Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

Rz. 29 Der Ablauf des typisierten Ertragswertverfahrens nach den §§ 252ff. BewG lässt sich schematisch wie folgt darstellen: Workflow des Ertragswertverfahrens nach §§ 252ff. BewG Unter Einbeziehung von selbständig nutzbaren Teilflächen nach § 257 Abs. 3 BewG ist das Ablaufschema wie folgt zu erweitern: Ablauf des Ertragswertverfahren nach §§ 252ff. BewG inkl. selbständig nutzb...mehr

Rz. 17 In § 240 Abs. 4 BewG wird – entsprechend zu § 239 Abs. 1 BewG – zur Ermittlung des Ertragswerts geregelt, dass die Summe der gem. § 240 Abs. 2 und 3 BewG für das Kleingartengrundstück (Rz. 13) und die Gartenlauben von mehr als 30 m² Brutto-Grundfläche (Rz. 15) ermittelten Reinerträge mit dem Faktor 18,6 zu kapitalisieren ist. Der so ermittelte Ertragswert ergibt vorbe...mehr

Rz. 39 Zur Nutzung Weihnachtsbaumkulturen gehören alle Wirtschaftsgüter, die dem Anbau von Weihnachtsbäumen dienen.[1] Die Nutzung Weihnachtsbaumkulturen umfasst die dem Anbau von Weihnachtsbäumen dienenden Flächen einschließlich der außerhalb der Hofstelle dazugehörenden Lagerplätze und Fahrschneisen.[2] Hierbei können sich jedoch Abgrenzungsfragen zum gärtnerischen Nutzungs...mehr

Rz. 40 In § 259 Abs. 4 S. 1 BewG wird zunächst nur angeordnet, dass vom Gebäudenormalherstellungswert eine Alterswertminderung abzuziehen ist. Die Alterswertminderung wird im BewG nicht explizit definiert. In § 259 Abs. 4 S. 2 – 5 BewG wird lediglich die Ermittlung der Alterswertminderung für den Regelfall und für Sonderfälle (Annahme eines späteren Baujahrs nach einer Kernsa...mehr

Rz. 43 In § 234 Abs. 5 BewG wird die Nutzungsart Unland definiert. Die Begriffsbestimmung entspricht inhaltlich der Regelung zur Einheitsbewertung in § 45 Abs. 1 BewG.[1] Zum Unland gehören nach § 234 Abs. 5 BewG die Betriebsflächen, die auch bei geordneter Wirtschaftsweise keinen Ertrag abwerfen können. Dies sind Flächen, die nicht kulturfähig sind. Ob Betriebsflächen als Unl...mehr

Rz. 47 Ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft umfasst nach § 234 Abs. 1 Nr. 3 BewG auch Nebenbetriebe. In § 234 Abs. 7 BewG wird der Nebenbetrieb definiert. Die Begriffsbestimmung entspricht inhaltlich der Regelung zur Einheitsbewertung in § 42 Abs. 1 BewG.[1] Nach § 234 Abs. 7 BewG kann nur dann von einem Nebenbetrieb ausgegangen werden, wenn er einerseits dazu bestimmt i...mehr

Rz. 9 Nach § 233 Abs. 1 BewG gehören die Standortflächen der Windenergieanlagen (Standortflächen der Windenergieanlage einschließlich der dazugehörenden Betriebsvorrichtungen), in deren Umgriff land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft liegen, zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Ausweislich der Gesetzesbegründung wol...mehr

Rz. 9 Unbebaute Grundstücke sind nach § 246 Abs. 1 S. 1 BewG Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Diese Begriffsbestimmung korrespondiert mit dem Begriff der bebauten Grundstücke in § 248 BewG, der im Gegensatz zu § 246 BewG gerade das Vorliegen von benutzbaren Gebäuden voraussetzt. Die §§ 246, 248 BewG fungieren insoweit gleichzeitig als Abgrenzun...mehr

Rz. 44 Die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes ist der Anlage 38 zum BewG zu entnehmen. Sie richtet sich grundsätzlich nach der Grundstücksart i. S. d. § 249 BewG und den in der Anlage 38 zum BewG ausgewiesenen Gebäudearten.[1] Für die im Sachwertverfahren zu bewertenden gemischt genutzten Grundstücke und Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, ...mehr

Rz. 23 Durch § 232 Abs. 2 S. 2 BewG wird fingiert, dass auch die entgeltliche (Verpachtung) oder unentgeltliche Nutzungsüberlassung eines – ganzen – Betriebes der Land- und Forstwirtschaft (z. B. bei Betriebsverpachtung im Ganzen) oder Teilen davon (z. B. bei parzellenweiser Verpachtung von Flächen) zu land- und forstwirtschaftlichen Zwecken als Fortsetzung der land- und for...mehr

Rz. 36 Das Ertragswertverfahren nach §§ 252ff. BewG wurde zwar in Anlehnung an das vereinfachte Ertragswertverfahren nach § 29 ImmoWertV [1] (Rz. 19ff.) geregelt, im Sinne einer praktikablen Anwendung in einem steuerlichen Massenverfahren kommt es ohne Typisierungen jedoch nicht aus. Gerade in Massenverfahren der vorliegenden Art verfügt der Gesetzgeber über einen – zugestand...mehr

Rz. 2 In Abs. 1 der Vorschrift werden mit dem Ertrags- und Sachwertverfahren zunächst die Bewertungsverfahren bzw. Bewertungsmethoden bestimmt, die – in Abhängigkeit von der Grundstücksart – zur Ermittlung des Grundsteuerwerts von bebauten Grundstücken anzuwenden sind. In den Abs. 2 und 3 der Vorschrift erfolgt dann die grundstücksartbezogene Zuordnung der Bewertungsverfahren...mehr

Rz. 21 Das typisierte Sachwertverfahren nach den §§ 258 – 260 BewG lässt sich schematisch wie folgt darstellen: Workflow des Sachwertverfahrens nach den §§ 258 – 260 BewG Rz. 22 Zur Verdeutlichung der Grundzüge des Sachwertverfahrens nach den §§ 258 – 260 BewG folgendes Anwendungsbeispiel: Praxis-Beispiel Ausgangsdaten:mehr

Rz. 2 Die Vorschrift bestimmt den jährlichen Rohertrag des Grundstücks durch Verweis auf die in der Anlage 39 zum BewG nach Land, Gebäudeart[1], Wohnflächengruppe und Baujahrgruppe des Gebäudes differenzierten monatlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche, einschließlich der in Abhängigkeit von 7gemeindebezogenen Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge. Rz. 3 einstweil...mehr

Rz. 26 Nach § 258 Abs. 2 BewG ist der Bodenwert des bebauten Grundstücks der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 247 BewG . Hiermit wird dem Grundsatz der Wertermittlung Rechnung getragen, dass bei bebauten Grundstücken der Bodenwert zu ermitteln ist, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.[1] Zur Ermittlung des Werts für unbebaute Grundstücke s. § 247 Be...mehr

Rz. 28 In § 258 Abs. 3 S. 1 BewG wird bestimmt, dass die Summe aus Bodenwert i. S. d. § 247 BewG (Rz. 26) und Gebäudesachwert i. S. d. § 259 BewG den vorläufigen Sachwert des Grundstücks ergibt (Rz. 20, 21).[1] Rz. 29 instweilen freimehr

Rz. 2 In § 255 BewG i. V. m. der Anlage 40 zum BewG wird der Begriff und die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten In Satz 1 der Vorschrift werden die Bewirtschaftungskosten unter Rückgriff auf die Begriffsbestimmung zu den Bewirtschaftungskosten in den Vorschriften zur Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs definiert [1] Satz 2 der Vorschrift bestimmt, das...mehr

Rz. 36 In § 234 Abs. 1 Nr. 3 BewG werden schließlich Nebenbetriebe dem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet und gesondert erfasst. Für die Abgrenzung des Nebenbetriebs zum Gewerbebetrieb gelten die bisherigen Grundsätze.[1] Der Nebenbetrieb wird in § 234 Abs. 7 BewG definiert (s. Rz. 47 f.).mehr

Rz. 41 Schließlich gehören nach § 243 Abs. 1 Nr. 4 BewG auch das Wohnungserbbau- und Teilerbbaurecht nach § 30 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes [1] zum Grundvermögen. Das Wohnungserbbau- und Teilerbbaurecht im Vergleich zu den § 68 Abs. 1 Nr. 3, § 176 Abs. 1 Nr. 3 BewG in einer vom Wohnungs- und Teileigentum getrennten Nummer erfasst werden, hat allenfalls klarstellende F...mehr

Rz. 7 Die Begriffsbestimmung für bebaute Grundstücke in § 248 BewG korrespondiert mit der Begriffsbestimmung für unbebaute Grundstücke in § 246 BewG und fungiert gleichzeitig als Abgrenzungsvorschrift zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken. Die Begriffe des bebauten und des unbebauten Grundstücks schließen sich gegeneinander aus. Handelt es sich um ein bebautes Grunds...mehr

Rz. 2 In § 262 BewG wird die Ermittlung der Grundsteuerwerte bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden geregelt. Ausgehend von der Regelung in § 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG (§ 244 BewG Rz. 24), wonach ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zusammen mit dem dazugehörenden Grund und Boden als 1 Grundstück bzw. als 1 wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens gilt, wird in S. 1 der Vo...mehr

Rz. 18 Bei einem gemischt genutzten Gebäude i. S. d. § 249 Abs. 7 BewG beträgt die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer i. S. d. Anlage 38 zum BewG einheitlich 80 Jahre. Die NHK ergeben sich unabhängig von der konkreten (Teil-)Nutzung des Gebäudes aus der Gebäudeart 1 der Anlage 42, Teil II., zum BewG. Praxis-Beispiel Gebäudeart – gemischt genutzes Grundstück: [1] In einem im Ja...mehr

Rz. 24 Analog zu § 21 ImmoWertV 2010 (Rz. 12)[1] wird in § 258 Abs. 1 BewG die getrennte Ermittlung des Werts der Gebäude (Gebäudesachwert) und des Bodenwerts angeordnet (Rz. 20, 21). Auf eine gesonderte Anordnung zur Ermittlung der Werte für die baulichen Außenanlagen und die sonstigen Anlagen konnte verzichtet werden, da diese mit dem ermittelten Grundsteuerwert abgegolten ...mehr

Rz. 30 Da sich die Kostenkennwerte der NHK 2010 und damit auch die NHK in der Anlage 42, Teil II. zum BewG auf den Kostenstand 2010 beziehen (Rz. 10), sind sie gem. § 259 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BewG noch auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzupassen bzw. umzurechnen. Für diese Anpassung ist nach § 259 Abs. 3 BewG auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft, die das S...mehr

Rz. 9 In § 253 wird die Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags des Grundstücks bzw. des Barwerts (Gegenwartswerts) des Reinertrags des Grundstücks normiert. Der jährliche Reinertrag des Grundstücks, der sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG nach Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG) vom jährlichen Rohertrag (§ 254 BewG) ergibt, ist gem. § 253 Abs. 2...mehr

Rz. 11 Nach § 262 S. 1 BewG ist für die aus dem Gebäude auf fremdem Grund und Boden und dem dazugehörenden – belasteten – Grund und Boden zusammengefasste wirtschaftliche Einheit ein Gesamtwert (Rz. 9) nach den (Bewertungs-)Vorschriften für das Grundvermögen (§§ 243 – 260 BewG) zu ermitteln. Festgestellt wird der Wert, der festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Gebäu...mehr

Rz. 9 Die Abgrenzung der landwirtschaftlichen zur gewerblichen Tierzucht/-haltung erfolgt nach § 241 Abs. 1 BewG i. V. m. Anlage 34 BewG nach dem Verhältnis der nach dem Futterbedarf in Vieheinheiten umgerechneten Tierbestände zu den vom Betriebsinhaber selbst bewirtschafteten Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung. Nur wenn im Wirtschaftsjahr die in § 241 Abs. 1 S. 1 BewG...mehr

Rz. 27 Eine gewisse Verlängerung der Restnutzungsdauer stellt auch die Regelung zur Mindest-Restnutzungsdauer in § 253 Abs. 2 S. 5 BewG dar. Nach dieser Vorschrift beträgt die Restnutzungsdauer eines am Bewertungsstichtags noch nutzbaren Gebäudes mindestens 30 % der typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach der Anlage 38 zum BewG. Die Regelung zur Mindest-Restnutz...mehr

Rz. 37 § 234 Abs. 2 BewG ordnet an, dass die (Eigentums-)Flächen des Betriebes der Land- und Forstwirtschaft – und der damit im sachlichen Zusammenhang stehenden Wirtschaftsgüter – einer Nutzung, innerhalb der gärtnerischen Nutzung einem Nutzungsteil oder einer Nutzungsart zuzuordnen sind. Die Zuordnung der Flächen des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft zu den in § 234 A...mehr

Rz. 27 In § 241 Abs. 5 BewG wird darauf hingewiesen, dass einerseits die Umrechnungsschlüssel für die Tierbestände in Vieheinheiten der Anlage 34 BewG sowie anderseits die Gruppen der mehr oder weniger flächenabhängigen Zweige des Tierbestands der Anlage 35 BewG zu entnehmen sind. Die Umrechnungsschlüssel für Tierbestände in Vieheinheiten in der Anlage 34 BewG beruhen auf dem...mehr

Rz. 6 Nach § 237 BewG erfolgt die standardisierte Bewertung eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft gesondert nach den i. S. d. § 234 Abs. 1 und 2 BewG klassifizierten Nutzungen, Nutzungsteilen, Nutzungsarten und Nebenbetrieben. Die Gesamtbewertung eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft erfolgt mithin i. S. d. Vereinfachung des Bewertungsverfahrens nach dessen G...mehr

Rz. 27 Unter einer Wanderschäferei wird eine extensive Form der Schafhaltung verstanden, die durch die Haltungsform der Großherde und ständigen Standortwechsel gekennzeichnet ist. Im Gegensatz zu standortgebundenen intensiven Formen der Schafhaltung, wie z. B. die Koppelschafhaltung oder die Gutsschäferei, werden von Wanderschäfereien überwiegend fremde Flächen durch vorüber...mehr

Rz. 12 Nach § 248 S. 2 BewG i. V. m. § 248 S. 1 BewG ist bei einer Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten bereits der bezugsfertige Teil des Gebäudes als benutzbares Gebäude und damit das Grundstück als bebautes Grundstück anzusehen. Mit dieser Sonderregelung wird von dem Grundsatz abgewichen, dass bei der Beurteilung der Bezugsfertigkeit auf das gesamte Gebäude abzuste...mehr

Rz. 9 Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude zivilrechtlich oder wirtschaftlich zuzurechnen ist. Das ist insbesondere der Fall, wenn das Gebäude i. S. d. § 95 BGB Scheinbestandteil des Grund und Bodens ist oder wenn dem Nutzungsberechtigten (Nutzer des Gebä...mehr

Rz. 16 Die Restnutzungsdauer wird im BewG nicht explizit definiert. In § 253 Abs. 2 S. 3 – 6 BewG wird lediglich die Ermittlung der Restnutzungsdauer für den Regelfall und für Sonderfälle (Verlängerung der Restnutzungsdauer nach einer Kernsanierung, Mindest-Restnutzungsdauer sowie Begrenzung der Restnutzungsdauer bei einer Abbruchverpflichtung) geregelt (Rz. 17ff.). Nach § 4 ...mehr

Rz. 29 Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer bzw. Begrenzung der Restnutzungsdauer kommt gem. § 253 Abs. 2 S. 6 BewG nur bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude in Betracht. In diesen Fällen ist die Restnutzungsdauer auf den Unterschiedsbetrag zwischen der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer (vom Baujahr bis zum Jahr der Abbruchverpflichtung) und dem Alter des Geb...mehr

Rz. 47 Sind nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, ist gem. § 259 Abs. 4 S. 3 BewG von einem der Verlängerung entsprechenden späteren Baujahr auszugehen. Diese tradierte Formulierung[1] ist unglücklich, da nicht die in der Anlage 38 zum BewG angegebene Gesamtnutzu...mehr

Rz. 9 Nach § 240 Abs. 1 BewG gelten Kleingartenland und Dauerkleingartenland i. S. d. Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) [1] als eigenständig zu bewertende Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, sofern sie nicht durch eine Bebauung zweckentfremdet und damit als Grundvermögen zu erfassen sind (Rz. 11).[2] Mit dieser Fiktion wird die bisherige Verwaltungs- und Rechtspraxis be...mehr

Rz. Rz. 1 Die Bewertung der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG erfolgt nach Maßgabe des § 250 BewG in Abhängigkeit von der Grundstücksart entweder im Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) oder im Sachwertverfahren. In den §§ 258–260 BewG wird das Sachwertverfahren geregelt. Das Sachwertverfahren gehört neben dem Vergleichs- und Ertragswertverfahren zu den klassischen ...mehr

Rz. 1 Die Bewertung der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG erfolgt nach Maßgabe des § 250 BewG entweder im Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) oder im Sachwertverfahren (§§ 258–260 BewG). In den §§ 252–257 BewG wird das Ertragswertverfahren geregelt. Das Ertragswertverfahren gehört neben den Vergleichs- und Sachwertverfahren zu den klassischen Wertermittlungsverfahre...mehr

Rz. 30 Zur landwirtschaftlichen Urproduktion gehört auch die Züchtung von Saatgut. Saatzucht ist die Erzeugung von Zuchtsaatgut. Sie erfordert in jedem Fall die Züchtung von Zuchtsaatgut, umfasst aber auch dessen Vermehrung und Verkauf. Die Vermehrung und der Verkauf von Zuchtsaatgut ohne Züchtung sind hingegen nicht als Saatzucht anzusehen.[1] Zum Saatgut zählen Samen, Pflan...mehr

Rz. 9 Nach den einschlägigen Regelungen zu den jeweiligen Feststellungszeitpunkten in den §§ 221 Abs. 2 (Hauptfeststellungszeitpunkt), 222 Abs. 4 S. 2 (Fortschreibungszeitpunkt) und 223 Abs. 2 S. 1 BewG (Nachfeststellungszeitpunkt) sind für die Feststellung der Grundsteuerwerte grundsätzlich die Verhältnisse im jeweiligen Feststellungszeitpunkt (Haupt-, Fortschreibungs- oder...mehr

Rz. 42 Bei Kurzumtriebsplantagen (KUP) handelt es sich um Flächen, auf denen mit dem Ziel, innerhalb einer kurzen Umtriebszeit von zwei bis zwanzig Jahren vornehmlich Holz als nachwachsenden Rohstoff zu produzieren, schnell wachsende Bäume, wie z. B. Weiden und Pappeln, angepflanzt werden. Gleichwohl handelt sich bei KUP nicht um eine forstwirtschaftliche Nutzung, sondern um ...mehr

Rz. 9 Nach § 236 Abs. 1 BewG ist der Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft der Ertragswert zugrunde zu legen. Hierdurch wird der Bewertungsmaßstab normiert. Bei der Ermittlung des Ertragswerts wird davon ausgegangen, dass der Eigentümer den zu bewertenden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft behält, fortlaufend nutzt und hieraus Erträge erzielt. Sinn und Zwe...mehr

Rz. 14 Die nach dem Futterbedarf in Vieheinheiten umgerechneten Tierbestände (Rz. 10ff.) sind i. S. d. § 241 Abs. 1 S. 1 BewG zu den vom Betriebsinhaber selbst bewirtschafteten Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung ins Verhältnis zu setzen. Zu den selbst bewirtschafteten Flächen gehören i. S. d. § 241 Abs. 1 S. 2 BewG sowohl die Eigentumsflächen als auch die an den Inhaber...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 In § 259 BewG wird die Ermittlung des Gebäudesachwerts geregelt, der bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts im Sachwertverfahrens nach den §§ 258–260 BewG zusammen mit dem Bodenwert den vorläufigen Sachwert bildet (§ 258 BewG Rz. 20, 21). Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts ist vereinfachend vom Gebäudenormalherstellungswert, der sich durch die Multiplikat...mehr

Rz. 43 In § 243 Abs. 2 BewG wird angeordnet, dass Bodenschätze und Betriebsvorrichtungen nicht in das Grundvermögen einzubeziehen sind. 3.1 Bodenschätze Rz. 44 Bodenschätze sind nach § 243 Abs. 2 Nr. 1 BewG explizit nicht in das Grundvermögen einzubeziehen. Ein Grundstück erstreckt sich grundsätzlich auch auf den Erdkörper unter der Oberfläche (Rz. 24). Die Vorschrift schließt...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Die Vorschriften zum Grundvermögen (Abschnitt C) im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes werden im Unterabschnitt IV mit Regelungen zu den sog. Sonderfällen abgeschlossen. Zu den Sonderfällen gehören die Erbbaurechtsfälle (§ 261 BewG) und die Fälle mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (§ 262 BewG). Eine Regelung zu Grundstücken ...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 1.1 Regelungsgegenstand Rz. 2 In Absatz 1 der Vorschrift werden das Kleingartenland und Dauerkleingartenland i. S. d. Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) [1] im Wege einer Fiktion als Betriebe der Land- und Forstwirtschaft qualifiziert. Absatz 2 der Vorschrift bestimmt, dass Kleingartenland und Dauerkleingartenland – abweichend vom Regelbewertungsverfahren i...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 § 242 BewG konkretisiert Art und Umfang der übrigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft i. S. d. § 234 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. e BewG. Er greift die Regelungsmaterie der §§ 52, 62 BewG zur Einheitsbewertung auf und entspricht weitgehend der Regelung in § 175 BewG zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbsc...mehr