Fachbeiträge & Kommentare zu Berlin

Bei gewichtigen Gefahren, die von einem geschützten Baum ausgehen und die nicht etwa durch baumchirurgische Maßnahmen abgewendet werden können, kann ein Ausnahmetatbestand erfüllt sein, der einen Antrag auf eine Fällgenehmigung begründet. Es handelt sich um den in der Praxis häufigsten Antragsfall. Unter Gefahr verstehen die Gerichte in diesem Zusammenhang eine Sachlage, die ...mehr

Rz. 155 § 2 Nr. 5a BetrKV Die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a. Die für die Aufnahme der Fernwärme am Wärmetauscher erforderlichen Kaltwasserkosten des Hauskr...mehr

Rz. 13 Die Mietvertragsparteien können auch eine Miete vereinbaren, mit der alle Betriebskosten abgegolten werden. In diesem Fall besteht keine Möglichkeit, die Miete allein wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen. Die Miete setzt sich dann aus der Miete für die Gebrauchsüberlassung nebst einem kalkulierten, aber nicht ausgewiesenen Betrag für die Betriebskosten zusammen,...mehr

Rz. 28 Betriebskosten sind weiterhin nicht ansatzfähig, wenn "sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden". Das ergab sich bisher aus der Einleitung zur Anlage 3 zu § 27 II. BV, gilt aber weiterhin, da der Vermieter nur diejenigen Betriebskosten umlegen darf, die ihm entstehen. Unter die nicht umlegbaren Kosten fallen z. B. vom Mieter selbst ...mehr

Rz. 158 § 2 Nr. 6 BetrKV Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder bei der eigenständig gewerblichen Lieferung der Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort berü...mehr

Nachdem das Betreten des Waldes in § 59 Abs. 2 BNatSchG eine gesetzliche Sonderregelung erfahren hat, bezieht sich das Recht zum Betreten der freien Landschaft auf den Bereich der freien Natur, der nicht als Wald bezeichnet wird. Darunter wird von den Gerichten ihrer Wortbedeutung entsprechend die freie Landschaft als ein tendenziell weitläufiges Areal verstanden, das außerh...mehr

Das Recht zum Betreten der freien Landschaft und des Waldes ist nach der Rechtsprechung eine Ausformung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG.[1] Der einzelne Grundeigentümer muss daher die sich hieraus ergebenden Einschränkungen seiner Verfügungsbefugnis hinnehmen, ohne dafür einen finanziellen Ausgleich beanspruchen zu können. In privat...mehr

Rz. 96 Haben sich die Betriebskosten, für die Vorauszahlungen vereinbart worden sind, gegenüber dem Stand zur Zeit der Vereinbarung verändert, so stehen sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter von Wohnraum ein Anspruch auf Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen zu, jedoch nur nach einer Abrechnung (§ 560 Abs. 4). Auch in Ausnahmefällen (überproportionale Steigerung der ...mehr

Rz. 128 Für eine vollautomatische Ölheizungsanlage fallen grundsätzlich keine Bedienungskosten an, sodass Kosten insoweit nicht umlegbar sind (KG, GE 1976, 762; Peruzzo, Rn. 204; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 25; a. A. Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizKostenV Rn. 31). Dasselbe gilt für die Beheizung mit Holzpellets oder Holzhackschnitzeln. Umlagefähig sind aber die Kosten für...mehr

Da das Betreten der freien Landschaft und des Waldes in dem gesetzlichen Umfang jedermann gestattet ist, darf der Grundeigentümer den Zugang zu seinen Grundflächen, die betreten werden dürfen, nicht sperren und damit den Erholungsverkehr ausschließen. Sperren in diesem Sinne sind Maßnahmen, die andere erkennbar am Betreten eines Grundstücks hindern sollen. Das können durch Me...mehr

Rz. 35 Für den bis zum 31.12.2001 öffentlich geförderten Wohnraum gilt § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV, wonach nur diejenigen Kosten umgelegt werden dürfen, "die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind." Auch für preisfreien Wohnraum – und damit auch für früher preisgebundenen Wohnraum, der bis zum 3.10.1990 errichtet worde...mehr

Rz. 153 § 2 Nr. 4d BetrKV Die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die ...mehr

Ein bebaubares und baumbestandenes Grundstück kann wegen des aus den §§ 30 und 34 BauGB folgenden Rechtsanspruchs auf Erteilung einer Baugenehmigung und der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG durch eine Baumschutzsatzung oder Baumschutzverordnung nicht zum unbebaubaren Grundstück gemacht werden, es sei denn, es wird eine Entschädigung geleis...mehr

Rz. 11 Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, dass in der vereinbarten Miete für die Betriebskosten gesondert eine Pauschale ausgewiesen wird (Pauschalmiete). Von der Bruttokaltmiete unterscheidet sich diese Miete dadurch, dass die Betriebskosten getrennt von der übrigen Miete ausgewiesen werden und die Wohnraummiete bei gestiegenen Betriebskosten unabhängig von dem An...mehr

Rz. 18 Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter muss ausdrücklich vereinbart werden. Die Vereinbarung muss zudem eindeutig sein, insbesondere wenn sie in Formularverträgen enthalten ist. In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung...mehr

Rz. 202 § 2 Nr. 15a BetrKV Die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die ...mehr

Rz. 8 Die Mietvertragsparteien können eine Nettokaltmiete vereinbaren, in der die Betriebskosten nicht enthalten sind, und Vorauszahlungen, die der Höhe nach den auf das jeweilige Mietobjekt entfallenden Betriebskosten bemessen werden. Muster Vereinbarung Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen Die Miete ohne kalte Betriebskosten und ohne die Kosten für Heizung und Warmwasser beträ...mehr

Rz. 210 § 2 Nr. 16 BetrKV Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksi...mehr

Rz. 101 Unwirksam ist nach § 556 Abs. 4 zunächst jede zum Nachteil des Mieters vom Betriebskostenbegriff abweichende Vereinbarung, z. B. dass der Mieter – sei es durch eine neben der Nettomiete ausgewiesene Pauschale oder im Wege des Abrechnungsmodells – Bewirtschaftungskosten des Vermieters zu tragen hat oder sich an den Kosten von Schönheitsreparaturen, aber auch an solche...mehr

Rz. 52 Verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, begeht er eine positive Vertragsverletzung (BGH, VIII ZR 243/06, GE 2008, 116; Lützenkirchen in Lützenkirchen § 556 Rn. 441; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 93), die ihn bei Verschulden (§§ 280 Abs. 1 Satz 2, 276) zum Schadensersatz verpflichtet (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2). I.d.R. dürfte der Vermieter zuminde...mehr

Rz. 47 Ferner müssen Möglichkeiten zur Kosteneinsparung genutzt werden. Der Vermieter muss prüfen, ob die Besteuerungsgrundlagen im Einheitswert- und Grundsteuerbescheid richtig angesetzt worden sind; bei hohem Leerstand muss eine Herabsetzung der Grundsteuer gemäß §§ 33, 34 GrStG beantragt werden (von Seldeneck, NZM 2002, 550 = ZMR 2002, 399). Rz. 48 Wenn ein Teil des Frisch...mehr

Rz. 75 Hinweis Angaben in der Abrechnung Die Abrechnung muss zumindest folgende Angaben enthalten (BGH, Urteil v. 20.1.2021, XII ZR 40/20, GE 2021, 305; Urteil v. 29.1. 2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463; OLG Dresden, Beschluss v. 9.8.2019, 5 U 936/19, ZMR 2020, 24; LG Kassel, Beschluss v. 16.2.2022, 1 T 427/21, WuM 2022, 335; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 333):...mehr

Baumschutzsatzungen und Baumschutzverordnungen Die Vorschrift des § 29 Abs. 1 Satz 1 BNatSchG verlangt, dass die Festsetzung des Baumschutzes in Städten und Gemeinden in rechtsverbindlicher Form geschieht. Die Bundesländer haben diese Möglichkeit aufgegriffen und die Städte und Gemeinden zum Erlass von gemeindlichen Baumschutzsatzungen oder naturschutzbehördlichen Baumschutzv...mehr

Ob eine Baumschutzsatzung oder Baumschutzverordnung im Einzelfall dem verfassungsrechtlichen Bestimmtheitsgebot genügt, wird von den Gerichten geprüft. Ebenso prüft das Gericht im Streitfall das Vorliegen einer gesetzlichen Ermächtigung für die Baumschutzsatzung oder Baumschutzverordnung, um die es geht.[1]mehr

Auf Bundesebene ist das Betreten der freien Landschaft auf Straßen und Wegen sowie auf ungenutzten Grundflächen zum Zwecke der Erholung nach § 59 Abs. 1 BNatSchG jedermann gestattet. Gleiches gilt für das Betretungsrecht der Wälder, das in § 14 Bundeswaldgesetz geregelt ist. Die Bundesländer regeln das Betretensrecht ebenfalls. Übersicht zu den Regelungen der Bundesländermehr

Rz. 98 Der Vermieter kann eine vereinbarte Mietstruktur grundsätzlich (Ausnahme: § 556a vgl. dort) nicht einseitig ändern. Er kann also grundsätzlich nicht einseitig von der ausgewiesenen Betriebskostenpauschale oder einer Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete mit Vorschüssen "umsteigen". Die Umstellung der Bruttomiete auf die Nettokaltmiete bedarf grundsätzlich einer ausd...mehr

Bayern: In diesem Bundesland gibt es weder eine Baulast noch ein Baulastenverzeichnis. Die Last wird als Grunddienstbarkeit zugunsten des Trägers der Baubehörde in das Grundbuch (Abt. II) eingetragen. Baden-Württemberg: § 71 LBO BW, Übernahme von Baulasten Berlin: § 84 BauOBln, Baulasten, Baulastenverzeichnis Brandenburg: § 84 BbgBO, Baulasten, Baulastenverzeichnis Bremen: § 82 ...mehr

Baden-Württemberg: §§ 49 ff. LBO, Verwaltungsverfahren Bayern: Art. 59 ff. BayBO, Genehmigungsverfahren Berlin: §§ 63 ff. BauOBln, Genehmigungsverfahren Brandenburg: §§ 63 ff. BbgBO, Genehmigungsverfahren Bremen: §§ 59 ff. BremLBO, Genehmigungspflicht, Genehmigungsfreiheit Hamburg: §§ 59 HBauO, Vorsorgende Überwachung Hessen: §§ 62 ff. HBO, Verwaltungsverfahren Mecklenburg-Vorpomme...mehr

Rz. 86 Die unbeschränkte Körperschaftsteuerpflicht erstreckt sich auf sämtliche Einkünfte.[1] Das bedeutet, dass grds. alle – positiven und auch negativen – Einkünfte aus dem Inland und dem Ausland zur KSt heranzuziehen sind. Die verbreitete gegenständliche Umschreibung der unbeschränkten Steuerpflicht als Besteuerung des "gesamten Welteinkommens"[2] ist zu eng. Das Universa...mehr

Verschattungen durch geschützte Bäume zählen nach Meinung der Gerichte im Allgemeinen zu den "natürlichen Lebensäußerungen" von Gehölzen, die als Folge der Sozialbindung des Grundeigentums nach Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG und der Situationsgebundenheit des betreffenden Grundstücks hingenommen werden müssen. Ein Antrag auf eine Fällgenehmigung hat deshalb keine Aussicht auf Erfo...mehr

Die Begründung der Organstellung als Geschäftsführer erfolgt zwischen der GmbH, vertreten durch die Gesellschafterversammlung bzw. dem ggf. zuständigen Aufsichtsrat, auf der einen und dem Geschäftsführer auf der anderen Seite. Ebenso wird zwischen diesen Beteiligten der Anstellungsvertrag (= Geschäftsführer-Dienstvertrag) geschlossen. Muster: Anstellungsvertrag – GmbH-Geschäft...mehr

Rz. 132 Zu den umlagefähigen Heizungskosten gehören die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums einer koksbefeuerten Zentralheizungsanlage (a. A. KG, ZMR 1976, 207; AG Berlin-Neukölln, MM 1979, 20). Zu den Kosten der Reinigung des Heizungsraums gehören auch die Aufwendungen des Vermieters für das Reinigungsmaterial (Putzlappen, Besen, Schrubber, Reinigungsmitte...mehr

Rz. 23a Eine Änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen. Erforderlich ist dafür aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt (LG Itzehoe, Urteil v. 30.10.2009, 9 S 20/08 = ZMR 2010, 365). Für e...mehr

Rz. 51 Hinweis Darlegungs- und Beweislast beim Mieter Im Streitfall trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (BGH, Urteil v.25.1.2023, VIII ZR 230/21, WuM 2023, 204; vgl. dazu näher Teil II Mietprozessrecht Rn. 44g). Die Bezugnahme auf eine Betriebskostenübersicht (hier: Berliner Betriebskostenübe...mehr

Rz. 78b Fehlt die Berechnung, weil insgesamt nur die auf den Mieter entfallenden Betriebskosten angegeben sind, ist die Abrechnung insgesamt unwirksam. Die Abrechnung ist auch dann formell unwirksam, wenn sie unverständlich ist, z. B. wenn die Rechenschritte nicht nachvollziehbar sind, weil rechnerische Zwischenschritte fehlen (AG Leipzig, Urteil v. 11.5.2004, 168C 12477/03)...mehr

Rz. 36 Maßgebend ist der Standpunkt eines "vernünftigen Wohnungsvermieters", der ein "vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis" im Auge behält (OLG Karlsruhe, RE v. 20.9.1984, 9 RE-Miet 6/83, WuM 1985, 17; Beyer, NZM 2007, 1, 2; Börstinghaus/Lange, WuM 2010, 538). Der Vermieter wirtschaftet nur dann ordnungsgemäß, wenn er nur diejenigen Betriebsleistungen erbringt oder erbringen...mehr

Das Recht zum Betreten des Waldes richtet sich gemäß § 59 Abs. 2 BNatSchG nach dem Bundeswaldgesetz (BWaldG) und den Waldgesetzen der Länder sowie im Übrigen nach dem sonstigen Landesrecht.mehr

Möglich ist eine vorübergehende, nicht endgültige Freistellung des Arbeitnehmers von der Arbeitsleistung in der Arbeitsphase der Altersteilzeit. Eine vorübergehende Freistellung unter Fortzahlung des Arbeitsentgelts und der zusätzlichen Arbeitgeberleistungen wird als unschädlich für die Altersteilzeit angesehen. Vorübergehende Freistellungen liegen nur vor, wenn kurzfristige...mehr

Einen Baumschutz um jeden Preis gibt es mit Blick auf die §§ 65 bis 68 BNatSchG nicht. Vielmehr müssen Baumschutzsatzungen und Baumschutzverordnungen Ausnahme- und Befreiungsvorschriften enthalten, auf deren Grundlage im Einzelfall auf Antrag geprüft wird, ob es für die Beseitigung oder Beschneidung von geschützten Bäumen rechtlich anerkennenswerte Gründe gibt, die für eine ...mehr

Rz. 118 § 2 Nr. 4a BetrKV Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Eins...mehr

Rz. 57 Beim Vorwegabzug der auf die gewerblich genutzten Räume entfallenden Betriebskosten sind aber für die materielle Begründetheit der Nachforderung weiterhin unstreitig zunächst diejenigen Rechnungen auszugliedern, die eindeutig Wohnraum nicht betreffen (z. B. Rechnungen für Gewerbe und/oder Parkplätze, wie die Wartung der CO2-Anlage für Tiefgaragen). Diese Rechnungen dü...mehr

Überblick Lichterketten im Fenster, Weihnachtsdekoration am Balkon – hier haben Vermieter eventuell ein Wörtchen mitzureden. Und was ist mit dem Nachbarn: Wie viel Advent muss der dulden, wenn Eigentümer das Haus schmücken? Ein Überblick. In der Adventszeit hängen viele Mieter Lichterketten und Weihnachtsdekoration auf. In manchen Fällen haben die Vermieter ein Recht, mitzur...mehr

Rz. 182 § 2 Nr. 11 BetrKV Die Kosten der Beleuchtung Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. Als Kosten der Beleuchtung sind ausschließlich die Stromkosten für die Außenbeleuchtung (AG Neuss, WuM 1997, 471: Parkplatz...mehr

Um Energie einzusparen, dämmen inzwischen viele Hauseigentümer ihre Immobilie. Dies kann allerdings zu Konflikten mit den Nachbarn führen, wenn durch die aufgebrachten Werkstoffe das Haus über die Grenze des Nachbarn reicht. So hatte etwa das OLG Karlsruhe in der Vergangenheit entschieden, dass ein Hauseigentümer seine Außenwand nicht dämmen darf, wenn die Dämmplatten (hier:...mehr

Rz. 134 Als Ausstattung zur Verbrauchserfassung sind die Geräte i. S. d. § 5 Abs. 1 HeizkostenV anzusehen. Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Wärmezähler und Heizkostenverteiler (vgl. dazu näher Kinne, a. a. O., Teil C 6.1), zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattunge...mehr

Rz. 56 Für den früher preisgebundenen Wohnraum (bis 31.12.2001) bestimmte § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV, dass Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, bei der Umlage der Betriebskosten vorweg abzuziehen sind. Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die g...mehr

Aufwendungen anlässlich von geschäftlichen Bewirtungen der Geschäftspartner und anderer Personen, sind nur zu 70 % als Betriebsausgaben abziehbar. Sie müssen durch den Betrieb veranlasst und angemessen sein (§ 4 Abs. 5 Nr. 2 EStG). Bei einer Bewirtung in einem Bewirtungsbetrieb ist zum Nachweis die Rechnung über die Bewirtung erforderlich. Diese muss nach R 4.10 Abs. 8 Satz 8...mehr

Die Nachbarrechtsgesetze der Bundesländer können Sie der folgenden Übersicht entnehmen:mehr

Aus dem Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit nach Art. 2 GG folgt zunächst, dass der Mieter die Mietsache grundsätzlich bis zur Grenze der Substanzgefährdung nach seinem Geschmack gestalten darf.[1] Wie der Mieter in seinen 4 Wänden lebt, geht nur ihn etwas an. Sammelt er z. B. Verpackungsmüll, so steht ihm dies frei, denn von Verpackungsmüll geht im Allgemeine...mehr

Eine allgemein gültige Definition des Nachbarn findet sich weder im BGB noch im öffentlichen Nachbarrecht. Fündig wird man nur in den Landesnachbarrechtsgesetzen von Berlin, Brandenburg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Für deren Geltungsbereich – und nur für diesen – wird als Nachbar "der Eigentümer des an ein Grundstück angren...mehr