Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

Rz. 2 In den §§ 252–257 BewG wird das Ertragswertverfahren geregelt, dass gem. § 250 Abs. 2 BewG zur Bewertung der sog. Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) anzuwenden ist. Als Eingangsnorm zum Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG bestimmt § 252 S. 1 BewG, dass sich der Grundsteuerwert im Ertragswertverfahren aus der...mehr

Rz. 7 Der jährliche Rohertrag stellt die Ausgangsgröße für die Bewertung im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG dar. Der jährliche Reinertrag des Grundstücks, der sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG nach Abzug der Bewirtschaftungskosten nach § 255 BewG i. V. m. der Anlage 40 zum BewG vom jährlichen Rohertrag ergibt, ist gem. § 253 Abs. 2 BewG ohne Aufspaltung in einen ...mehr

Rz. 32 § 258 Abs. 3 S. 3 BewG enthält eine klarstellende Regelung zur Abgeltungswirkung des im Sachwertverfahren ermittelten Grundsteuerwerts. Nach § 258 Abs. 3 S. 3 BewG sind mit dem Grundsteuerwert die Werte für den Grund und Boden, die Gebäude, die baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen und die sonstigen Anlagen (§ 243 BewG Rz. 35) abgegolten. Diese Regelung trägt ins...mehr

Rz. 7 § 236 BewG enthält die Grundsätze für die Bewertung eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft. Zwecks standardisierter Bewertung der Flächen und der Hofstellen mit einem objektiviert-realen Ertragswert ist für alle land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen, Nutzungsteile und Nutzungsarten (einschließlich der Nebenbetriebe) i. S. d. § 234 Abs. 1 und 2 BewG jeweils ge...mehr

Rz. 24 Die Grundstücksart "Wohnungseigentum" (§ 249 Abs. 5 BewG) gehört auch zu den Wohngrundstücken, die gemäß § 250 Abs. 2 BewG im Ertragswertverfahren zu bewerten sind. Gleichwohl weist die Anlage 39 zum BewG für die Grundstücksart "Wohnungseigentum" keine gesonderten durchschnittlichen Nettokaltmieten aus. Für Wohnungseigentum gelten gem. Teil I. der Anlage 39 zum BewG di...mehr

Rz. 10 Der Begriff des Grundvermögens wird in § 243 BewG bestimmt. In negativer Abgrenzung zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen (s. Rz. 8) ordnet § 243 Abs. 1 BewG in enumerativer Aufzählung bestimmte Vermögensgegenstände dem Grundvermögen zu. Soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen nach §§ 232-242 BewG handelt, gehören hiernach der Grund und B...mehr

Rz. 7 Die Mindestwertregelung in § 251 BewG ist bei der Bewertung der bauten Grundstücke sowohl im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG als auch im Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG zu berücksichtigen. Der Mindestwert für das bebaute Grundstück ermittelt sich auf der Grundlage des Werts für das – fiktiv – unbebaute Grundstück nach § 247 BewG . Bei der Bewert...mehr

Rz. 7 Zur Ermittlung des Ertragswerts des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ist gem. § 239 Abs. 1 BewG die Summe der Reinerträge des Betriebs einschließlich der Zuschläge (§§ 237, 238 BewG) i. S. d. § 236 Abs. 4 BewG mit dem Faktor 18,6 zu kapitalisieren. Mit dem so ermittelten Ertragswert des Betriebs sind alle Wirtschaftsgüter des Betriebs der Land- und Forstwirtschaf...mehr

Rz. 1 Nach § 252 S. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert im Ertragswertverfahren aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) nach § 253 BewG und des abgezinsten Bodenwerts nach § 257 BewG (§ 252 BewG Rz. 26, 27). Insoweit wird in § 253 BewG mit der Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags des Grundstücks bzw. des Barwerts (Gegenwartswerts) ...mehr

Rz. 20 Nach § 258 BewG sind zur Ermittlung des Grundsteuerwerts im Sachwertverfahren zunächst der Bodenwert wie der Wert für ein unbebautes Grundstück (§ 247 BewG) und der auf den gewöhnlichen Herstellungskosten (Normalherstellungskosten) basierende Gebäudesachwert (§ 259 BewG) getrennt zu ermitteln Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert ergibt den sog. vorläufigen Sachw...mehr

Rz. 21 Im Rahmen des typisierten Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG werden die – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten aus Vereinfachungsgründen nicht einzeln je Kostenart ermittelt, sondern sie werden gemäß § 255 S. 2 BewG i. V. m. der Anlage 40 zum BewG in einer Gesamtpauschale nach gesetzlich normierten pauschalierten Erfahrungssätzen vom jährlichen Roh...mehr

Rz. 9 Nach § 239 Abs. 1 BewG sind zur Ermittlung des Ertragswerts bzw. des Grundsteuerwerts des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft zunächst die gem. § 237 Abs. 2–8 BewG jeweils gesondert ermittelten Reinerträge der land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen, Nutzungsteile, Nutzungsarten und Nebenbetriebe sowie die typisierenden Zuschlägen zu den Reinerträgen gem. § 238 Ab...mehr

Rz. 11 Die standardisierte Bewertung eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft erfolgt gem. § 237 Abs. 1 BewG jeweils gesondert für die nach Maßgabe des § 234 Abs. 1 und 2 BewG klassifizierten Nutzungen, Nutzungsteilen und Nutzungsarten sowie der ggf. damit verbundenen Nebenbetriebe. Die Anwendung des § 237 BewG setzt somit eine Klassifizierung der dem Eigentümer des Bet...mehr

Rz. 15 Sind die Tatbestandsvoraussetzungen des § 245 BewG erfüllt (Rz. 11, 13), bleiben die dem Zivilschutz dienenden Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts außer Betracht. Für Anlagen geht § 245 BewG ins Leere, da deren Werteinfluss – ohne gesonderte Ermittlung – mit dem ermittelten Grundsteuerwert abgegolten ist (Rz. 8). Der Nichtansatz de...mehr

Rz. 14 Eine Besonderheit gilt es im Rahmen der Ermittlung des Mindestwerts bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern zu beachten. Nach § 251 S. 2 BewG wird – unter Hinweis auf die Anwendung des § 257 Abs. 1 S. 2 BewG – ergänzend vorgegeben, dass bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern i. S. d. § 249 Abs. 2 und 3 BewG die Umrechnungskoeffizienten aus der An...mehr

Rz. 1 In §§ 232 und 233 BewG wird der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft als wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens zum Grundvermögen abgegrenzt. In § 234 BewG wird das Bewertungsobjekt Betrieb der Land- und Forstwirtschaft präzisiert und für Zwecke der Grundsteuerbewertung in Nutzungen, Nutzungsteile und Nutzungsarten sowie in Nebenbetriebe ...mehr

Rz. 15 Zur landwirtschaftlichen Nutzung gehören alle Wirtschaftsgüter, die im Feststellungszeitpunkt (s. § 235 BewG) der Pflanzen- und Tierproduktion zu dienen bestimmt sind. Hierzu gehören die Acker- oder Grünlandflächen, die dem Ackerbau, dem Futterbau und der Tierhaltung (Veredlung) nach Maßgabe des § 241 BewG zu dienen bestimmt sind. Flächen, die dem Anbau von Tabak und ...mehr

Rz. 44 In Fortsetzung der Regelungen zur Einheitsbewertung (§ 33 Abs. 3 Nr. 1 BewG) und zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer (§ 158 Abs. 4 Nr. 3 und 6 BewG) gehören Zahlungsmittel, Geldforderungen, Geschäftsguthaben, Wertpapiere und Beteiligungen nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Der Gesetzgeber hat hi...mehr

Rz. 9 Nach § 251 S. 1 BewG darf der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer als 75 % des Werts sein, mit dem der Grund und Boden gem. § 247 BewG allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Mit dieser Mindestwertregelung wollte der Gesetzgeber in Anlehnung an § 77 BewG zur Einheitsbewertung auch bei der Grundsteuerbewertung gewährleisten, dass der i...mehr

Rz. 9 Zur Ermittlung des jährlichen Reinertrages des Grundstücks sind gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG die – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten vom jährlichen Rohertrag nach § 254 BewG abzuziehen (§ 253 BewG Rz. 10). 2.1 Definition der Bewirtschaftungskosten (S. 1) Rz. 10 Nach § 255 S. 1 BewG werden als Bewirtschaftungskosten die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zu...mehr

Rz. 10 Nach der abschließenden Aufzählung in § 249 Abs. 1 BewG wird bei bebauten Grundstücken zwischen folgenden 8 Grundstücksarten unterschieden: Abb. 1: Grundstücksarten Die Grundstücksarten der bebauten Grundstücke gem. § 249 BewG entsprechen somit weitgehend denen der Einheitsbewertung nach § 75 BewG.[1] Abweichend von der Einheitsbewertung werden lediglich das Wohnungs- u...mehr

Rz. 17 § 261 S. 3 BewG wurde erst mit dem Jahressteuergesetz 2020 vom 21.12.2000[1] in die Vorschrift eingefügt (Rz. 5). Der Gesetzgeber wollte hiermit klarstellen, dass die Sonderregelungen in § 261 S. 1 und 2 BewG zur wirtschaftlichen Einheit, Bewertung und Zuordnung für das Erbbaurecht und dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück entsprechend für das Wohnungserbbaure...mehr

Rz. 2 Nach § 232 Abs. 1 und 2 BewG gehören zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft grundsätzlich alle Wirtschaftsgüter, die diesem dauernd zu dienen bestimmt sind. Dienen Grund und Boden sowie Gebäude und Gebäudeteile im Feststellungszeitpunkt tatsächlich anderen nicht land- und forstwirtschaftlichen Zwecken gehören sie gemäß § 232 Abs. 4 Nr. 1 BewG nicht zum Betrieb ...mehr

Rz. 33 Unter Pilzanbau ist der Anbau von Speisepilzen zu verstehen. Zum Pilzanbau gehören alle Wirtschaftsgüter, die der Erzeugung von Speisepilzen dienen, insbesondere die Wirtschaftsgebäude mit den Beetflächen, Pasteurisierungs-, Anwachs- und Anspinnräumen sowie Konservierungsanlagen und Lagerplätze.[1] Wenn Pilze in Dosen konserviert werden, kann ein land- und forstwirtscha...mehr

Rz. 2 In § 253 wird die Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags des Grundstücks bzw. des Barwerts (Gegenwartswerts) des Reinertrags des Grundstücks normiert. In Abs. 1 der Vorschrift wird als Ausgangsgröße für die Kapitalisierung zunächst die Ermittlung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks, der sich durch Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten nach § 25...mehr

Rz. 7 § 233 BewG regelt für bestimmte Sonderfälle die Abgrenzung zwischen land- und forstwirtschaftlichen Vermögen und Grundvermögen. Die Vorschrift in § 233 Abs. 1 BewG regelt lex specialis gegenüber den allgemeinen Grundsätzen zur Abgrenzung zwischen land- und forstwirtschaftlichen Vermögen und Grundvermögen in § 232 und 243 BewG die Zurechnung von Standortflächen der Winde...mehr

Rz. 7 In § 250 BewG wird für die in § 249 BewG definierten Grundstücksarten der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG die Anwendung des Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG oder des Sachwertverfahrens nach den §§ 258–260 BewG bestimmt. Rz. 8 einstweilen freimehr

Rz. 1 Die nach § 237 BewG ermittelten Reinerträge (Flächenwerte) bilden jeweils die nachhaltige – objektivierte – Ertragsfähigkeit für die i. S. d. § 234 Abs. 1 und 2 BewG klassifizierten land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen einschließlich Nutzungsteile und Nutzungsarten ab (§ 236 BewG, Rz. 9, 11, 14 ff. sowie § 237 BewG Rz. 1). Bei bestimmten ertragswerterhöhenden Umstä...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift definiert den Begriff der unbebauten Grundstücke. Die Begriffsbestimmung für unbebaute Grundstücke in § 246 Abs. 1 BewG der Vorschrift folgt im Wesentlichen der Regelung in § 72 Abs. 1 BewG zur Einheitsbewertung[1] und § 178 Abs. 1 BewG zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer. Sie korrespondiert ...mehr

Rz. 7 Die gesetzliche Klassifizierung nach land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen, Nutzungsteilen, Nutzungsarten und Nebenbetrieben i. S. d. § 234 BewG schafft die standardisierten Grundlagen für ein weitgehend automationsgestütztes Bewertungsverfahren (Rz. 1). Bei der Ermittlung des Ertragswerts für einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft sind die land- und forstwirts...mehr

Rz. 8 Nach § 245 BewG bleiben bei der Bewertung des Grundvermögens ( §§ 243, 244 BewG ) für Zwecke des Zivilschutzes geschaffene Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen außer Ansatz, wenn sie in Friedenszeiten nicht oder nur noch gelegentlich bzw. geringfügig zu anderen Zwecken genutzt werden. Soweit die Voraussetzungen des § 245 BewG vorliegen, werden die entsprechenden Gebäude, Geb...mehr

Rz. 7 Die Begriffsbestimmung für unbebaute Grundstücke in § 246 BewG korrespondiert mit der Begriffsbestimmung für bebaute Grundstücke in § 248 BewG und fungiert somit gleichzeitig als Abgrenzungsvorschrift zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken. Beide Vorschriften schließen sich gegeneinander aus. Liegt gem. § 246 BewG ein unbebautes Grundstück vor, kann es sich nich...mehr

Rz. 52 Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer bzw. Begrenzung der Nutzungsdauer kommt nur bei einer bestehenden Abbruchverpflichtung für das Gebäude in Betracht. In diesen Fällen ist die Alterswertminderung gem. § 259 Abs. 4 S. 5 BewG auf das Verhältnis des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zur tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer begrenzt. Die Formel zur Bestimm...mehr

Rz. 18 Nach § 236 Abs. 4 BewG ermittelt sich der Ertragswert aus dem 18,6-fachen des Reinertrages, den der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gem. seiner wirtschaftlichen Bestimmung im Durchschnitt der Jahre nachhaltig erbringen kann.[1] Hierzu ist die Summe der standardisierten – durchschnittlichen – Reinerträge der jeweiligen Nutzungen, Nutzungsteile und Nutzungsarten (...mehr

Rz. 32 § 252 S. 2 BewG enthält eine klarstellende Regelung zur Abgeltungswirkung des im Ertragswertverfahrens ermittelten Grundsteuerwerts. Nach § 252 S. 2 BewG sind mit dem Grundsteuerwert die Werte für den Grund und Boden, die Gebäude, die baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und die sonstigen Anlagen abgegolten. Diese Regelung trägt insbesondere dem Umstand Rechnun...mehr

Rz. 39 In § 234 Abs. 3 BewG wird die Nutzungsart Abbauland definiert. Die Begriffsbestimmung entspricht inhaltlich weitgehend der Regelung zur Einheitsbewertung in § 43 Abs. 1 BewG.[1] Zum Abbauland gehören gem. § 234 Abs. 3 BewG die Betriebsflächen, die durch Abbau der Bodensubstanzüberwiegendfür den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft nutzbar gemacht werden. Im Gesetz wer...mehr

Rz. 13 Nach § 242 Abs. 1 Nr. 2 BewG gehören außerdem die sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen zu den übrigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen. Die sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen werden in § 242 Abs. 2 BewG konkretisiert (Rz. 15 ff.). In einer nicht abschließenden Aufzählung werden insgesamt zehn land- und forstwirtschaftliche Betät...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift definiert bebaute Grundstücke als Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Bei einem in Bauabschnitten errichteten Gebäude, ist der bereits bezugsfertige Teil als benutzbares Gebäude anzusehen. Die Vorschrift entspricht im Wesentlichen der Regelung in § 74 BewG für die Einheitsbewertung.[1] Die Begriffsbestimmung für bebaute Grundstücke i...mehr

Rz. 24 Die Imkerei umfasst alle Formen der Bienenhaltung, die nachhaltig auf einen wirtschaftlichen Erfolg ausgerichtet sind. Hierzu gehören sowohl die Bienenhaltung zur Gewinnung von Honig und Wachs (Honigimkereien) als auch Spezialformen der Bienenhaltung, wie z. B. die Königinnenzucht oder Bienenhaltung für pharmazeutische Zwecke. Eine Unterscheidung zwischen den einzelne...mehr

Rz. 9 Im Rahmen der Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts wurde das Ertragswertverfahren der Einheitsbewertung auf der Grundlage der jährlichen Reinerträge nach den §§ 78–82 BewG (Reinertragsverfahren)[1] unter Berücksichtigung des aktuellen Stands des Wertermittlungsrechts und der aktuellen Datenlage fortentwickelt.[2] Als Eingangsnorm zum Ertragswertverfahren nach d...mehr

Rz. 12 Das Grundvermögen gehört zu den Vermögensarten, die gem. § 218 S. 1 BewG nach den Vorschriften des Siebenten Abschnitts des BewG für Zwecke der Grundsteuer zu bewerten sind. Für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens, die Grundstücke, sind gem. § 219 Abs. 1 BewG Grundsteuerwerte festzustellen. In § 243 BewG wird der Begriff und der Umfang des Grundvermögens ...mehr

Rz. 30 Zur Ermittlung des Grundsteuerwerts im Sachwertverfahren ist der – vorwiegend kostenorientiert – ermittelte vorläufige Sachwert (Rz. 28) gemäß § 258 Abs. 3 S. 2 BewG durch Anwendung einer gesetzlich normierten Wertzahl nach Maßgabe des § 260 BewG i. V. m. der Anlage 43 zum BewG an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen (Marktanpassung, s....mehr

Rz. 1 Durch § 241 BewG wird – entsprechend der bisherigen bewertungs- und ertragsteuerlichen Grundsätzen – die landwirtschaftliche Tierzucht und -haltung von der gewerblichen Tierzucht und -haltung auf der Grundlage des Futterbedarfs abgegrenzt.[1] Nach § 241 BewG ist nur die flächen- bzw. bodengebundene Tierzucht und -haltung dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zuz...mehr

Rz. 13 § 245 BewG setzt des Weiteren voraus, dass die wegen der in § 1 ZSKG bezeichneten Zwecke geschaffenen Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen (Rz. 11) in Friedenszeiten nur gelegentlich oder geringfügig für andere als dem Zivilschutz dienende Zwecke genutzt werden. Eine im Frieden unbeachtliche gelegentliche Nutzung zu anderen Zwecken liegt z. B. vor, wenn in einem für die b...mehr

Rz. 1 Bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG geht es im Kern darum, den auf den Feststellungszeitpunkt bezogene Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück zu ermitteln (§ 252 BewG Rz. 10 und 25). Der jährliche Reinertrag des Grundstücks ergibt sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG aus dem jährli...mehr

Rz. 2 In § 257 wird die Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts auf der Grundlage des Werts für ein unbebautes Grundstücks i. S. d. § 247 BewG bestimmt.[1] In Abs. 1 S. 1 der Vorschrift wird zunächst der Bodenwert nach § 247 BewG , respektive der Wert des unbebauten Grundstücks i. S. d. des § 247 BewG, zur Ausgangsgröße für die Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts bestimmt (Rz....mehr

Rz. 10 Das Erbbaurecht ist gem. § 1 Abs. 1 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) [1] das veräußerliche und vererbliche Recht des Erbbauberechtigten, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks des Erbbauverpflichteten ein Bauwerk zu haben (§ 243 BewG Rz. 39, § 244 BewG Rz. 22). Das Erbbaurecht entsteht zivilrechtlich mit der Eintragung in das Grundbuch (§ 11 ErbbauRG i. V. m. ...mehr

Rz. 45 In § 234 Abs. 6 BewG wird die im reformierten Bewertungsrecht neue Nutzungsart Hofstelle definiert. Die vom Grundvermögen abgegrenzten Hofstellen werden zur Vereinfachung der Bewertung gesondert erfasst.[1] Die Nutzungsart ergänzt die jeweiligen land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen um die Hofflächen, die dadurch unmittelbar bewertet werden können.[2] Nach § 234 Ab...mehr

Rz. 11 In § 235 Abs. 2 BewG wird – abweichend von der Regelung in § 235 Abs. 1 BewG und damit abweichend von den §§ 221 Abs. 2, 222 Abs. 4 S. 2 und 223 Abs. 2 S. 1 BewG – aus Zweckmäßigkeitsgründen bestimmt, dass für die stehenden und umlaufenden Betriebsmittel der Stand am Ende des dem Feststellungszeitpunkt vorangegangenen Wirtschaftsjahres unter Berücksichtigung des § 4a ...mehr

Rz. 3 Nach der Vorschrift bleiben die wegen der in § 1 ZSKG[1] bezeichneten Zwecke geschaffenen Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen für den Zivilschutz bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts außer Ansatz, wenn sie in Friedenszeiten nicht oder nur gelegentlich oder geringfügig für andere Zwecke genutzt werden. § 245 BewG greift somit weitgehend inhaltsgleich die Regelungsmater...mehr