Roscher, GrStG, BewG § 252 Bewertung im Ertragswertverfahren / 2.1.5.1 Systematik des vereinfachten Ertragswertverfahrens

Rz. 19

Im vereinfachten Ertragswertverfahren wird der (vorläufige) Ertragswert ermittelt, in dem

• der jährliche Reinertrag des Grundstücks (für Grund und Boden sowie Gebäude) unmittelbar (ohne vorherigen Abzug einer Bodenwertverzinsung) über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen – als Zeitrente – kapitalisiert wird und
• der Bodenwert in einer über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen abgezinsten Größenordnung dem kapitalisierten jährlichen Reinertrag des Grundstücks hinzugerechnet wird.

Bei der Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks und der Abzinsung des Bodenwerts ist jeweils derselbe Liegenschaftszinssatz heranzuziehen.

Da der Wert des Grund und Bodens grundsätzlich eine stete Größe darstellt, wird unterstellt, dass der Grund und Boden zum Ablauf der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen dem Wert am Wertermittlungsstichtag entspricht. Zur Vermeidung einer Doppelberücksichtigung des bereits im Rahmen der Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks (für Grund und Boden sowie Gebäude) erfassten Ertragswertanteils für den Grund und Boden, ist der nach Ablauf der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen verbleibende – wertbeständige – Bodenwert wiederum über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen. Zu beachten ist, dass es sich bei dem abgezinsten Bodenwert nicht um den Bodenwertanteil am Ertragswert handelt, sondern lediglich um den komplementären Restwert. Bei langer wirtschaftlicher Restnutzungsdauer der baulichen Anlage geht dieser Restwert gegen 0 und kann bei nicht zu hohen Bodenwerten vernachlässigt werden.^[1]

Die Summe des Barwerts des Reinertrags des Grundstücks und der abgezinste Bodenwert ergeben den (vorläufigen) Ertragswert.