Warum Vermieter von Ferienwohnungen die ortsübliche Vermietdauer im Blick haben sollten

Urlaub in Deutschland liegt im Trend und immer mehr Reisende entscheiden sich dabei für eine Ferienwohnung als Unterkunft. Gerade in Corona-Zeiten schätzen sie, dass sich Kontakte zu Fremden dort deutlich leichter einschränken lassen als in Pensionen oder Hotels. Für so manchen Vermieter bedeuten diese gestiegene Nachfrage und höhere Buchungszahlen auch: Sie haben eine Sorge weniger. Das gilt vor allem dann, wenn er Verluste mit der Ferienwohnung erwirtschaftet, die er beim Finanzamt geltend machen will.

Einkünfteerzielungsabsicht: Unterschreitung von 25 % der ortsüblichen Auslastung zulässig

Die Folgen einer geringeren Auslastung ihrer vermieteten Ferienwohnung bekam ein Ehepaar aus Mecklenburg-Vorpommern zu spüren, dessen Wohnung im Jahr 2013 nur an 75 Tagen belegt war. Die entstandenen 9.100 EUR Verlust wollte das Finanzamt nicht anerkennen und verwies dabei auf die durchschnittliche Vermietungszeit aller Unterkünfte in der Stadt. Laut Statistischem Bundesamt lag diese bei 104 Tagen. Die erforderliche Auslastungsgrenze von 75 % erreichten die Eheleute mit ihrer Ferienwohnung demnach nicht.

Während bei der Wohnungsvermietung eine Einkünfteerzielungsabsicht typischerweise unterstellt wird, ist diese bei der Vermietung von Ferienwohnungen erst einmal zu ermitteln. Voraussetzung ist in diesem Fall, dass die ortsübliche Vermietungszeit um maximal 25 % unterschritten wird. Liegt die Auslastung unter diesem Wert, kann zusätzlich eine Prognose herangezogen werden. Dies gilt auch dann, wenn in seltenen Fällen keine geeigneten Vergleichsdaten feststellbar sind.

Auswahl relevanter Vergleichsdaten: auch nicht öffentlich zugängliche Daten repräsentativ

Gegen die Einschätzung ihres Finanzamtes klagten die Ferienwohnungsvermieter vor dem Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern und bekamen Recht. Anders als die zuständigen Finanzbeamten stützten die Richter ihre Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht auf die Auslastungszahlen, die statt aller Unterkünfte lediglich Ferienwohnungen und Ferienhäuser umfassen. Diese werden vom Statistischen Amt Mecklenburg-Vorpommern zwar nicht veröffentlicht, sind aber auf Anfrage erhältlich.

In den Jahren 2011 bis 2015 lag die Auslastung in der fraglichen Stadt demnach zwischen 92 und 110 Tagen. Die Eheleute kamen mit ihrer vermieteten Ferienwohnung in diesem Zeitraum im Durchschnitt auf 92 Tage und blieben damit im Rahmen der zulässigen Unterschreitung von 25 % der durchschnittlichen ortsüblichen Auslastung. Aus diesem Grund erkannte das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern bei ihnen die Einkünfteerzielungsabsicht an, sodass sie auch ihre Verluste steuerlich geltend machen konnten.

Die Entscheidung der Vorinstanz bestätigte der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil v. 26.5.2020, IX R 33/19) in der Revision. Dabei hatten die Richter nichts dagegen einzuwenden, dass für die Einschätzung nicht öffentlich zugängliche Daten herangezogen wurden. Schon in früheren Urteilen hatte der BFH darauf verwiesen, dass die herangezogenen Vergleichsdaten repräsentativ sein müssen. Eine Beschränkung auf durchschnittliche Vermietungszeiten von Ferienwohnungen und Häusern erscheint daher schlüssig. Nicht ausreichend wären jedoch einzelne Belegungszeiten von individuellen Vermietern vor Ort.

Praxistipp: Was passiert bei Liebhaberei?

Liegt keine Einkünfteerzielungsabsicht vor, stuft das Finanzamt die Vermietung der Ferienwohnung als Liebhaberei ein. Als Folge davon können Vermieter Verluste nicht steuerlich geltend machen. In der Praxis kommt es oft vor, dass eine Feststellung der Liebhaberei rückwirkend erfolgt. Entsprechend können Rückzahlungen fällig werden. Dauerhaft festgeschrieben ist allerdings auch die Einstufung der Vermietung als Liebhaberei nicht. Ändert sich die Belegungsrate, kann das Finanzamt die Feststellung später wieder ändern.