkeit wird jedoch unterschritten, wenn eine Vermietung nur noch zu einer Miete möglich wäre, die außerhalb jeder Wirtschaftlichkeit läge.[1] Nach Ansicht des Gerichts bleibt die Möglichkeit der Aufteilung einer Großwohnung in 2 oder mehrere kleinere Wohnungen bei der Beurteilung der Vermietbarkeit außer Betracht.
Vermietung an Wohngemeinschaft
Auch die Möglichkeit einer Vermietung an eine Wohngemeinschaft ist grundsätzlich keine Vermietbarkeit zu angemessenen Bedingungen.
Diese sind grundsätzlich dann gegeben, wenn die vereinbarte oder in Betracht zu ziehende Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.
3.2 Nutzungsänderung von Wohnraum
Auch ist die Nutzungsänderung von Wohnraum, der dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung steht, keine Zweckentfremdung.[1]
Betriebswohnung in Gewerbegebiet
So wenn es sich um eine nur von einem Betriebsleiter oder -eigentümer zu nutzende Betriebswohnung in einem Gewerbegebiet handelt.
Abbruchreifer Wohnraum fällt daher nicht unter das Zweckentfremdungsverbot. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn der Verfügungsberechtigte diesen Zustand absichtlich herbeiführt, eine Wohnung also absichtlich unbewohnbar macht. Hierin liegt eine Zweckentfremdung.[2]
Zumutbarer Aufwand
Im Übrigen kann sich der Verfügungsberechtigte auf den schlechten Zustand des Wohnraums dann nicht berufen, wenn dieser mit einem vertretbaren und objektiv zumutbaren Modernisierungs- und Renovierungsaufwand wieder hergestellt werden kann.[3]
Ein zumutbarer Aufwand liegt nicht mehr vor, wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel (einschließlich der Nebenkosten) nicht innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren durch entsprechende Erträge ausgeglichen werden können oder die Kosten des Abbruchs zuzüglich der Neuerrichtung eines vergleichbaren Gebäudes erreichen.[4]
Vermietung an Feriengäste
Fremdenbeherbergung
Als Aufgabe des Wohnzwecks ist es nach dem Gesetz auch anzusehen, wenn Wohnraum zum Zweck einer dauernden Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Errichtung von Schlafstellen, verwendet werden soll.
Will ein Eigentümer oder Mieter seine Wohnung oder sein Haus an Feriengäste vermieten, muss er insbesondere in Ballungsgebieten prüfen, ob für seine Gemeinde eine Zweckentfremdungssatzung gilt. Durch Zweckentfremdungssatzungen soll in Großstädten verhindert werden, dass angesichts eines angespannten Wohnungsmarktes Wohnraum für normale Mieter verloren geht. Bei einem Zweckentfremdungsverbot benötigt der Vermieter von Ferienwohnungen eine Genehmigung der zuständigen örtlichen Behörde.
Über Onlineportale wie Airbnb, Wimdu oder 9flats vermieten viele Mieter ihre Wohnung. Durch örtliche Zweckentfremdungssatzungen werden häufig zeitliche Obergrenzen für diese Form der Vermietung an "Touristen" gesetzt. Werden diese überschritten, droht ein Bußgeld.
Wann ist die Vermietung an Touristen erlaubt?
Darf ein Mieter Teile seiner Wohnung oder sogar die ganze Wohnung an Touristen untervermieten? Der Mieter benötigt eine ausdrückliche Genehmigung zur Vermietung an ständig wechselnde Urlauber. Die bloße Untermieterlaubnis, die eventuell bereits im Mietvertrag vereinbart wurde, reicht für eine kurzzeitige Vermietung an beliebige Gäste nicht aus. Nach dem BGH ist die tageweise Vermietung an wechselnde Feriengäste nicht vergleichbar mit der auf Dauer, zumindest auf Monate oder Jahre angelegten klassischen Untervermietung.[5] Das bedeutet, dass der Vermieter unter Umständen sogar fristlos kündigen kann, wenn der Mieter ohne seine Genehmigung die Wohnung an Touristen vermietet.[6] Hat der Mieter ein Zimmer lediglich 1-mal tageweise auf einem Onlineportal ohne Erlaubnis des Vermieters vermietet, ist eine Kündigung noch nicht gerechtfertigt.[7] Allerdings sollte der ...
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