10.12.2013 | Top-Thema Fallstricke bei der Grunderwerbsteuer

Einheitliches Vertragswerk

Kapitel
Einheitliches Vertragswerk
Bild: Haufe Online Redaktion

Die Bundesländer erhielten ab 2006 das Recht, ihren Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer selbst zu bestimmen. Nahezu alle Länder haben seitdem den ursprünglich bei 3,5 % liegenden Grunderwerbsteuersatz erhöht. Entscheidet man sich für den Erwerb einer bestimmten Immobilie, hat man als Erwerber zwar keinen Einfluss auf die Höhe des Steuersatzes. Dennoch gilt es, Steuerfallen zu vermeiden. Nachfolgend werden einige in der Praxis wichtige Punkte dargestellt, die zu beachten sind.

Treten auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, liegt ein einheitlicher, auf den Erwerb des bebauten Grundstücks gerichteter Erwerbsvorgang u. a. vor, wenn die Personen durch ihr abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss des Grundstückskaufvertrags und der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken, ohne dass dies für den Erwerber erkennbar sein muss. Ausreichend ist, wenn das Zusammenwirken anhand äußerer Merkmale objektiv festgestellt werden kann. Selbst wenn der Erwerber trotz des Zusammenwirkens auf der Veräußererseite davon ausgeht, ein unbebautes Grundstück zu erwerben und dies eigenverantwortlich zu bebauen, erwirbt er das bebaute Grundstück, wenn er (unerkannt) das tatsächlich vorliegende, einheitliche Angebot der Veräußererseite auf Erwerb des bebauten Grundstücks annimmt. In diesem Fall gehören auch die Bauerrichtungskosten zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.

Beispiel: Einheitlicher Vertrag

S erwarb durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 16.11.2005 ein unbebautes Grundstück für 46.000 EUR. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer zunächst mit 1.620 EUR fest.

In der Folge schloss S einen Bauerrichtungsvertrag mit der T-GmbH über die Errichtung einer Doppelhaushälfte auf dem erworbenen Grund und Boden zu einem Gesamtpreis für ein künftiges „schlüsselfertiges Haus“ von 120.000 EUR ab. In den Erwerb des Grundstücks und die Bauplanung war das Baubetreuungsunternehmen E-GmbH einbezogen. In einer gemeinsamen Werbebroschüre treten die T-GmbH und die E-GmbH in Bezug auf die Bauplanung und Bauerrichtung unter einem gemeinsamen Logo als „ein starkes Team“ auf, das Baupartner zusammen bringe, die sich sonst nicht finden würden. Die E-GmbH hatte von S die Erlaubnis erhalten, das unbebaute Grundstück am Markt anzubieten.

Das Finanzamt änderte den ursprünglichen Grunderwerbsteuerbescheid dahingehend, dass es die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage einbezog.

Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft, das ist der notariell beurkundete Grundstückskaufvertrag, bestimmt. Aus den weiteren Vereinbarungen mit der T-GmbH und der E-GmbH, die mit diesem Grundstückskaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, ergibt sich, dass S das unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält. Der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang bezieht sich daher auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Woraus sich dieses abgestimmte Zusammenwirken ergibt, z. B. aufgrund personeller, wirtschaftlicher oder gesellschaftsrechtlicher Verbundenheit, oder aufgrund von Abreden bei der Veräußerung, ist dafür unerheblich. Der geänderte Grunderwerbsteuerbescheid ist daher rechtmäßig (vgl. BFH, Urteil v. 27.9.2012, II R 7/12).


Erwerbsgegenstand

Auch wenn die jahrelange Rechtsprechung des BFH zum einheitlichen Erwerbsgegenstand – überwiegend vom Niedersächsischen FG – in Frage gestellt wird, muss sich die Praxis doch auf sie einstellen. Wer die Rechtsprechung über die Jahre hin verfolgt, wird eine Art Hase-und-Igel-Spiel zwischen Praxis und BFH feststellen können. Das gilt zum einen im Hinblick auf die rechtlichen Gestaltungen und zum anderen im Hinblick auf deren tatsächliche Ausgestaltung. Nicht selten liest man in Anzeigen oder Prospekten den Hinweis, dass man ein zu bebauendes Grundstück erwerben könne und die Grunderwerbsteuer lediglich nach dem Kaufpreis für das unbebaute Grundstück zu entrichten sei. Wenn jedoch das Grundstück, rechtlich oder faktisch, nicht ohne den Mehrwert durch die Bebauung erworben werden kann, ist damit zu rechnen, dass sich die Grunderwerbsteuer nach den gesamten Kosten bemisst. Angesichts der Erhöhung der Grunderwerbsteuer in vielen Ländern können dann schnell Mehrbeträge entstehen, die im Einzelfall eine knapp kalkulierte Baufinanzierung erschüttern können. 



Schlagworte zum Thema:  Grunderwerbsteuer

Aktuell

Meistgelesen