Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 3.6.2 Mischobjekte

Rz. 57

Beim Vorwegabzug der auf die gewerblich genutzten Räume entfallenden Betriebskosten sind aber für die materielle Begründetheit der Nachforderung weiterhin unstreitig zunächst diejenigen Rechnungen auszugliedern, die eindeutig Wohnraum nicht betreffen (z. B. Rechnungen für Gewerbe und/oder Parkplätze, wie die Wartung der CO2-Anlage für Tiefgaragen). Diese Rechnungen dürfen bei der Umlage der Betriebskosten für Wohnraum nicht berücksichtigt werden. Bei notwendigem aber fehlendem Vorwegabzug (hier: wegen Tiefgaragenstellplätzen – LG Berlin, Urteil v. 29.7.2008, 63 S 18/08, GE 2009, 269) kommt eine Schätzung des Gerichts nach § 287 ZPO in Betracht, soweit Betriebskosten auch für die Tiefgarage dem Grunde nach anfallen (AG Pinneberg, Urteil v. 7.12.2007, 72 C 218/07, ZMR 2008, 304).

Im Übrigen ist ein Vorwegabzug nur dann erforderlich, wenn durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten (pro Quadratmeter) entstehen (BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 79/16, GE 2017, 773). Dies lässt sich aber nicht pauschal mit dem Hinweis auf erhöhten Publikumsverkehr der Gewerbeeinheiten oder durch einen Vergleich mit den in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten begründen, sondern kann nur anhand der konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und der Art der gewerblichen Nutzung andererseits beurteilt werden (BGH, Urteil v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10, ZMR 2011, 26). Für Vorwegabzug bei Mehrbelastung über 5 % (Langenberg/Zehelein BetrKostR/Zehelein, Kap. F Rn. 162; ähnlich AG Köln, WuM 2015, 528; für 10 %-Grenze: Schmid, NZM 2014, 572, 674).