Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

Rz. 43 Das Gebäudealter wird aus Vereinfachungsgründen i. d. R. durch den Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (Baujahr) vom Jahr des Hauptfeststellungszeitpunkts ermittelt.[1]mehr

4.1 Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks (Abs. 2 S. 1 und 2) Rz. 12 Der nach § 253 Abs. 1 BewG ermittelte jährliche Reinertrag des Grundstücks (Rz. 10) ist nachfolgend gem. § 253 Abs. 2 S. 1 BewG ohne Aufspaltung in einen Boden- und Gebäudeertragsanteil bzw. ohne Abzug einer Bodenwertverzinsung (§ 252 BewG Rz. 26, 27) zur Ermittlung des kapitalisierten R...mehr

4.1.2.5.1 Mehrere selbständige Gebäude oder Gebäudeteile Rz. 31 Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen, die über eine gewisse bauliche Selbständigkeit verfügen oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, können sich unterschiedliche Restnutzungsdauern ergeben (Gebäudemix). In diesen Fällen ist im Ertragswertverfahren eine...mehr

Rz. 9 In § 244 Abs. 1 BewG wird das Grundstück als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens (§ 243 BewG) definiert. Diese Definition folgt der tradierten bewertungsrechtlichen Begriffsbestimmung in § 70 Abs. 1 BewG. Mit der Verwendung des Terminus "wirtschaftliche Einheit" des Grundvermögens wird auf die allgemeine Begriffsbestimmung zur wirtschaftlichen Einheit in § 2 BewG...mehr

Rz. 20 Nach § 246 Abs. 2 S. 2 BewG fällt ein bebautes Grundstück auch in den Zustand eines unbebauten Grundstücks zurück, wenn auf dem Grundstück infolge von Zerstörung oder Verfall der Gebäude kein benutzbarer Raum mehr vorhanden ist. Ein Gebäude ist dem Verfall preisgegeben, wenn der Abnutzungsprozess so weit fortgeschritten ist, dass das Gebäude nach objektiven Verhältnis...mehr

Rz. 25 Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung ist ein Gebäude ein Bauwerk, dass Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und ausreichend standfest ist.[1] Für die bewertungsrechtliche Einordnung ...mehr

Rz. 26 Nach § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG gilt jedes Wohnungs- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz als ein Grundstück bzw. als eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Zur Definition des Wohnungs- und Teileigentums s. § 243 BewG Rz. 40. Bereits für Zwecke der Einheitsbewertung gilt gem. § 93 Abs. 1 S. 1 BewG die gesetzliche Fiktion, dass jedes Wohnungs- und Te...mehr

Rz. 33 Bei einer wirtschaftlichen Einheit mit mehreren unselbständigen Gebäuden oder Gebäudeteilen ist nicht von einer gewogenen, sondern von einer einheitlichen Restnutzungsdauer auszugehen. Zur Bestimmung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer in diesen Fällen s. Rz. 20. Rz. 34 einstweilen freimehr

Rz. 2 In Abs. 1 der Vorschrift werden die bebauten Grundstücke unter Berücksichtigung der Preisbildungsmechanismen am Grundstücksmarkt in einer abschließenden Aufzählung in insgesamt 8 Grundstücksarten unterteilt. In Abs. 2 bis 9 werden die einzelnen Grundstücksarten legal definiert. Abs. 10 der Vorschrift enthält eine Legaldefinition zum Wohnungsbegriff, der insbesondere für ...mehr

Rz. 12 Verwaltungskosten umfassen insbesondere die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht und die Kosten der Geschäftsführung sowie den Gegenwert der von Eigentümerseite persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit.[1] Im Bereich der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs werden die Ve...mehr

Rz. 17 Das Mietausfallwagnis umfasst das Risiko einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Zahlungsrückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand entsteht, von uneinbringlichen Zahlungsrückständen oder bei vorübergehendem Leerstand anfallenden, vom Eigentümer zusätzlich zu tragenden Bewirtschaftungskosten, sowie von uneinbring...mehr

Rz. 11 Als allgemeine Ertragswertformel gilt die folgende Formel (ohne Berücksichtigung ggf. relevanter Freilegungskosten):mehr

Rz. 21 Die gärtnerische Nutzung umfasst alle Wirtschaftsgüter, die dem Anbau von Gemüse, Blumen- und Zierpflanzen, Obst sowie Baumschulerzeugnissen zu dienen bestimmt sind. Die gärtnerische Nutzung gliedert sich aufgrund der unterschiedlichen Anbau- und Ertragsverhältnisse in die Nutzungsteile Gemüsebau (s. Rz. 23), Blumen- und Zierpflanzen (s. Rz. 25), Obstbau (s. Rz. 27) sowie...mehr

Rz. 25 Dem Nutzungsteil Blumen- und Zierpflanzen sind insbesondere der Anbau und die Erzeugung von Schnittblumen (einschließlich der Blumen zum "Selbstpflücken"), Zimmerpflanzen, Beet- und Balkonpflanzen sowie Stauden zuzurechnen. Entsprechend der bisherigen Rechtslage bei der Einheitsbewertung gehören hierzu auchdie Gewinnung von Schmuckreisig und Bindegrün sowie die Produk...mehr

Rz. 33 Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören gem. § 94 Abs. 1 BGB die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen, Samen wird gem. § 94 Abs. 1 S. 2 BGB mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks....mehr

Rz. 37 Rechte, die mit dem Eigentum am Grundstück verbunden sind, gelten gem. § 96 BGB ebenfalls als Bestandteil des Grundstücks. Hierzu gehören insbesondere die mit dem Grundstück verbundenen subjektiv-dinglichen Rechte, wie Grunddienstbarkeiten nach § 1018 BGB (z. B. Wege- oder Fensterrechte). Derartige Rechte gehören mithin zum Grundvermögen. Sie werden allerdings nicht g...mehr

Rz. 57 Anbauten teilen aufgrund ihrer Bauart oder Nutzung grundsätzlich das Schicksal des Hauptgebäudes. Nur wenn anzunehmen ist, dass ein Erweiterungsbau nach Größe, Bauart oder Nutzung eine andere Alterswertminderung als das Hauptgebäude haben wird, ist jeder Gebäudeteil für sich zu bewerten (Rz. 53).[1] Für Aufstockungen ist grundsätzlich das Baujahr der unteren Geschosse ...mehr

Rz. 35 Anbauten teilen aufgrund ihrer Bauart oder Nutzung grundsätzlich das Schicksal des Hauptgebäudes. Nur wenn anzunehmen ist, dass ein Erweiterungsbau nach Größe, Bauart oder Nutzung eine andere Restnutzungsdauer als das Hauptgebäude haben wird, ist für die wirtschaftliche Einheit eine gewogene Restnutzungsdauer zu ermitteln (Rz. 31). Für Aufstockungen ist grundsätzlich d...mehr

Rz. 19 Instandhaltungskosten umfassen die Kosten, die im langjährigen Mittel infolge Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlagen während ihrer Restnutzungsdauer marktüblich aufgewendet werden müssen.[1] Die Instandhaltungskosten umfassen sowohl die für die laufende Unterhaltung als auch die für die Erneu...mehr

Rz. 10 Bei Anwendung eines Ertragswertverfahrens geht es im Kern darum, den Ertragswert eines bebauten Grundstücks als den auf den Wertermittlungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Erträge aus dem Grundstück zu ermitteln. Hierbei wird regelmäßig von den jährlich anfallenden Reinerträgen, die sich nach dem jeweiligen Abzug der mit der Unterhaltung vo...mehr

Rz. 14 Eine weitere Schwierigkeit der Ertragswertermittlung resultiert daraus, dass die Nutzungsdauer der baulichen Anlagen – im Gegensatz zum Grund und Boden – begrenzt ist. Während die Erträge bzw. Ertragsanteile für ein Gebäude nur für die am Wertermittlungsstichtag verbleibende und begrenzte Nutzungsdauer (wirtschaftliche Restnutzungsdauer) des Gebäudes kapitalisiert wer...mehr

Rz. 21 Die Formel für das vereinfachte Ertragswertverfahren lautet: EW = RE × KF + BW × AF +/– boGmehr

Rz. 24 Der Begriff des Grund und Bodens ist zivilrechtlich auszulegen. Infolgedessen gehören Grundstücke i. S. d. bürgerlichen Rechts zum Grund und Boden. Ein Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der sich i. S. d. § 905 BGB grundsätzlich sowohl auf den Raum über der Oberfläche als auch auf den Erdkörper unter der Oberfläche erstreckt. Der Grund al...mehr

Rz. 38 Die Alterswertminderung hat das Ziel, den zunächst nach üblichen Kosten eines Neubaus ermittelten (Herstellungs-)Wert auf einen marktüblichen Wert zu reduzieren, der für ein wirtschaftlich gealtertes Objekt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar ist. Mit der Alterswertminderung soll dementsprechend die Wertminderung erfasst werden, die im gewöhnlichen Geschäftsver...mehr

Rz. 27 Dem Nutzungsteil Obstbau sind der Anbau und die Erzeugung von Baumobst, Strauchbeerenobst und Erdbeeren sowie sonstige Obstarten zuzurechnen, wenn weder eine regelmäßige Unternutzung als Ackerland oder Grünland noch eine anderweitige gärtnerische Nutzung erfolgt.Der Anbau und die Erzeugung können im Freiland oder unter Glas und Kunststoffen (Rz. 31) erfolgen.[1] Alle W...mehr

Rz. 38 Der Begriff "Zubehör" ist wie der Begriff "sonstige Bestandteile" (Rz. 32ff.) nach bürgerlichem Recht auszulegen. Nach § 97 BGB sind Zubehör bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem Verhältnis wirtschaftlicher Unterordnung stehen. Als Zubehör sind z. B. Beleu...mehr

Rz. 10 Das Sachwertverfahren i. S. d. §§ 21 – 23 ImmoWertV 2010 kann in der Verkehrswertermittlung insbesondere dann zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr – marktüblich – der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist.[1] Noch tiefergehender formuliert kommt das Sachwertwertverfahren dann zur Anwendung, wenn d...mehr

Rz. 12 Eine Schwierigkeit der Ertragswertermittlung besteht allerdings darin, dass die künftigen jährlichen Reinerträge teilweise über einen langen Zeitraum sachgerecht prognostiziert werden müssen. Kernfrage des Ertragswertverfahrens Die auf der Grundlage des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften zur Verkehrswertermittlung lösen dieses Problem, indem sie in den §§ 28, 29 Imm...mehr

Rz. 19 Im vereinfachten Ertragswertverfahren wird der (vorläufige) Ertragswert ermittelt, in dem der jährliche Reinertrag des Grundstücks (für Grund und Boden sowie Gebäude) unmittelbar (ohne vorherigen Abzug einer Bodenwertverzinsung) über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen – als Zeitrente – kapitalisiert wird und der Bodenwert in einer über die wirts...mehr

2.1 Begriff des Grundstücks Rz. 9 In § 244 Abs. 1 BewG wird das Grundstück als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens (§ 243 BewG) definiert. Diese Definition folgt der tradierten bewertungsrechtlichen Begriffsbestimmung in § 70 Abs. 1 BewG. Mit der Verwendung des Terminus "wirtschaftliche Einheit" des Grundvermögens wird auf die allgemeine Begriffsbestimmung zur wirtschaf...mehr

Rz. 22 Finanzmathematisch lässt sich die Formel für das vereinfachte Ertragswertverfahren (Rz. 21), die sowohl Elemente der Kapitalisierung als auch der Abzinsung enthält, wie folgt erklären: Abzinsung des Bodenwerts (BW x AF): Im Wege der Abzinsung oder auch Diskontierung genannt, wird ermittelt, welchen Wert ein zukünftiges Kapital (Kn = Endwert des Kapitals) durch Abzug all...mehr

Rz. 1 Bei der Grundsteuerbewertung des Grundvermögens bleiben, wie bei der Einheitsbewertung und der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer, für Zwecke des Zivilschutzes geschaffene Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen außer Ansatz, wenn sie in Friedenszeiten nicht oder nur noch gelegentlich bzw. geringfügig zu anderen Zwe...mehr

Rz. 23 Der Exkurs über die Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswerts (Ertragswerts) im Ertragswertverfahren auf der Grundlage der anerkannten Vorschriften des Baugesetzbuchs soll mit einem Blick auf die Berücksichtigung von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen i. S. d. § 8 Abs. 3 ImmoWertV abgeschlossen werden. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale s...mehr

Vor Zeilen 83-99 In den Zeilen 83–99 werden die Kürzungen nach § 9 GewStG berücksichtigt, jedoch ohne die Kürzungen für Erträge aus Kapitalbeteiligungen nach § 9 Nr. 2a, 7 und 8 GewStG, die in die Zeilen 70-82 einzutragen waren. Zeile 83 Die Zeilen 83–87 betreffen die Kürzung um 1,2 % des Einheitswertes, Zeile 88 die erweiterte Kürzung für Grundstücksunternehmen. In Zeile 83 is...mehr

Leitsatz Befindet sich im Betriebsvermögen einer KG eine Komplementärbeteiligung an einer KGaA, deren Vermögen zu mehr als 50 % aus Wertpapieren besteht und daher als Verwaltungsvermögen einzuordnen ist, gehört bei der Übertragung des Anteils an der KG die Komplementärbeteiligung an der KGaA analog § 13b Abs. 2 Satz 1 und 2 Nr. 3 Alternative 1, Nr. 4 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes in der Fassung des Amtshilferichtlinie-Umsetzungsgesetzes vom 26.06.2013 (BGBl I 2013, 1809, BStBl...ErbStG§ 13a Abs. 4 ErbStGmehr

Rz. 184 Grundsätzlich ist der gemeine Wert anzusetzen. Gemäß § 9 Abs. 2 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit eines Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Der gemeine Wert umfasst grundsätzlich auch einen Gewinnaufschlag. Rz. 185 Mit dem Ansatz des gemeinen Werts sind sämtliche in dem...mehr

Leitsatz Es bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken an der Ermittlung der Grundsteuerwerte und des Grundsteuermessbetrags für ein Einfamilienhaus in Sachsen. Sachverhalt Strittig war die Verfassungsmäßigkeit des Grundsteuerwerts. Die Antragsteller waren Eigentümer eines Einfamilienhauses aufgrund eines Erbbaurechtsvertrags. Sie gaben eine Erklärung zum Grundsteuerwert ...mehr

Rz. 24 Maßgeblicher Veräußerungs- und Anschaffungspreis ist der gemeine Wert der untergehenden Anteile.[1] Dieser bestimmt sich nach den Vorschriften des BewG [2], d. h. bei Börsennotierung nach dem Kurswert (§ 11 Abs. 1 BewG), im Übrigen gem. § 11 Abs. 2 BewG nach Fremdverkäufen innerhalb des letzten Jahres, ansonsten einer Unternehmensbewertung. Zu Einzelheiten wird auf § 1...mehr

Rz. 26 Nach dem bis einschließlich 1996 geltenden Recht diente in den Fallvarianten des § 8 Abs. 2 GrEStG der "Wert des Grundstücks" als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Nach § 10 Abs. 1 und 6 GrEStG a. F. war als Wert des Grundstücks der nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes festgestellte Einheitswert (Ersatzwirtschaftswert) anzusetzen. Anstatt nach die...mehr

Rz. 11 Das Grunderwerbsteuergesetz enthält bezüglich der Bestimmung des gem. § 8 Abs. 1 GrEStG anzusetzenden Werts der Gegenleistung, d. h. für die Bewertung der Gegenleistung, keine näheren Regelungen. Für diese Bewertung ist daher auf die einschlägigen Vorschriften des Bewertungsgesetzes zurückzugreifen. Inhalt der Gegenleistung kann jede geldwerte Leistung sein, also z. B....mehr

Rz. 39 Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht und das belastete Grundstück je eine selbstständige wirtschaftliche Einheit, für die jeweils ein Wert festzustellen ist. Die Bewertung ist in § 148 BewG geregelt. Nach dem bis 31.12.2006 geltenden § 148 BewG a. F. hat der Wert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks das 18,6-Fache ...mehr

Rz. 18 Die nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelten Grundbesitzwerte bzw. Grundstückswerte sollen auch in den Fällen der Umwandlung, Einbringung sowie bei anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage als Bemessungsgrundlage dienen.[1] Die durch das Jahressteuergesetz 1997 vom 20.12.1996 (BGBl. I 1996, 2049, 2062; BStBl I 1996, 1523) einge...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift des § 8 Abs. 1 GrEStG bestimmt, dass sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung bemisst. Ein anderer Wert als der Wert der Gegenleistung kommt als Bemessungsgrundlage unter den Voraussetzungen des § 8 Abs. 2 GrEStG in Betracht: Ab dem 1.1.1997 bemisst sich die Steuer nach den Werten im Sinne des § 138 Abs. 2 oder 3 des Bewertungsgesetzes. Mit Art. 7 ...mehr

Rz. 31 Die Bewertung unbebauter Grundstücke ist in § 145 BewG geregelt. In Abs. 1 dieser Vorschrift ist bestimmt, wann ein Grundstück als unbebaut anzusehen ist. Dies ist dann der Fall, wenn sich auf dem Grundstück weder benutzbare Gebäude noch zur Nutzung vorgesehene Gebäude im Bau befinden. Als unbebaut gilt ein Grundstück auch dann, wenn die darauf befindlichen Gebäude ke...mehr

Rz. 37 Der Gesetzgeber hat dem Ertragswertverfahren gegenüber dem ursprünglich vorgeschlagenen vereinfachten Sachwertverfahren den Vorzug eingeräumt. Da aber typische Gewerbegrundstücke in aller Regel eigengenutzt sind und folglich weder Jahresmieten vorhanden noch übliche Mieten ermittelbar sind, musste für diese Grundstücke ein eigenständiges Bewertungsverfahren gefunden w...mehr

Rz. 2f Grunderwerbsteuerrechtlich ist unter Kaufpreis in Übereinstimmung mit dem bürgerlichen Recht das für den Kaufgegenstand (z. B. Grundstück) vereinbarte Entgelt zu verstehen; er muss grundsätzlich in Geld bestehen bzw. auf einen Geldbetrag lauten.[1] Der Kaufpreis stellt damit eine Rechnungsgröße für die zu erbringende Leistung dar. Nicht erforderlich ist, dass die Tilg...mehr

Rz. 33 Bebaute Grundstücke – als solche gelten nach § 146 Abs. 1 BewG die nicht unbebauten Grundstücke i. S. d. § 145 Abs. 1 BewG – sind gem. § 148 BewG nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten.[1] Als Wert eines solchen Grundstücks war bis zum 31.12.2006 das 12,5-Fache der für dieses im Durchschnitt der letzten 3 Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Jahresmiete an...mehr

Rz. 27 § 157 Abs. 2 BewG regelt die Ermittlung der land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzwerte, die in den Fällen des § 8 Abs. 2 GrEStG Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sind. Die entsprechenden Grundbesitzwerte sind für die wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens und die Betriebsgrundstücke i. S. v. § 99 Abs. 1 Nr. 2 BewG u...mehr

Rz. 15 Die Verfassungskonformität des § 8 Abs. 2 GrEStG wurde in der Kommentierung zu Recht schon seit geraumer Zeit in Zweifel gezogen. Besonders zweifelhaft war es, ob die unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen in § 8 Abs. 1 und Abs. 2 GrEStG (Gegenleistung und – ausnahmsweise – Grundbesitzwert) im Hinblick auf den Gleichheitssatz des Art. 3 GG mit der Verfassung in Einkla...mehr

Rz. 42 Grundbesitzwerte[1] sind u. a. gesondert festzustellen, wenn sie für die Grunderwerbsteuer von Bedeutung sind (Bedarfsbewertung). Die Entscheidung über eine Bedeutung trifft das für die Grunderwerbsteuer zuständige Finanzamt.[2] Örtlich zuständig für die gesonderten Feststellungen für die Grundbesitzwerte für Zwecke der Grunderwerbsteuer ist das Finanzamt, in dessen Be...mehr