29.12.2016 | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Abgrenzung Mietzuschuss und Darlehen

Mietzuschuss als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung oder Darlehen?
Bild: Corbis

Vereinnahmt ein Vermieter einen Mietzuschuss dann muss er klären: Ist der Zuschuss als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen oder nicht? Aktuell hatten die BFH-Richter einen Fall zu entscheiden, bei dem es um dieses Thema ging.

Mit Urteil vom 12.7.2016 (IX R 56/13)  hat der BFH Ausführungen zur Abgrenzung eines als Einnahme zu versteuernden Mietzuschusses von einem Darlehen getroffen.

Praxis-Hinweis: Darlehensvereinbarung vertraglich regeln

Das Urteil des BFH ist nach dem veröffentlichten Sachverhalt als wohl zutreffend anzusehen. Hätten die Vertragsparteien tatsächlich eine Darlehensgewährung gewollt, hätten sie eine klare vertragliche Regelung treffen müssen. Insbesondere hätten sie dann keine Vereinbarung über die Rückzahlung treffen dürfen, bei der weder der Rückzahlungszeitpunkt noch, was hier der entscheidende Faktor war, die Tatsache, ob es überhaupt zu einer Rückzahlung kommen würde, klar vereinbart waren. Zwar mag es sein, dass die Parteien die Vereinbarung seinerzeit bewusst offen formuliert haben, aus welchem Grund auch immer. Die Konsequenz für andere Steuerpflichtige kann nur sein: Die Verträge eindeutig und im Vorwege fixieren, damit nicht später im Rahmen einer Betriebsprüfung negative steuerliche Folgen drohen.  

Mieter zahlte Mietzuschuss und vereinbarte Rückzahlung

Die Klägerin war eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die Immobilien vermietete. 1992 erwarb diese ein Grundstück und beauftragte eine GmbH in einem Generalübernehmervertrag mit der Planung und Erstellung einer Immobilie. Die GmbH war auch mit der Erstvermietung der 1994 fertiggestellten Immobilie beauftragt. Da die Vermietung erst im Jahr 1995 komplett erfolgen konnte, teilte die GmbH der Klägerin mit, dass sie einen Mietzuschuss mit einem Besserungsschein gewähren würde. Sofern in den Folgejahren mehr Mieteinnahmen als prognostiziert erfolgen sollten, sollte es zu einer Rückzahlung des Mietzuschusses von 1994 kommen. Die Klägerin behandelte den Mietzuschuss als Darlehen. Im Rahmen einer Außenprüfung qualifizierte der Prüfer den Mietzuschuss als Einnahme aus Vermietungstätigkeit um. Er war der Ansicht, dass keine klassische Darlehensgewährung gegeben sei, weil die Rückzahlungsverpflichtung davon abhängig sei, dass in späteren Jahren Mieteinnahmen erzielt werden würden. Einspruchs- und Klageverfahren hatten keinen Erfolg.

Das Urteil: Gegenleistung für zeitliche Überlassung von Immobilien als Vermietungstätigkeit zu werten

Auch die Revision der Klägerin wurde als unbegründet zurück gewiesen. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung seien dann gegeben, wenn Güter in Geld oder Geldeswert im Rahmen einer Vermietungstätigkeit als Gegenleistung für die zeitliche Überlassung von unbeweglichem Vermögen zufließen. Unter Berücksichtigung dieser Voraussetzungen seien Einnahmen gegeben. Insbesondere liege kein Darlehen vor. Hier sei nämlich anhand des wirklichen Willens der Vertragsparteien zu ermitteln, ob zum Zeitpunkt des Geldzuflusses ein Darlehen oder eine Einnahme gewollt gewesen sei.

Für ein Darlehen fehle es hier aber an dem Zeitbezug, da

  • die Pflicht zur Rückgewähr des Geldbetrages vom Eintritt einer Bedingung dergestalt abhängig gewesen sei,
  • dass nicht nur der Zeitpunkt ungewiss gewesen sei, sondern auch,
  • ob die Verpflichtung überhaupt bestehe.  

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