Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

1 Allgemeines Rz. 1 Die allgemeinen Grundsätze für die Abgrenzung zwischen dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen und dem Grundvermögen ergeben sich aus den §§ 232 und 243 BewG. In § 233 BewG wird die Abgrenzung zwischen land- und forstwirtschaftlichen Vermögen und Grundvermögen für bestimmte Sonderfälle geregelt. Zu diesen Sonderfällen gehören Standortflächen für Windener...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Die Grundsteuer knüpft historisch sowie begrifflich an das Innehaben von inländischem Grundbesitz an und wird von demjenigen geschuldet, dem der Grundbesitz zuzurechnen ist.[1] Folgerichtig wird daher in § 2 GrStG der inländische Grundbesitz i. S. d. Bewertungsgesetzes zum Steuergegenstand der Grundsteuer bestimmt. Unter den Oberbegriff Grundbesitz subsumi...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 In Anlehnung an die Einheitsbewertung[1] wurde auch im reformierten Bewertungsrecht gewährleistet, dass der im typisierten Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. BewG oder im typisierten Sachwertverfahren nach den §§ 258ff. BewG für ein bebautes Grundstück ermittelte Wert einen bestimmten Wertekorridor, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Gr...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 In §§ 232 und 233 BewG wird der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft als wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens zum Grundvermögen abgegrenzt. In § 234 BewG wird das Bewertungsobjekt Betrieb der Land- und Forstwirtschaft präzisiert und für Zwecke der Grundsteuerbewertung in Nutzungen, Nutzungsteile und Nutzungsarten sowie in N...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Nach § 252 S. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert im Ertragswertverfahren aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) nach § 253 BewG und des abgezinsten Bodenwerts nach § 257 BewG (§ 252 BewG Rz. 26, 27). Insoweit wird in § 253 BewG mit der Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags des Grundstücks bzw. des Barwerts (Gege...mehr

1 Allgemeines Rz. Rz. 1 Die Regelung zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts beschließt die Regelungen zum Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG. Zur Ermittlung des Grundsteuerwerts im Ertragswertverfahren ist gem. § 252 S. 1 BewG dem über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisierten jährlichen Reinertrag des Grundstücks (Barwert des Reinertrag...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Die nach § 237 BewG ermittelten Reinerträge (Flächenwerte) bilden jeweils die nachhaltige – objektivierte – Ertragsfähigkeit für die i. S. d. § 234 Abs. 1 und 2 BewG klassifizierten land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen einschließlich Nutzungsteile und Nutzungsarten ab (§ 236 BewG, Rz. 9, 11, 14 ff. sowie § 237 BewG Rz. 1). Bei bestimmten ertragswerterh...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Gebäude auf fremdem Grund und Boden gehören neben den Erbbaurechten (§ 261 BewG) zu den im Unterabschnitt IV des Abschnitts C (Grundvermögen) im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes geregelten sog. Sonderfällen (§ 261 BewG Rz. 1). Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bod...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Durch § 241 BewG wird – entsprechend der bisherigen bewertungs- und ertragsteuerlichen Grundsätzen – die landwirtschaftliche Tierzucht und -haltung von der gewerblichen Tierzucht und -haltung auf der Grundlage des Futterbedarfs abgegrenzt.[1] Nach § 241 BewG ist nur die flächen- bzw. bodengebundene Tierzucht und -haltung dem land- und forstwirtschaftlichen...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Für die verfassungsrechtlich gebotene relations- und realitätsgerechte Bewertung (§ 243 BewG Rz. 2)[1] der bebauten Grundstücken ist es unerlässlich, dass die bebauten Grundstücke (§ 248 BewG) nach Grundstücksarten unterschieden werden. Hiermit wird die Grundlage geschaffen, um die unterschiedlichen Teilmärkte am Grundstücksmarkt, z. B. für Ein- und Zweifa...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Aufbauend auf der Differenzierung der Grundstücksarten bebauter Grundstücke nach § 249 BewG wird in § 250 BewG bestimmt, für welche Grundstücksart welches Bewertungsverfahren anzuwenden ist. Nach den allgemein anerkannten Vorschriften für die Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken auf der Grundlage des Baugesetzbuchs sind die Wertermittlungsverfah...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Die Bewertung der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG erfolgt nach Maßgabe des § 250 BewG entweder im Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) oder im Sachwertverfahren (§§ 258–260 BewG). In den §§ 252–257 BewG wird das Ertragswertverfahren geregelt. Das Ertragswertverfahren gehört neben den Vergleichs- und Sachwertverfahren zu den klassischen Wertermitt...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG geht es im Kern darum, den auf den Feststellungszeitpunkt bezogene Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück zu ermitteln (§ 252 BewG Rz. 10 und 25). Der jährliche Reinertrag des Grundstücks ergibt sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG a...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 § 235 BewG bestimmt, welcher Zeitpunkt für die Verhältnisse maßgebend ist, die bei der Feststellung der Grundsteuerwerte für die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft zugrunde zu legen sind. Entsprechend den allgemeinen Grundsätzen sind für die Größe des Betriebs sowie für den Umfang und den Zustand der Gebäude grundsätzlich die Verhältnisse im jeweiligen ...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Bei der Grundsteuerbewertung des Grundvermögens bleiben, wie bei der Einheitsbewertung und der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer, für Zwecke des Zivilschutzes geschaffene Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen außer Ansatz, wenn sie in Friedenszeiten nicht oder nur noch gelegentlich bzw. geringfügig z...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG geht es im Kern darum, den auf den Bewertungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück zu ermitteln (§ 252 BewG Rz. 25). Der jährliche Reinertrag des Grundstücks ergibt sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG aus dem jäh...mehr

1 Allgemeines Rz. Rz. 1 Die Bewertung der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG erfolgt nach Maßgabe des § 250 BewG in Abhängigkeit von der Grundstücksart entweder im Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) oder im Sachwertverfahren. In den §§ 258–260 BewG wird das Sachwertverfahren geregelt. Das Sachwertverfahren gehört neben dem Vergleichs- und Ertragswertverfahren zu den...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 § 239 BewG regelt aufbauend auf den Bewertungsgrundsätzen in § 236 BewG und den gem. §§ 237, 238 BewG für die Nutzungen, Nutzungsteile und Nutzungsarten eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft jeweils gesondert ermittelten Reinerträgen und Zuschlägen die Ermittlung des Ertragswerts, der vorbehaltlich einer Rundung gem. § 230 BewG den gesondert festzus...mehr

Rz. 11 Nach § 244 Abs. 1 BewG bildet jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ein Grundstück. Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit ist ein bewertungsrechtlicher Typusbegriff, um den Bewertungsgegenstand abzugrenzen bzw. die Bewertungseinheit zu bestimmen. Maßgebend ist nach der allgemeinen Bewertungsvorschrift in § 2 Abs. 1 S. 3 BewG, was nach der Verkehrsanschauu...mehr

Rz. 3 § 261 BewG regelt die Ermittlung und Zurechnung des Grundsteuerwerts in Erbbaurechtsfällen. Im vorstehenden Sinne wird in S. 1 der Vorschrift zunächst angeordnet, dass für die aus Erbbaurecht und Erbbaugrundstück zusammengefasste wirtschaftliche Einheit (§ 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG) ein Gesamtwert nach den Vorschriften des Grundvermögens (§§ 243–260 BewG) zu ermitteln ist, ...mehr

Rz. 2 § 235 BewG regelt, welcher Zeitpunkt für die Verhältnisse maßgebend ist, die bei der Feststellung der Grundsteuerwerte für die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft zugrunde zu legen sind. In Abs. 1 der Vorschrift wird analog zu §§ 221 Abs. 2, 222 Abs. 4 S. 2 und 223 Abs. 2 S. 1 BewG geregelt, dass für die Größe des Betriebs sowie für den Umfang und den Zustand der Geb...mehr

Rz. 13 Die durchschnittlichen Nettokaltmieten in der Anlage 39 zum BewG in EUR/m² Wohnfläche wurden auf der Grundlage der Zusatzerhebung zum Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes ermittelt. Im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019[1] wurde auf die seinerzeit vorliegenden Daten des Mikrozensus 2014 [2] zurückgegriffen. Nach dem mit dem Mikrozensus 2018 [3] akt...mehr

Rz. 35 Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören i. S. d. § 94 Abs. 1 BGB auch die Außenanlagen (Rz. 35). Unter die Außenanlagen fallen sowohl die baulichen Außenanlagen, insbesondere Ver- und Entsorgungsanlagen, Platz- und Wegebefestigungen, Terrassen und Umzäunungen als auch die sonstigen Anlagen, wie z. B. Gartenanlagen und Anpflanzungen. Außenanlagen ge...mehr

Rz. 26 Für Garagenstellplätze, gleich ob in einer Einzelgarage oder einer Tiefgarage, wird in der Anlage 39, Teil I., zum BewG ein Mietansatz als Festwert in Höhe von 35 EUR je Monat vorgegeben. Für sonstige Außenstellplätze ist – wie für andere bauliche Außenanlagen – kein gesonderter Mietansatz vorgesehen (Rz. 11).[1] Carports dürften i. d. R. mangels räumlicher Umschließung...mehr

Rz. 39 Nach § 243 Abs. 1 Nr. 2 BewG gehört auch das Erbbaurecht zum Grundvermögen. Das Erbbaurecht ist gem. § 1 Abs. 1 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) das veräußerliche und vererbliche Recht des Erbbauberechtigten, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks des Erbbauverpflichteten ein Bauwerk zu haben.[1] Nach § 11 Abs. 1 ErbbauRG finden die sich auf Grundstücke bezi...mehr

Rz. 25 Für Pelztiere gelten gem. § 241 Abs. 4 S. 1 BewG die in § 241 Abs. 1–3 BewG normierten Regelungen zur Abgrenzung der landwirtschaftlichen von gewerblichen Tierzucht/-haltung nicht. Pelztiere gehören gem. § 241 Abs. 4 S. 2 BewG nur dann zur landwirtschaftlichen Nutzung, wenn die erforderlichen Futtermittel überwiegend von den vom Inhaber des Betriebs landwirtschaftlich ...mehr

Rz. 1 Aufbauend auf der Differenzierung der Grundstücksarten bebauter Grundstücke nach § 249 BewG wird in § 250 BewG bestimmt, für welche Grundstücksart welches Bewertungsverfahren anzuwenden ist. Nach den allgemein anerkannten Vorschriften für die Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken auf der Grundlage des Baugesetzbuchs sind die Wertermittlungsverfahren "Vergleic...mehr

Rz. 17 Nach § 4 Abs. 3 S. 2 ImmoWertV wird die Restnutzungsdauer i. d. R. auf der Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage am maßgeblichen Stichtag unter Berücksichtigung individueller Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts ermittelt. Die Regelung, dass die Restnutzungsdauer i. d. R. auf der Grundlage des Untersch...mehr

Rz. 42 Die Alterswertminderung bestimmt sich gem. § 259 Abs. 4 S. 2 BewG regelmäßig durch die Multiplikation des Gebäudenormalherstellungswerts (Rz. 28) mit dem Verhältnis des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zur typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes nach Anlage 38 zum BewG. Die Alterswertminderung wird mithin in einem Prozentsatz der...mehr

Rz. 41 In § 234 Abs. 4 BewG wird die Nutzungsart Geringstland unter Rückgriff auf das Bodenschätzungsgesetz [1] definiert. Die Begriffsbestimmung entspricht inhaltlich der Regelung zur Einheitsbewertung in § 44 Abs. 1 BewG.[2] Zum Geringstland gehören gem. § 234 Abs. 4 BewG die Betriebsflächen geringster Ertragsfähigkeit, für die nach dem Bodenschätzungsgesetz keine Wertzahlen...mehr

Rz. 18 Zu den Nutzungen Teichwirtschaft sowie Fischzucht für Binnenfischerei und Teichwirtschaft (Rz. 21) gehören alle Wirtschaftsgüter, die – unabhängig von der Haltungsform – der Erzeugung von Speisefischen (einschließlich deren Eier und Brut) dienen. Zu den Speisefischen gehören insbesondere Forellen und Karpfen sowie die sog. Beifische, wie z. B. Schleie, Hechte und Zand...mehr

Rz. 13 Nach § 262 S. 2 BewG ist der i. S. d. § 262 S. 1 ermittelte Gesamtwert (Rz. 9 und 11) – und damit implizit auch das Grundstück (Steuergegenstand) – dem zivilrechtlichen Eigentümer des Grund und Bodens zuzurechnen. Folglich ergeht ihm gegenüber der Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert.[1] Abgesehen von dem Ausnahmefall, dass das Gebäude als Scheinbestandteil i...mehr

Rz. 24 In § 253 Abs. 2 S. 4 BewG werden Fälle behandelt, in denen es ausnahmsweise zu einer Verlängerung der (wirtschaftlichen) Restnutzungsdauer kommen kann (Rz. 16). Sind nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, ist gem. § 253 Abs. 2 S. 4 BewG von einer entsprechen...mehr

Rz. 9 In § 250 Abs. 1 BewG werden zunächst die Bewertungsverfahren bzw. Bewertungsmethoden bestimmt, die – in Abhängigkeit von der Grundstücksart – zur Ermittlung des Grundsteuerwerts für bebaute Grundstücke heranzuziehen sind. In Anlehnung an die Regelungen der Einheitsbewertung nach § 76 BewG ist der Grundsteuerwert von bebauten Grundstücken nach dem Ertrags- oder Sachwert...mehr

Rz. 15 Ausweislich des Glossars zur Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes zum Zusatzprogramm des Mikrozensus 2018[1] wurde unter der Nettokaltmiete (häufig auch als Nettomiete oder Grundmiete bezeichnet) der monatliche Betrag verstanden, der mit dem Vermieter als Entgelt für die Überlassung der ganzen Wohnung zum Zeitpunkt der Zählung vereinbart war. Dabei war es gl...mehr

Rz. 31 Für die Zurechnung der Flächen zu den Nutzungsteilen innerhalb der gärtnerischen Nutzung (Rz. 21 ff.) nach § 234 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. d Doppelbuchst. aa-dd BewG ist die gesetzliche Klassifizierung i. S. d. § 234 Abs. 2 BewG maßgebend (Rz. 37). Die Größe der Flächen bestimmt sich nach den Verhältnissen im Feststellungszeitpunkt i. S. d. § 235 BewG.[1] Für Zwecke der Bew...mehr

Rz. 2 Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10.4.2018 muss die Bemessungsgrundlage für Zwecke der Grundsteuer so ausgestaltet sein, dass sie den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abbildet.[1] Die Grundsteuer knüpft an das Innehaben von inländischem Grundbesitz an. Da sie die wirtschaft...mehr

Rz. 12 Unter der Prämisse der Definitionen der einzelnen Grundstücksarten in § 249 Abs. 2-9 BewG erfolgt die Abgrenzung der Grundstücksarten grundsätzlich nach dem Verhältnis der jeweiligen Wohn- und Nutzflächen bzw. nach dem Verhältnis der Flächen die Wohn- und Nichtwohnzwecken dienen. Hierbei ist auf die tatsächliche Nutzung der Haupträume der Gebäude im Feststellungszeitp...mehr

Rz. 7 Das Grundstück als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist nach § 2 Nr. 2 GrStG i. V. m. §§ 243, 244 BewG für Zwecke der Grundsteuer sowohl Steuergegenstand als auch Bewertungsgegenstand. Der Grundstücksbegriff gehört zu den Grundlagenbegriffen im Bewertungsrecht. Die Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens hat vielfältige Bedeutung. Neben der ...mehr

Rz. 2 § 242 BewG bestimmt Art und Umfang der übrigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft. Er verselbständigt einerseits die Sondernutzungen und andere Sonderkulturen von der landwirtschaftlichen Nutzung als eigene Nutzung und ordnet andererseits land- und forstwirtschaftlichen Betätigungen, die nicht von einer Nutzung in § ...mehr

Rz. 2 In § 259 wird im Rahmen des Sachwertverfahrens nach den §§ 258–260 BewG die Ermittlung des Gebäudesachwerts geregelt. In Abs. 1 der Vorschrift werden zunächst die Normalherstellungskosten des Gebäudes nach der Anlage 42 zum BewG zum Ausgangspunkt zur Ermittlung des Gebäudesachwerts bestimmt. Durch Multiplikation der – mithilfe des maßgeblichen Baupreisindex des Statistis...mehr

Rz. 19 Im Kern geht es auch bei dem typisierten Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG darum, die auf den Feststellungszeitpunkt bezogenen neuzeitlichen Ersatzbeschaffungskosten für das bebaute Grundstück nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs zu ermitteln (Rz. 10, 11). Es wurde daher folgerichtig in Anlehnung an das Sachwertverfahren nach den §§ 21–...mehr

Rz. 20 Nach Tz. 19 der Anlage 42, Teil II. zum BewG ist das Teileigentum in Abhängigkeit von der baulichen Gestaltung den übrigen in der Anlage 42, Teil II. zum BewG genannten Gebäudearten zuzuordnen. Praxis-Beispiel Discountermarkt im Erdgeschoss eines Wohnhauses mit Eigentumswohnungen: [1] Der Discountermarkt als Teileigentum bildet eine eigene wirtschaftliche Einheit und ist...mehr

Rz. 2 In Abs. 1 der Vorschrift wird für die Bewertung eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft der Ertragswert zum Bewertungsmaßstab bestimmt. In Abs. 2 der Vorschrift wird konkretisiert, dass bei der Ermittlung des Ertragswerts von der nachhaltigen Ertragsfähigkeit auszugehen ist, die von einem bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbare Rein...mehr

Rz. 28 Nach § 259 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BewG sind die Normalherstellungskosten aus der Anlage 42, Teil II. zum BewG mit dem Kostenstand 2010 (Rz. 10) zunächst mithilfe des maßgebenden Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes an den Hauptfeststellungszeitpunkt anzupassen bzw. umzurechnen (Rz. 30, 34) und anschließend mit der jeweiligen Brutto-Grundfläche des Gebäudes oder...mehr

Rz. 50 Nach § 243 Abs. 2 Nr. 2 BewG sind Betriebsvorrichtungen nicht in das Grundvermögen einzubeziehen. In Form einer Rückausnahme ordnet § 243 Abs. 3 BewG jedoch an, dass Verstärkungen von Decken und die nicht ausschließlich zu einer Betriebsanlage gehörenden Stützen und sonstige Bauteile wie Mauervorlagen und Verstrebungen in das Grundvermögen einzubeziehen sind. Doppelfu...mehr

Rz. 44 Bodenschätze sind nach § 243 Abs. 2 Nr. 1 BewG explizit nicht in das Grundvermögen einzubeziehen. Ein Grundstück erstreckt sich grundsätzlich auch auf den Erdkörper unter der Oberfläche (Rz. 24). Die Vorschrift schließt die Bodenschätze aber hiervon aus. Bodenschätze sind somit vom Grundvermögen ausgenommen. Sie unterliegen mithin nicht der Grundsteuer. Unabhängig dav...mehr

Rz. 9 In § 259 BewG wird die Ermittlung des Gebäudesachwerts geregelt. Hierzu ist vereinfachend vom Gebäudenormalherstellungswert, der sich durch Multiplikation der – mithilfe des maßgeblichen Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes – auf den Hauptfeststellungszeitpunkt angepassten Normalherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche der Gebäude ergibt, eine Alterswertmin...mehr

Rz. 1 Die allgemeinen Grundsätze für die Abgrenzung zwischen dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen und dem Grundvermögen ergeben sich aus den §§ 232 und 243 BewG. In § 233 BewG wird die Abgrenzung zwischen land- und forstwirtschaftlichen Vermögen und Grundvermögen für bestimmte Sonderfälle geregelt. Zu diesen Sonderfällen gehören Standortflächen für Windenergieanlagen, i...mehr

Rz. 14 Die Normalherstellungskosten in EUR/m² Brutto-Grundfläche sind in der Anlage 42, Teil II. zum BewG nach 18 Gebäudearten (mit weiteren Untergliederungen) und 3 baujahrbezogenen Gruppen differenziert.[1] Auszug aus der Anlage 42, Teil II. zum BewG Rz. 15 einstweilen frei 3.2.1 Differenzierung nach Gebäudearten Rz. 16 Bei der Bestimmung der anzunehmenden Gebäudeart nach der ...mehr