Erweiterte Kürzung bei gewerblichem Grundstückshandel ausgeschlossen

Grundsätzliches

Nach § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG wird die Summe des Gewinns und der Hinzurechnungen um 1,2 % des 140 %-igen Einheitswerts des zum Betriebsvermögen des Unternehmens gehörenden und nicht von der GrSt befreiten Grundbesitzes gekürzt; maßgebend ist der Einheitswert des letzten Feststellungszeitpunkts vor dem Ende des Erhebungszeitraums („einfache Kürzung“). Ab 2025 erfolgt die Kürzung für zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitz in Höhe der im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfassten Grundsteuer.

§ 9 Nr. 1 GewStG soll verhindern, dass bestimmte Ertragsteile durch die GrSt und dann nochmals durch die GewSt erfasst werden.

Auf Antrag tritt an die Stelle der „einfachen Kürzung“ nach § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes KapV verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilien-, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern, die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt („erweiterte Kürzung“).

Mit der „erweiterten Kürzung“ soll die Gleichstellung vermögensverwaltender Grundstücksunternehmen, deren Einkünfte nur kraft Rechtsform (z.B. GmbH) der GewSt unterliegen, mit Einzelpersonen oder PersG, die nur vermögensverwaltende Tätigkeiten ausüben und Einkünfte aus § 21 EStG erzielen, erreicht werden.

Die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes sind zu verneinen, wenn sie gewerblichen Charakter hat. D. h. die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes darf nicht den Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung überschreiten.

Vom BFH zu klärende Frage

Der BFH musste sich nunmehr mit der Frage befassen, ob eine Kapitalgesellschaft aus der Veräußerung von fünf Mehrfamilienhäuser im dritten Jahr nach dem Erwerb einen für die erweiterte Kürzung schädlichen gewerblichen Grundstückshandel ausführt.

Sachverhalt: Veräußerung von fünf Mehrfamilienhäuser im dritten Jahr nach der Anschaffung

Der entscheidungsrelevante Sachverhalt verhielt sich folgendermaßen:

• Die Klägerin ist eine in einen Immobilienkonzern eingegliederte GmbH.
• Die Geschäftsführer der Klägerin waren auch die Geschäftsführer der Holdinggesellschaft, der Alleingesellschafterin der Klägerin.
• Eingetragener Geschäftsgegenstand der Klägerin war u.a. die Verwaltung eigenen Vermögens, der Erwerb von Immobilien und die Übernahme von Beteiligungen an anderen Unternehmen.
• Mit notariellem Vertrag v. 26.7.2016 erwarb die Klägerin fünf mit mehrstöckigen Mehrfamilienhäusern bebaute und vermietete Grundstücke.
• Mit notariellem Vertrag v. 29.8.2018 verkaufte die Klägerin die fünf Grundstücke an die Y GmbH, eine Objektgesellschaft des Konzerns.
• Mit gleicher Urkunde veräußerten auch weitere Objektgesellschaften der X-Gruppe Grundbesitz an die Y GmbH (insgesamt 29 Grundstücke).

Das Finanzamt versagte die beantragte erweiterte Kürzung, weil die Klägerin einen gewerblichen Grundstückshandel betrieb, der über die reine (private) Vermögensverwaltung hinausgeht.

FG Berlin-Brandenburg: Versagung der erweiterten Kürzung

Das FG Berlin-Brandenburg verwehrte die erweiterte Kürzung mit Urteil v. 18.1.2022 (8 K 8008/21, EFG 2022, 706). Veräußert eine Objektgesellschaft ihren Grundbesitz, indiziert die Drei-Objekt-Grenze eine widerlegbare Veräußerungsabsicht.

Entscheidung: Erweiterte Kürzung ausgeschlossen

Der BFH hielt die Revision für unbegründet.

• Durch die en-bloc-Veräußerung aller fünf in 2016 erworbenen Grundstücken in 2018 wird der Rahmen der Vermögensverwaltung überschritten (Rz. 34). Auf eine Nachhaltigkeit i.S.d. § 15 Abs. 2 EStG kommt es auch bei Kapitalgesellschaften nicht an; der für die erweiterte Kürzung schädliche gewerbliche Grundstückshandel liegt – entgegen der Auffassung der Klägerin - trotz en-bloc-Veräußerung an eine Erwerberin vor.
• Eindeutige Anhaltspunkte zur Widerlegung der von Anfang an bestehenden – zumindest bedingten – Veräußerungsabsicht konnte nicht erbracht werden. Eine langfristige Finanzierung ist hierfür kein eindeutiger Anhaltspunkt (Rz. 35). Auch die Zusammenfassung mehrerer Grundstücke in eine Objektgesellschaft spreche nicht gegen eine anfängliche bedingte Veräußerungsabsicht.
• Auch die einfache Kürzung ließ der BFH nicht zu, weil die Klägerin keine Angaben zu den Einheitswerten bis zum Abschluss des FG-Verfahrens gemacht hatte (Rz. 42 bis 45).

Praxisfolgen

Die Entscheidung verdeutlicht die Probleme bei der erweiterten Kürzung. Auch bei Kapitalgesellschaften ist zu prüfen, ob Objektveräußerungen den Rahmen der Vermögensverwaltung überschreiten. Selbst wenn nur an einen Erwerber eine Veräußerung zur Bündelung in einer Objektgesellschaft en-bloc erfolgt, kann der Rahmen der Vermögensverwaltung überschritten sein. Auf eine Wiederholungsabsicht (Nachhaltigkeit) kommt es auch bei Kapitalgesellschaften nicht an.

BFH, Urteil v. 3.6.2025, III R 12/22; veröffentlicht am 28.8.2025

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